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作者：巴曙松
出版：廈門大學出版社 |
在最為“來錢”的行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)面臨大調(diào)整、大變局之時，國內(nèi)外不少經(jīng)濟學家往往總能自己歸納出一套對其歷史波動和可能歸宿的敏感體察。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松的《房地產(chǎn)大周期的金融視角》則以日本20世紀80年代的房地產(chǎn)市場泡沫及其崩潰為案例，試圖分析其發(fā)生的機制與邏輯，探討政府、企業(yè)應對泡沫崩潰的對策，從而總結(jié)教訓、吸收經(jīng)驗，以便未來的中國房地產(chǎn)市場能更好地趨利避害。
日本房地產(chǎn)在20世紀60年代后期至70年代前期以及80年代后期分別經(jīng)歷了“兩次周期性波動”，但無論房價調(diào)整幅度，還是調(diào)整持續(xù)的周期，兩次大調(diào)整都有明顯差異。前一次，房地產(chǎn)價格在1973年達到階段性頂點后，在第一次石油危機的沖擊下，在1974年出現(xiàn)小幅回落，但隨即重回上漲路線。而后一次，在房地產(chǎn)價格急劇上漲于1990年沖到頂點后便一路下滑，此后在整個90年代一直處于長期大幅下跌的局面。日本房地產(chǎn)前后“兩次周期性波動”有如此大的差異，原因在于前一次周期性調(diào)整時，城市化與收入增長為真實住房需求提供了穩(wěn)定的基本面支撐，因此房價在短暫的下調(diào)后，重返上升周期。而第二次周期性調(diào)整時，日本城市化已接近尾聲，真實需求基本釋放完畢，而投資性需求主導的房地產(chǎn)市場極易隨著流動性和利率的變化而大起大落。
分析、對比促人反思。巴曙松從“大致的需求結(jié)構(gòu)”角度得出的結(jié)論是：“目前中國所處的發(fā)展階段與日本20世紀70年代的情形大致可比。”中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處于上升周期，特別“新一輪人口流向的新趨勢是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的直接動力”。過去10年，中國經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中最為典型的現(xiàn)象是人口從內(nèi)陸向沿海轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在這一趨勢開始逆轉(zhuǎn)，重慶、沈陽、西安、貴陽、南寧、長沙、太原、成都等成為流動人口回遷的主要方向。這意味著流動人口將會在回流城市產(chǎn)生日益增加的租房和購房需求，且主要以廉租房、公租房、職工宿舍等保障性住房和中低端商品房為主，這將為房地產(chǎn)住宅開發(fā)商提供一些潛在的需求空間。與此同時，城市化速度開始放緩，一線城市的發(fā)展空間收窄，人口結(jié)構(gòu)步入老齡化階段等多重因素，“趨勢因素”與“周期因素”相互作用，使得中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的高速成長之后，進入了真正意義上的“大調(diào)整”。
歷史經(jīng)驗反復表明，房地產(chǎn)的繁榮與蕭條周期同步于甚至領先于經(jīng)濟的繁榮與蕭條周期。當經(jīng)濟處于新一輪上升和繁榮周期時，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長引擎，通過帶動上、下游行業(yè)所產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)杠桿效應為經(jīng)濟上行注入強勁動力。據(jù)測算，2009年中國房地產(chǎn)直接投資拉動GDP增長超過1個百分點，產(chǎn)業(yè)杠桿拉動約為3個百分點。當經(jīng)濟處在新一輪下行和衰退周期時，情況則恰恰相反。20世紀80年代的日本房地產(chǎn)泡沫、90年代的東亞金融危機，2007年的美國次貸危機，均從另一個極端證明了房地產(chǎn)泡沫的破滅和房地產(chǎn)市場崩潰對經(jīng)濟活動所產(chǎn)生的破壞性沖擊。“正是基于這種相關性，地產(chǎn)調(diào)控本身是要減少而不是增加經(jīng)濟波動。因此，經(jīng)濟周期本身不但決定了地產(chǎn)調(diào)控的目標和工具選擇，同時也決定了調(diào)控政策的作用空間。”
當下，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨這個市場起步以來最為嚴峻的市場與政策環(huán)境，然而，仍然較強的消費性需求和相對穩(wěn)健的家庭資產(chǎn)負債表結(jié)構(gòu)，卻意味著即使現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場在調(diào)控中的相應調(diào)整幅度也應是可控的。巴曙松因此判斷，“未來一年或較長時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化，在一系列約束政策的推動下，房地產(chǎn)將從居民財富配置的‘超配資產(chǎn)’變成‘標配資產(chǎn)’，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過去十多年高速成長的趨勢性增長格局……完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開發(fā)為核心的加工制造業(yè)。”所以，當前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，既是經(jīng)營業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，也是房地產(chǎn)金融需求的轉(zhuǎn)變，行業(yè)轉(zhuǎn)型與金融轉(zhuǎn)型本質(zhì)上是一致的。
由此，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)、開發(fā)商的應對策略和商業(yè)模式預期也將相應地發(fā)生趨勢性的轉(zhuǎn)變：除了降價以及布局三四線城市之外，產(chǎn)業(yè)外資本進入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢將逆轉(zhuǎn)，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動將可能激發(fā)部分上市企業(yè)退市或產(chǎn)生私有化傾向，房地產(chǎn)金融會日趨活躍。定位高端的開發(fā)商將以品牌和效率而非擴張土地儲備來實現(xiàn)價值的提升。
針對國內(nèi)外“毀譽參半”的保障性住房，巴曙松把關注點集中“進入環(huán)節(jié)”、“
審核與管理層面”以及“退出環(huán)節(jié)”等方面的不斷加強和完善上。他認為，在進入環(huán)節(jié)上，保障性住房對申請家庭收入標準的界定，因各地收入線劃分標準不統(tǒng)一，這可能會出現(xiàn)“應保的未保、不應保的卻被保了”的現(xiàn)象。在設置保障性住房面積標準時，多數(shù)城市采用人均指標，沒有對不同家庭的人口結(jié)構(gòu)等情況給予充分考慮。在審核與管理層面，因為受保障對象申報信息甄別難，審核過程中存在取證難、缺乏有效的審核方式以及懲處措施。在退出環(huán)節(jié)上，雖然國家和地方的保障性住房相關法規(guī)都對保障房的退出管理有明確規(guī)定，但對受保家庭收入動態(tài)監(jiān)管難度大。目前在多數(shù)城市還沒有建立一套完整、有效的收入申報制度及收入核查體系，而受保家庭對保障性住房退出的制度規(guī)定往往較為抗拒，少數(shù)享受了住房保障的家庭在條件超過保障標準后也不愿退出保障性住房。
由此，巴曙松提出了一個政策框架：一是確立長期“適度居住權(quán)”政策，不因房地產(chǎn)調(diào)控而頻繁切換政策目標；二是以廉租房和公租房為主體，構(gòu)建不同口徑保障房之間的“防火墻”機制，確立清晰邊界；三是確立以城市常住人口住房缺口和低收入家庭住房可支付能力為供給與需求測算的客觀依據(jù)；四是初始階段側(cè)重于供給端，以新建為主，然后逐步過渡到需求端，以直接向低收入家庭提供住房補貼為主。無論怎么評價這個框架，有一點可以肯定，其中所理出的破解“房地產(chǎn)”難題的諸多密碼的線索，是極富啟發(fā)性的，提供了一種研讀中國房地產(chǎn)市場的新視角。