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毫無疑問，隨著國家住房政策逐步落實到位，長期以來高度壟斷我國住房市場的房地產(chǎn)開發(fā)商必將面臨重大轉(zhuǎn)身，這一趨勢似乎已成定局。
應(yīng)當看到，在新的調(diào)控形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)身，利潤回歸到合理水平，既是國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的必然結(jié)果，也符合市場經(jīng)濟規(guī)律。
全國城市住房工作會議8月24日至25日在北京召開。會議決定，全國要逐步擴大廉租房住房制度的保障范圍。今年年底前，在全國所有設(shè)區(qū)城市，凡符合規(guī)定住房困難條件、申請租賃補貼的低保家庭，基本做到應(yīng)保盡保；明年年底前，覆蓋到所有縣城。2010年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。(新華社8月27日)
在此之前的8月13日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確指出：低收入者可以選擇政府的廉租房；中低收入群體可以購買有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房；其他群體則可以通過商品房解決住房問題。這標志著我國住房市場由商品房獨霸天下的格局將被徹底打破，人們對實現(xiàn)自己的居住權(quán)將有更多的選擇。這次召開的全國城市住房工作會議，就是對國務(wù)院《意見》貫徹落實的具體行動。在黨的十七大召開前夕，國務(wù)院召開專門會議，研究解決城市低收入家庭住房困難，再次表明黨中央對弱勢階層民生問題的高度關(guān)注。
從國務(wù)院不久前出臺解決城市低收入家庭住房困難的《意見》，到這次的全國城市住房工作會議，主題只有一個，就是加快建設(shè)以廉租房為重點的保障類住房。何為“保障”？即：從供地、資金、建設(shè)、分配、管理等涉及房屋開發(fā)與居住的各個環(huán)節(jié)，完全是由政府掌控的住房模式，這與商品房完全是兩個概念。保障類住房在城市整體住房市場中能占到多大比例？有關(guān)資料顯示：5%～10%的人群無法通過自身的努力去解決住房問題，需要靠政府提供的廉租房予以救助；另有10%～20%的低收入群體的住房，需要政府幫助，靠有一定優(yōu)惠政策或管理措施的有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房、限價房或套型面積較小的普通商品房等保障類住房來解決。
如此算來，以上兩個部分的保障類住房總計要占到城市總體住房市場大約30%左右的比例，在一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，這個比例甚至還要高一些。毫無疑問，隨著國家政策逐步落實到位，長期以來高度壟斷我國住房市場的房地產(chǎn)開發(fā)商必將面臨重大轉(zhuǎn)身，這一趨勢似乎已成定局。
那么，在新的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商將會如何轉(zhuǎn)身？筆者認為比較現(xiàn)實的走向：一是調(diào)整戰(zhàn)略布局，繼續(xù)向商品房領(lǐng)域推進。當然，在我國積極落實保障類住房新體制下的商品房市場，與過去的商品房市場，是完全不同的。新的地產(chǎn)調(diào)控背景下的商品房市場，需要開發(fā)商有更強的經(jīng)濟實力，更良好的經(jīng)營業(yè)績，以及一定的規(guī)模擴張等；二是積極參與政府推出的保障類住房的建設(shè)與開發(fā)。此類項目與商品房比較起來，雖然利潤低了，但進入門檻低，資金投入少，見效快、風險小，對一些中小規(guī)模的開發(fā)商也有不小的誘惑力。不過，參與建設(shè)政府的保障類住房，需要經(jīng)營者有比較強的社會責任感，不能以利益最大化為追求目標；三是由商品房開發(fā)轉(zhuǎn)到工業(yè)項目廠房的開發(fā)經(jīng)營中去。由于我國土地資源的稀缺性和各地經(jīng)濟建設(shè)快速發(fā)展的持續(xù)性，決定了工業(yè)項目用地方式必須走集約化和有效利用空間的路徑。這種用地方式，在我國內(nèi)地正處于起步階段，市場潛力很大。
無論是哪一種轉(zhuǎn)身方式，都基于房地產(chǎn)行業(yè)暴利行為的不可延續(xù)性。過去10多年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)利潤高得驚人，國際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般在6%～8%，而我國的利潤率(一說資金回報率)多在30%左右，高的達到50%甚至還多，房地產(chǎn)業(yè)屬于畸形發(fā)展階段。橫向比較，目前我國工業(yè)平均利潤率為5.69%，與房地產(chǎn)行業(yè)有天壤之別。應(yīng)當看到，在新的調(diào)控形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)身，利潤回歸到合理水平，既是國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的必然結(jié)果，也符合市場經(jīng)濟規(guī)律。 |