| |
|
|
|
|
|
|
|
|
| 2007-07-26 作者：陳軍華 來源:上海證券報 |
|
|
針對目前部分大中城市房地產價格持續(xù)快速攀升的問題，國家發(fā)改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組建議把目前的期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度，以促進房地產市場可持續(xù)發(fā)展。
這種建議并非第一次提出。2005年8月15日，中國人民銀行發(fā)布房地產金融報告建議：“取消現(xiàn)行房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。2007年，全國兩會期間多位人大代表和政協(xié)委員繼續(xù)建議取消商品房預售。
事實上，由于經濟環(huán)境的變化，商品房預售制度的確已經沒有存在的必要。
商品房預售制度的產生與我國房地產市場發(fā)展的進程緊密聯(lián)系。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房供應不足，加快建設、增加住房供應是客觀需要。但是，我國剛剛起步的房地產業(yè)資金嚴重不足，不少都接近“皮包”公司狀態(tài)，自有資金的比例甚至不到10%，就連基礎較好的上海房產開發(fā)企業(yè)，其自有資金比例一直到2001年還只有18.84%。另一方面，融資渠道和融資手段單一，從銀行貸款幾乎是房地產開發(fā)企業(yè)的惟一選擇。
由于自有資金嚴重不足，房地產企業(yè)存在著嚴重的投機性，這引來更多的限制。1993年，國家開始進行宏觀調控，房地產企業(yè)不僅貸款難度加大，上市融資之路也被堵死，國家明確提出不鼓勵房地產企業(yè)上市的政策（并且，此后好幾年這一限制也未有松動：1996年，證監(jiān)會《關于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》，要求對房地產業(yè)“暫不考慮”，1997年，證監(jiān)會《關于做好股票發(fā)行工作的通知》中重申，繼續(xù)對“房地產行業(yè)企業(yè)暫不受理”。）
一方面，房地產開發(fā)企業(yè)要發(fā)展，一方面是這些企業(yè)自有資金嚴重不足。于是，建設部主導設立了商品房預售制度。1994年出臺的《城市房地產管理法》，對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定，但是，卻留下來一個巨大的漏洞，即對侵權、違規(guī)行為未制定具體的懲戒條款。商品房預售制度實行后，各主要城市商品房預售比例逐漸發(fā)展到80％以上，部分城市甚至達到90％以上，許多開發(fā)成本轉嫁給了購房人。
商品房預售制度的推行導致了一系列問題，首先就是對購房人權益的損害。由于購房人已經預交了大部分甚至全部房款，開發(fā)商提高房屋質量以吸引消費者的動力不復存在，這不僅導致了房屋質量問題連連，也導致推遲交房，甚至攜款潛逃現(xiàn)象發(fā)生。7月25日上午，中消協(xié)發(fā)布的“2007年上半年全國受理投訴情況”顯示，雖然上半年投訴總量較去年同期呈下降趨勢，但商品房投訴比去年同期上升了15％，增幅第一。中國社會科學院法學所所長助理劉俊海認為，只要房屋預售制度存在一天，消費者必然處于受掠奪與打壓的被動地位。
預售制度更大的危害在于，當開發(fā)商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本，他們就沒有了后顧之憂，通過囤積居奇等方式步步推動房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們對未來房價增值的預期會變得更為強烈，這種循環(huán)推動力促使房價屢創(chuàng)新高。
當初設立商品房預售制度的條件如今都已經不復存在。從融資渠道來看，房地產開發(fā)企業(yè)有銀行貸款、發(fā)行股票融資、債券融資、信托融資等等。由于普遍對房地產業(yè)的發(fā)展前景看好，開發(fā)商獲取銀行貸款的難度已經大為降低，不少銀行甚至找上門來，降低門檻為開發(fā)商提供貸款。而且，經過十幾年的快速發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升，對預售房制度的依賴性逐漸減弱。
更重要的是，當初建立商品房預售制度，是因為當時房地產業(yè)發(fā)展不景氣，房價低迷，需要鼓勵房地產的發(fā)展，而現(xiàn)在的情況已經與之完全相反，房地產投資過熱，房價大幅度攀升，接連兩次房市調控政策都未能阻擋住房價快速上漲的勢頭。從某種程度上來看，商品房預售制度正在成為開發(fā)商囤積居奇、推動房價上漲的幫兇。把目前的期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度，于國于民都是大為有益的。 |
|
|
|
|
|
|
|