我第一次見到約翰是在1995
年,那時他在澳大利亞黃金海岸地產(chǎn)業(yè)十分活躍。約翰的能力給我留下非常深刻的印象,他獨(dú)到的談判技巧讓我十分驚奇。他可以很快讀懂對方的意圖,可以輕易地讓一個合同的條款內(nèi)容根據(jù)他的需要擬定,同時又讓對方十分開心。
他的技巧包括注重雙方的共同利益,讓對方放下心理包袱,然后進(jìn)行輕松的談判。他會和對方談?wù)撊魏问虑椋绾⒆印㈤蠙烨颉⒒┗蛘哒危钡剿l(fā)現(xiàn)共同點(diǎn),他會以此為基點(diǎn)展開下一步的磋商。
他一向不急不躁,耐心地等待對方,直到他們足夠放松后,才著手和他們談生意。當(dāng)正式談判開始后,他總是愿意不惜時間獲得雙方都滿意的結(jié)果。假如不能很快地談成一個合同,他會選擇在未來的任何時候重新回到談判桌前。我發(fā)現(xiàn)這樣的談判方式是很容易被人接受的,即使是難纏的對手,約翰總是愿意和他們在任何時候合作。
2000 年, 約翰成為Villa World 的首席執(zhí)行官,Villa World
是一家澳大利亞的上市公司,我同時擔(dān)任該公司出資董事。我們的公司專注于地產(chǎn)開發(fā)和豪華住宅銷售,因此抓住時機(jī),認(rèn)清投資買賣市場是我們生意的關(guān)鍵點(diǎn)。
這家公司經(jīng)歷了25
年歲月洗禮后,依然在很好地運(yùn)營,經(jīng)歷過幾次重組后,公司不僅存活下來,而且得到了進(jìn)一步的發(fā)展。
1999 年,我去找約翰,希望他可以加入我們,因為他具備成為一流首席執(zhí)行官的所有條件。2000
年約翰接棒時,正值商品稅的實行,公司有大量未出售的房產(chǎn),公司的年利潤只有500 萬澳元。在擔(dān)任首席執(zhí)行官期間,約翰成功地將公司的利潤提高到1 200 萬澳元、1
800 萬澳元,在2003 年約翰辭職時甚至達(dá)到2 400 萬澳元。他的成功秘訣就在于他的談判技巧,該技巧在他參與的50
個大的房產(chǎn)并購中展現(xiàn)出來,并且我們的董事會一致認(rèn)為這是傳奇。
約翰每個月都會為董事會談成一筆新的交易,有些是日常地產(chǎn)交易、空地兼并開發(fā),有些則是悉尼公寓的開發(fā)項目、工業(yè)用地再分割、別墅開發(fā)和養(yǎng)老院項目等。他在地產(chǎn)的每個領(lǐng)域都有豐富的經(jīng)驗,對各類數(shù)字有著本能的反應(yīng)。
約翰也曾為我們介紹過昆士蘭州的新機(jī)遇,例如我們在2003 年買下了3 200 萬澳元的Dolphin Arcade
項目——一個沒有約翰就不可能發(fā)生的交易。這個項目是沖浪者天堂中心的主要項目,和我們之前做的項目相去甚遠(yuǎn)。在和中國賣家長時間的談判后,約翰成功地談成了合同,要知道,在他之前不知道有多少失敗者。
Villa World 隨后賣出了50%的股份給Raptis 集團(tuán),成交價為3 000
萬澳元。這個合同也是約翰在餐廳里從容談成的。不久之后,約翰又成功地在同一家餐廳把另外50%的股份以3 200 萬澳元的價格賣給了Raptis 集團(tuán)。
再講一個約翰的傳奇故事吧。我記得在2000
年,約翰被任命為首席執(zhí)行官后,就帶了一個新項目給董事會。這個項目是在悉尼的Thornleigh 區(qū)開發(fā)150 棟別墅,總共耗資6 000
萬澳元。在向董事會介紹前的一周,約翰已經(jīng)帶我去悉尼實地考察過,并交換了我們的想法。在長時間的談判后,約翰神奇地讓董事會通過了這個投資提案,要知道,我們是昆士蘭的公司,要說服董事會投資悉尼的項目是一件很困難的事。
當(dāng)時土地的要價是1 450
萬澳元,并且中介告知我們賣家不愿意討價還價。約翰的策略是想辦法面對面地和賣家談,理解賣地的背后原因,然后才進(jìn)入談判流程。由于賣家不愿意談判和會見買方,談判一度毫無進(jìn)展,而價格也被鎖定在1
400 萬澳元,并于120 天內(nèi)成交,附帶30 天的盡職調(diào)查。
盡職調(diào)查是澳大利亞地產(chǎn)業(yè)的一個通俗習(xí)慣,也就是說從簽訂合約到合約無條件終止,買家有30
天的期限做各種法律調(diào)查,包括政府規(guī)劃、土地調(diào)查、和市政府人員談判以及項目可行性報告的研究。在盡職調(diào)查快結(jié)束時,約翰打電話給賣家并邀請他喝咖啡。他們在悉尼Chatswood
區(qū)的一家咖啡館協(xié)商了兩個小時。
約翰在談判的一開始就提到了可行性報告指出他們不會花超過1 200 萬澳元買下這塊地。當(dāng)時董事會其實已經(jīng)批準(zhǔn)約翰用1
400 萬澳元拿下這塊地。
他向賣家充分地解釋了原因,當(dāng)然約翰是很坦誠的。約翰指出那塊地有坡度、排水系統(tǒng)存在問題、土地污染、地段靠近工業(yè)區(qū)等不利因素,以及附近類似地塊的成交價都顯示1
400 萬澳元是不合理的價格。最后,約翰以1 230萬澳元拿下了那塊地。土地價格的下降讓可行性報告變得更為有利,以后的開發(fā)利潤也會更大、更有余地。
在約翰擔(dān)任Villa World 首席執(zhí)行官的3 年間,
這樣的成功屢見不鮮。約翰是我們非常重要的資產(chǎn),因此當(dāng)他2003
年決定辭職時,董事會感到十分惋惜。他是公司最大的股東,幫助公司取得驕人的成績,致力于讓公司成為業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍者。
(聯(lián)合創(chuàng)立人)