哈達(dá)威指出，造成美國房地產(chǎn)市場巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯(cuò)位激勵。
從1940年到2007年，美國住宅價(jià)格一路上漲，勢不可擋，即便在某些時(shí)段出現(xiàn)過區(qū)域性的價(jià)格回調(diào)，也沒有發(fā)生全國性房價(jià)坍塌的事件。長達(dá)67年的經(jīng)驗(yàn)似乎足以說明房價(jià)持續(xù)上漲的合理性。2007年當(dāng)年以及之前一些時(shí)間內(nèi)，美國官員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資者、業(yè)主、地產(chǎn)中介、開發(fā)商都看好房價(jià)繼續(xù)上漲的前景。
是啊，人們有理由繼續(xù)看好房價(jià)。二戰(zhàn)后，美國城市化浪潮加快，原先居住在小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的人越來越多轉(zhuǎn)移到大城市。1960年代晚期，美國開始擁抱新科技革命，涌現(xiàn)出一大批科技創(chuàng)新企業(yè)，財(cái)富神話一批接著一批；與之同時(shí)，美國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中金融化程度越來越深。包括美國在內(nèi)的西方工業(yè)國家，向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移制造業(yè)產(chǎn)能（帶來的結(jié)果就是產(chǎn)業(yè)空心化）。這些因素疊加起來，均構(gòu)成房價(jià)上漲的利好：自住購買需求旺盛，大量資金和投資需求轉(zhuǎn)移到股市及不動產(chǎn)投資，投資買房以保值增值及短線獲利的路數(shù)長期有效。2007年之前，美國許多電視臺最受歡迎的電視節(jié)目，不是熱門電視劇，而是傳授如何購房、翻新裝修，提高其資產(chǎn)價(jià)值以賣出獲利的節(jié)目。
波浪無限增大，這有悖物理學(xué)定律。（期望）房價(jià)永遠(yuǎn)上漲，同樣不切實(shí)際。長達(dá)67年的房價(jià)上漲，形成了世界經(jīng)濟(jì)史上最大的資產(chǎn)泡沫。房主、房地產(chǎn)評估師、貸款人、抵押貸款證券化交易商、對沖基金、貨幣基金及美國政府都從中獲利，并且，每一方都認(rèn)為自己的獲利是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/P>
也正因?yàn)榇耍?008年次貸市場崩潰，美國房價(jià)迎來雪崩式下滑，國際貨幣基金組織估計(jì)，次貸危機(jī)造成了9450億美元的損失。上述各方就展開了相互攻訐，美國政府和金融機(jī)構(gòu)股東起訴信用評級機(jī)構(gòu)，投資者、地產(chǎn)信托起訴投資銀行，美國地方政府和投資者起訴交易商，投資者起訴對沖基金，借款人和證券發(fā)行人起訴抵押貸款放款人……當(dāng)然，被抨擊最多的，還要屬美聯(lián)儲等美國金融監(jiān)管部門，以及很不巧在房價(jià)崩盤前還在言之鑿鑿上漲預(yù)期不可動搖的專家。
長達(dá)67年的美國房地產(chǎn)泡沫，究竟是怎樣煉成的？除了本文第二段提到的美國科技革命、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化等客觀因素，以及亙古不變的投機(jī)貪婪心理，還應(yīng)總結(jié)出什么？美國丹佛大學(xué)法學(xué)院法學(xué)教授羅伯特·M.
