近期美國(guó)前總統(tǒng)克林頓訪華引起很大關(guān)注。他對(duì)于中國(guó)的發(fā)展模式提出了一點(diǎn)建議，希望中國(guó)不要把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。克林頓是一位頗有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的政治家，他對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式了然于胸，對(duì)于美國(guó)因?yàn)檫^(guò)分倚重房地產(chǎn)業(yè)而給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重創(chuàng)也是心有余悸。
2013年福布斯中國(guó)富豪排行榜顯示，今年的首富是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的王健林，其從事的產(chǎn)業(yè)正是房地產(chǎn)。直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)仍然是非常賺錢的行業(yè)，是超級(jí)富豪的孵化器。解決了住房的剛性需求后，國(guó)人購(gòu)置二套以上房產(chǎn)等固定資產(chǎn)，已經(jīng)變成了一項(xiàng)投資需求。越來(lái)越多的企業(yè)主不再擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是參與到房產(chǎn)的投機(jī)經(jīng)營(yíng)中來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)跟土地財(cái)政緊密相連，各地房?jī)r(jià)之所以居高不下。因?yàn)榉康禺a(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，不少地方政府采取不斷提高土地出讓金的辦法來(lái)解決資金難題。房?jī)r(jià)高企，最終都轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者頭上，不少人節(jié)衣縮食，從銀行按揭貸款，成為房奴，沒(méi)有多余的收入來(lái)提升自己的生活品質(zhì)，這也就是中國(guó)內(nèi)需增長(zhǎng)乏力的原因。
在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一段高速繁榮的時(shí)期，不少投機(jī)客從中獲利。可是沒(méi)過(guò)幾年，隨著美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)高利率至正常水平，引起房?jī)r(jià)大跌，美國(guó)的房利美和房地美債券退市，次貸危機(jī)爆發(fā)，影響范圍波及全球。美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球金融風(fēng)暴，很大原因就是房地產(chǎn)泡沫；中東迪拜債務(wù)危機(jī)也主要是房地產(chǎn)泡沫引起。所以，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)給我們提出一個(gè)警示，房地產(chǎn)泡沫危害很大，必須及早重視，否則會(huì)鑄成大錯(cuò)。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與蕭條，值得我們認(rèn)真深究一番，從中探尋出一些有益的規(guī)律來(lái)。房地產(chǎn)的繁榮與蕭條一直在全球各地上演，但21世紀(jì)的這輪房地產(chǎn)行情卻具有典型意義，其中尤以美國(guó)為最，漲入天堂，跌入地獄。究竟是什么原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)的繁榮與蕭條？在美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯·索維爾的著作《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書中，我們可以了解到美國(guó)房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有著多方面的因素：國(guó)會(huì)兩黨有個(gè)政治目標(biāo)，那就是追求較高的房屋自有率，也就是想實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的民生理想，但那些低收入群體，根本就無(wú)法滿足銀行的貸款購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，他們交不起首付款，甚至連月供也還不上。這就是現(xiàn)實(shí)，誰(shuí)也改變不了，他們只能租房生活。
可是為了達(dá)成“提高房屋自有率”的目標(biāo)，國(guó)會(huì)通過(guò)了《社區(qū)再投資法案》，在政府機(jī)構(gòu)及社會(huì)團(tuán)體的壓力下，銀行以及銀行背后的房利美和房地美聯(lián)手“放寬信貸標(biāo)準(zhǔn)”，購(gòu)房者大量增加，房?jī)r(jià)急劇攀升，供不應(yīng)求，釀成虛假繁榮局面。結(jié)果當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)將利率逐漸從1%的極低點(diǎn)一直提高到2006年的5.25%正常水平后，月供增加，那些低收入群體根本交不起月供，于是喪失抵押品贖回權(quán)，房產(chǎn)被銀行收回，進(jìn)行拋售，以圖回籠資金。投機(jī)者緊跟著瘋狂拋售樓盤，剛性購(gòu)房者持幣觀望，房產(chǎn)供大于求，于是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)下降，房地產(chǎn)行業(yè)遭受重創(chuàng)，并蔓延至金融業(yè)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。
索維爾認(rèn)為，房地產(chǎn)繁榮與蕭條的幕后推手有人性的優(yōu)劣特性，美聯(lián)儲(chǔ)各項(xiàng)利率政策的具體影響，房利美或房地美對(duì)抵押貸款資格標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定與調(diào)整等。但最主要的原因在于政府的干預(yù)。政府越是干預(yù)，房?jī)r(jià)越是高漲，居住成本越是會(huì)侵吞更大的收入份額，這直接違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
本書是索維爾在房地產(chǎn)方面總結(jié)歷史、剖析教訓(xùn)的代表作。本書甫一出版，即成為美國(guó)人人必讀的房地產(chǎn)泡沫入門書。中國(guó)的房地產(chǎn)雖仍行走在大牛市之中，但國(guó)人常常對(duì)其心有惴惴。房地產(chǎn)，一貫引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)走出衰退的引擎，這一次卻一反常態(tài)，似乎越來(lái)越可能成為經(jīng)濟(jì)的絆腳石。房地產(chǎn)市場(chǎng)從本世紀(jì)初盛大的綻放依然轉(zhuǎn)入壯觀的潰敗，而其影響將可能會(huì)持續(xù)數(shù)年才得以消退。