肇始于2005年的遼寧省城市及國(guó)有工礦企業(yè)棚改，在政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，通過“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與”的模式，圍繞讓居民“住得進(jìn)、住得好、住得穩(wěn)”，經(jīng)過全省上下各方6年多的努力，居民住房面積大幅增加、居民生活水平明顯提高、社區(qū)及城市環(huán)境顯著改善、城市土地資源集約利用、全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，取得了預(yù)期效果，創(chuàng)造了城市低收入居民住區(qū)改造的“遼寧模式”，對(duì)中國(guó)乃至全球城市的貧民住房改造提供了很好的經(jīng)驗(yàn)與借鑒。
第一，“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，多方參與”是解決低收入居民住房問題的較好形式。低收入居民住房是帶有保障性質(zhì)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，單純依靠市場(chǎng)就會(huì)造成市場(chǎng)失靈。低收入居民住房不是純公共產(chǎn)品，單純依靠政府會(huì)造成政府失靈。因此，應(yīng)該讓政府與市場(chǎng)結(jié)合起來，充分發(fā)揮政府調(diào)動(dòng)各方資源的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)運(yùn)作效率高的優(yōu)勢(shì)。但“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”不能停留在簡(jiǎn)單的原則上，不是簡(jiǎn)單的強(qiáng)勢(shì)政府的主導(dǎo)，加上健全的市場(chǎng)運(yùn)作就可以實(shí)現(xiàn)成功，只有配套一個(gè)系統(tǒng)而慎密的棚戶區(qū)改造相關(guān)要件公共政策體系，并使之相互配合，“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的模式才能成功。
低收入居民住區(qū)問題是個(gè)性質(zhì)復(fù)雜的公共產(chǎn)品問題，解決好這一問題，需要調(diào)動(dòng)社會(huì)各方力量。低收入居民住房改造關(guān)系到居民的切身利益，必須取得居民的支持與參與。企業(yè)也是參與公共產(chǎn)品供給的重要力量，需要設(shè)計(jì)機(jī)制，激勵(lì)企業(yè)參與低收入居民住區(qū)問題的開發(fā)；另外，還應(yīng)該充分利用各種非政府組織和社會(huì)各方的力量。在所有參與改造的各方中，政府應(yīng)該發(fā)揮主導(dǎo)作用，因?yàn)橹挥姓拍芎芎玫卣{(diào)動(dòng)各種資源，但是需要賦予政府足夠的財(cái)權(quán)和事權(quán)。
第二，城市的低收入居民住區(qū)改造需堅(jiān)持“系統(tǒng)、全面、可持續(xù)”的思想與方法。系統(tǒng)的觀點(diǎn)就是把低收入居民的住房改造置于居民家庭的生產(chǎn)生活系統(tǒng)中來、置于城市住房市場(chǎng)系統(tǒng)中來、置于城市空間布局和城市發(fā)展轉(zhuǎn)型中來，努力消除對(duì)低收入居民的“社會(huì)排斥”。全面的觀點(diǎn)就是綜合考慮居民的住房改造與社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造、綜合考慮居民的住房消費(fèi)與其他物質(zhì)文化生活消費(fèi)、綜合考慮貧民住房需求與中高收入居民的住房需求、綜合考慮土地等資源的集約利用、綜合考慮投資與收益等城市生活和城市發(fā)展的各個(gè)方面。可持續(xù)的觀點(diǎn)就是努力確保貧困居民的住房和住區(qū)質(zhì)量不退化、確保居民生活水平不降低、確保貧民住房供給的連續(xù)性、確保低收入居民住區(qū)改造的資金鏈條不斷裂。
第三，城市的低收入居民住區(qū)改造需堅(jiān)持“頂層設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌考慮”的戰(zhàn)略與規(guī)劃。低收入居民住區(qū)改造涉及項(xiàng)目計(jì)劃、住房拆遷、居民安置、住房建設(shè)、居民回遷、后期管理等諸多環(huán)節(jié)，涉及到金融、土地、居民生產(chǎn)生活、相關(guān)設(shè)施配套等多個(gè)方面，在操作和實(shí)施中須堅(jiān)持“頂層設(shè)計(jì)”，努力做到理念一致、功能協(xié)調(diào)、結(jié)構(gòu)統(tǒng)一、資源共享、部件標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)層次、要素進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。
第四，城市的低收入居民住區(qū)改造需堅(jiān)持“綜合配套、利民長(zhǎng)效”的制度與政策。低收入居民住區(qū)改造涉及到住房金融、土地、住房產(chǎn)權(quán)等的制度與安排，涉及到居民的救助與幫扶、政府運(yùn)作模式、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式等諸多方面，目前幾乎沒有一個(gè)國(guó)家的制度框架能夠把低收入居民住區(qū)問題所涉及的方方面面全部覆蓋并很好地解決。因此，各個(gè)城市在低收入居民住區(qū)改造中需要根據(jù)各自實(shí)際，在既定的制度框架內(nèi)針對(duì)低收入居民住房問題作出安排，從利民長(zhǎng)效的角度出發(fā)，綜合考慮、配套設(shè)計(jì)。