哈達(dá)威所著的《美國房地產(chǎn)泡沫史（1940-2007）》一書，有別于市面上已有的金融危機(jī)研究作品聚焦（美聯(lián)儲前主席）格林斯潘任期的做法，將視角擴(kuò)展到1929年大蕭條和羅斯福新政，大量調(diào)閱了67年泡沫期內(nèi)的市場數(shù)據(jù)，并得出具有說服力的結(jié)論。
哈達(dá)威指出，造成美國房地產(chǎn)市場巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯(cuò)位激勵。美國實(shí)行累進(jìn)制的所得稅政策，近幾十年來不斷推動減稅及稅收補(bǔ)貼，從而最終形成了“累退式”稅收政策，有錢人從減稅、退稅、稅收優(yōu)惠中獲益最多。而且，這一政策還鼓勵業(yè)主、投資者通過倒賣房產(chǎn)來獲利。
第二項(xiàng)原因，出在住房保障政策環(huán)節(jié)。美國開國之后，就鼓勵公民憑借自身努力獲得財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然也包括房產(chǎn)。肯尼迪、約翰遜兩任總統(tǒng)開啟了“偉大的社會”計(jì)劃，形成了國家保障公民住房的政策傳統(tǒng)，再后來又出臺了《社區(qū)再投資法》，強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要遵守這方面的政治和社會責(zé)任，向窮人放款以支持其購房。銀行等金融機(jī)構(gòu)迫于壓力不斷降低貸款審查標(biāo)準(zhǔn)，更多原本買不起房的人借助“零首付”、“一元首付”、超低利率的住房貸款買到房屋，且能通過長期上漲的房價(jià)而倒賣房屋獲利。
書中還談到，為鼓勵公民購房，美國政府在羅斯福新政時(shí)期就開始向購房者提供補(bǔ)貼，還向貸款銀行發(fā)行債券，收購其住房抵押貸款，以進(jìn)一步降低貸款購房利率。1990年代，美國政府和國會不僅允許房主以自己房產(chǎn)的凈值為抵押，購置第二套、第三套住房或用于其他方面的投資、消費(fèi)。這一切最終倒推了房價(jià)畸形上揚(yáng)，而金融機(jī)構(gòu)為了轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，則致力于開發(fā)和推廣金融衍生品，泡沫和風(fēng)險(xiǎn)就隱性化的越吹越大。
這本書的一大亮點(diǎn)，或者說哈達(dá)威觀點(diǎn)中較具新意的一部分是，將美國政府金融和房地產(chǎn)監(jiān)管分為經(jīng)濟(jì)性監(jiān)管和安全性監(jiān)管。哈達(dá)威援引美國民航等行業(yè)的案例教訓(xùn)指出，政府應(yīng)盡可能削除只會產(chǎn)生保護(hù)壟斷、削除競爭的經(jīng)濟(jì)性監(jiān)管，而應(yīng)強(qiáng)化旨在保障競爭秩序、客戶利益的安全性監(jiān)管。美國房地產(chǎn)67年泡沫史，也可視為美國政府在利益集團(tuán)游說下不斷降低安全性監(jiān)管要求（比如降低聯(lián)邦和地方政府對金融行業(yè)的信用監(jiān)管，降低金融機(jī)構(gòu)資本金要求，不再強(qiáng)制貸款者首付金額不低于一定比例）、在公眾壓力面前不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)性監(jiān)管甚至成立多家政府支持企業(yè)直接入市（房地美、房利美等）的歷史。概括起來，安全性監(jiān)管形同虛設(shè)，成為了美國房地產(chǎn)泡沫不斷積累的重要推手。
哈達(dá)威通過數(shù)據(jù)和資料分析還提出，美國公共教育課程、公民付費(fèi)理財(cái)教育體系中均嚴(yán)重缺失經(jīng)濟(jì)史和金融風(fēng)險(xiǎn)教育的內(nèi)容，這使得投資者對房價(jià)永遠(yuǎn)不會下降謬論深信不疑。美國多名金融學(xué)專家合著的《金融守護(hù)人：監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何捍衛(wèi)公眾利益》（三聯(lián)書店2014年1月出版）一書曾指出，金融業(yè)從業(yè)者是監(jiān)管部門的“主場觀眾”，雙方因?yàn)橼呁膶I(yè)背景、知識結(jié)構(gòu)很容易形成相互認(rèn)同的群體效應(yīng)，后者不可避免因此對前者行為給予不同程度的偏袒。很顯然，經(jīng)濟(jì)學(xué)教育的缺失也使得公眾根本不可能識破，基于次級房貸而打包形成的“高危”衍生品的真相，也無法對監(jiān)管部門實(shí)施任何有力的問責(zé)監(jiān)督。
書中還指出，美國勞工統(tǒng)計(jì)局1983年決定將房價(jià)排除于消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）之外，這使得投資者產(chǎn)生錯(cuò)覺，嚴(yán)重低估通貨膨脹率；而這又誘導(dǎo)美聯(lián)儲不斷放手壓低利率，進(jìn)一步引發(fā)了邊緣借款人對低首付或無首付買房的需求，依靠未來房產(chǎn)升值作為獲得房產(chǎn)權(quán)益的唯一途徑。
《美國房地產(chǎn)泡沫史（1940-2007）》這本書可以帶給中國讀者足夠的警示，書中所述釀成美國房價(jià)巨大泡沫的諸方面誘因，在我國也能找到不同形式和程度的存在。特別危險(xiǎn)的是，某些監(jiān)管部門、金融機(jī)構(gòu)和大批投資者對房價(jià)不斷上漲有著一廂情愿的預(yù)期，拒絕接受房價(jià)調(diào)整的市場信號。
