過去近十年的時(shí)間里，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮、蕭條一直伴隨著美國經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩與發(fā)展。雖然2008年那場(chǎng)影響波及全球的美國次貸危機(jī)空前災(zāi)難似乎已經(jīng)過去，但其過程及成因提供給世人的借鑒及啟示，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出危機(jī)本身所帶來的恐懼。如今，再次對(duì)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的進(jìn)行歷史性回顧，不僅可在那次危機(jī)的基礎(chǔ)上尋求更多的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，而且也能給目前可能存在房地產(chǎn)問題的國家和地區(qū)，提供鮮活的標(biāo)本和政策上的建議。
當(dāng)越來越多的批評(píng)焦點(diǎn)仍然把美國房地產(chǎn)泡沫的成因集中放大在次級(jí)房貸危機(jī)上，美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)派代表人物之一托馬斯·索維爾，在其最新出版的《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書中，以他自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基本觀點(diǎn)和視角，提出這場(chǎng)危機(jī)真正成因的另一種觀點(diǎn)——政府干預(yù)的結(jié)果。為了更為堅(jiān)定地表述這一判斷，托馬斯·索維爾在該書的第一章最初的著墨，首先為我們厘清了各級(jí)政府和組織在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所扮演的角色。不過，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身要素復(fù)雜，作者在其后的分析中，旋即把問題拋向利率、首付款等技術(shù)層面。總體而言，托馬斯·索維爾的分析始終是圍繞著房地產(chǎn)成本核算進(jìn)行的。這種通過詳實(shí)數(shù)據(jù)對(duì)比及新聞評(píng)論的引述，為讀者揭示美國房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域性不均衡的手法，遠(yuǎn)比那種單純而平鋪直敘的論述要更為生動(dòng)形象。
托馬斯·索維爾認(rèn)為，引爆于2008年的美國次貸危機(jī)，其最大特點(diǎn)在于，呈現(xiàn)區(qū)域分化明顯、冷熱不均的格局。而這一因素的形成，很大程度上歸咎于土地價(jià)格的影響。為此，作者通過加利福尼亞州70年代房?jī)r(jià)暴漲的事實(shí)，批判了以“房屋限制令”為代表的行政手段對(duì)于土地市場(chǎng)的過度干預(yù)，并且通過數(shù)據(jù)列舉，強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中的重要作用。這樣的論述，更容易讓讀者感受到，不管何時(shí)何地制定什么樣的政策，一旦脫離了市場(chǎng)機(jī)制，最終都會(huì)受到來自市場(chǎng)方面的報(bào)復(fù)性回應(yīng)。
在本書的作者托馬斯·索維爾看來，除了政府對(duì)土地限制開發(fā)后陸續(xù)出現(xiàn)的價(jià)格瘋狂性暴漲和房地產(chǎn)問題的隱現(xiàn)，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策的失誤、金融創(chuàng)新的泛濫、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的操作，也都為房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的形成甚至破滅起到相當(dāng)大的作用。以往，人們能以上述方面的某一點(diǎn)來解釋美國房地產(chǎn)泡沫形成的原因已經(jīng)難能可貴，在《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書中，作者不僅能夠圍繞某個(gè)觀點(diǎn)闡明危機(jī)的來龍去脈，而且還“揪”出了危機(jī)背后的幕后操縱者。
如果說，本書的前兩章還只是用經(jīng)濟(jì)學(xué)、政治學(xué)原理解釋房地產(chǎn)興衰的形成原因，那么在接下來的各個(gè)章節(jié)中，托馬斯·索維爾則更傾向于把美國各屆政府對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控干預(yù)視為這場(chǎng)房產(chǎn)危機(jī)形成的重要推手。作者通過第三章中對(duì)美國斯坦福大學(xué)胡佛研究所研究員彼得·史威澤那句“那些發(fā)起這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的人，正是締造這場(chǎng)危機(jī)的受益者”的引用，不難看出作者眼中政府那只“看得見的手”，恰恰在這場(chǎng)美國歷史上規(guī)模最大的“第四次房地產(chǎn)危機(jī)”中充當(dāng)了十分復(fù)雜的角色。
在書的第四、第五章節(jié)，作者耐心地回顧了百年以來美國歷屆政府針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策得失。就是在這么重要的篇章中，托馬斯·索維爾通過“失業(yè)率在戰(zhàn)后得以下降”的事實(shí)，著重反思了羅斯福“新政”中行政手段對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的局限性。這種的觀點(diǎn)表達(dá)，盡管看似與本書所要討論的房地產(chǎn)興衰沒有關(guān)系，但聯(lián)系到此前作者對(duì)克林頓政府后期推行的“居者有其屋”政策及加州“土地限制”開發(fā)的分析，明顯可以看出，這顯然是作者有意想把政府干預(yù)對(duì)市場(chǎng)秩序的破壞的討論引向縱深。
目前的中國，至今依然面臨著與美國同樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力，所不同的是，中國房地產(chǎn)行業(yè)更多地承擔(dān)著各個(gè)地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程的重要角色。因此，在各級(jí)政府房地產(chǎn)調(diào)控與增長(zhǎng)之間，始終面臨取舍艱難的尷尬局面，這也就不難解釋為何中國歷次樓市調(diào)控始終被認(rèn)為收效甚微。不過，中國畢竟是一個(gè)有著與美國截然不同政體和國情的新型大國，房地產(chǎn)業(yè)在中國還有其更為復(fù)雜難控的一面。因此筆者認(rèn)為，雖然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)業(yè)具有資本屬性，也不能湮滅其同時(shí)肩負(fù)民生屬性的天然聯(lián)系。時(shí)下，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌進(jìn)程面臨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)以及復(fù)雜的國情，所以托馬斯·索維爾《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書全盤否定政府經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)的行政干預(yù)，是否完全適用于中國土壤，顯然還有理性商榷的空間。這也是我們?cè)陂喿x本書時(shí)應(yīng)該辨析的地方。
不久前，美國前總統(tǒng)克林頓出席《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2014發(fā)表演講時(shí)稱，希望中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不要走美國老路，不要重蹈美國覆轍。語出當(dāng)前，具有一定警示意義。筆者以為，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫破滅問題，美國也好，日本也罷，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行終究不能以擠壓和犧牲一國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間為代價(jià)，順勢(shì)而為，讓市場(chǎng)多表達(dá)，中國的房地產(chǎn)業(yè)才能駛上合理的軌道。托馬斯·索維爾的《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》以自己的方式告訴我們，解釋2008年美國那場(chǎng)因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機(jī)可以有不同視角，但從中發(fā)現(xiàn)并認(rèn)識(shí)自身的問題卻是唯一有教益的事情。