第五，城市的低收入居民住區(qū)改造需堅(jiān)持“規(guī)范有序、人本自治”的管理與服務(wù)。低收入居民住區(qū)改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，范圍廣、任務(wù)重，沒有科學(xué)化的管理體系，是難以成功的。為此，在無(wú)論是在改造前的動(dòng)員，還是改造過程之中，抑或在改造之后的社區(qū)管理上，都應(yīng)該建立健全了一整套管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了流程化管理和改造過程的無(wú)縫鏈接，確保了公開、公平、公正，讓居民對(duì)政府滿意、對(duì)個(gè)人生活滿意、對(duì)住房滿意。
第六，低收入居民住區(qū)改造在資金籌措與使用方面應(yīng)努力做到多方融資、動(dòng)態(tài)平衡。資金是制約低收入居民住區(qū)改造的最大瓶頸，也是低收入居民住區(qū)改造的基本保障，所謂“兵馬未動(dòng)、糧草先行”。唯有多渠道融資，才能確保改造工程/項(xiàng)目順利開展、不因資金鏈條斷裂而終止。另外，還需要堅(jiān)持資金的動(dòng)態(tài)平衡，盤活存量、拉動(dòng)增量，從而保證低收入居民住房改造和供給的連續(xù)性。
第七，低收入居民住區(qū)改造在土地開發(fā)與利用方面應(yīng)努力做到集約利用、降低成本。土地是住房的空間載體，土地成本在住房成本中占有較大比重。為了能夠切實(shí)降低住房成本，讓居民能夠承擔(dān)購(gòu)房支出，必須切實(shí)降低土地成本。另外，土地是城市最重要的資源，土地能否高效利用，關(guān)系到城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與未來發(fā)展。
第八，低收入居民住區(qū)改造在住房開發(fā)與建設(shè)方面應(yīng)堅(jiān)持分類開發(fā)、因地制宜。住房開發(fā)與建設(shè)在“推倒重建”型改造中起著核心作用，不同城市、同一城市的不同區(qū)域都存在差異，需要根據(jù)實(shí)際情況，堅(jiān)持因地制宜，確定開發(fā)模式，不能“一刀切”。
第九，低收入居民住區(qū)改造在居民支付能力的提升與再造方面應(yīng)堅(jiān)持適度輸血、重點(diǎn)造血。貧困或者說低收入是形成低收入居民住區(qū)的根本原因之一，要想從根本上解決低收入居民住房問題，必須從提高居民收入、提升居民支付能力入手。因勞動(dòng)技能差、受教育程度低等原因的存在，很難在短時(shí)間內(nèi)快速提高其收入水平，短期內(nèi)需要幫扶與救助，即“輸血”。從長(zhǎng)期看，幫扶與救助不具有持續(xù)性，必須從提高居民勞動(dòng)技能與素質(zhì)入手，提高其就業(yè)和創(chuàng)業(yè)技能，即“造血”。
第十，低收入居民住區(qū)改造在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與發(fā)展方面應(yīng)努力以改造促發(fā)展、以發(fā)展帶改造。無(wú)論是增加就業(yè)崗位，還是提高政府的財(cái)政收入用于改造低收入居民住區(qū)，都離不開城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，各城市需要努力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，以增加工作崗位和政府的財(cái)政收入。另外，需要對(duì)低收入居民住區(qū)改造的成本與收益進(jìn)行核算，努力使改造項(xiàng)目成為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的力量之一。
第十一、低收入居民住區(qū)改造在社會(huì)變遷方面應(yīng)堅(jiān)持居民再造、社區(qū)重建。低收入居民住區(qū)所造成的主要問題之一是貧民受到“社會(huì)排斥”，其自信心缺乏、精神面貌較差，逐漸與主流社會(huì)所脫節(jié)。因此，在改造物質(zhì)環(huán)境的同時(shí)，還需要進(jìn)行人文環(huán)境建設(shè)，對(duì)居民和社區(qū)進(jìn)行再造，使之重返主流社會(huì)。
第十二，低收入居民住區(qū)改造在環(huán)境建設(shè)方面應(yīng)堅(jiān)持綜合整治、配套完善。基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足是除住房之外低收入居民住區(qū)的另一個(gè)顯著特征。單純的住房改造而不進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造幾乎不會(huì)對(duì)社區(qū)環(huán)境和面貌的改變產(chǎn)生影響。因此，在低收入居民住區(qū)改造過程中，應(yīng)該對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合整治，配套建設(shè)相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和相關(guān)的商業(yè)設(shè)施。
第十三，低收入居民住區(qū)改造在城市空間結(jié)構(gòu)方面應(yīng)布局優(yōu)化、混分平衡。低收入居民住區(qū)在城市空間上表現(xiàn)為貧困的空間集聚。所有的集聚現(xiàn)象都因外部性等原因而存在自我強(qiáng)化機(jī)制，要想消除這一現(xiàn)象，就必須利用外生沖擊打破其內(nèi)在機(jī)制。堅(jiān)持“整體分散、局部集中”的混分平衡，有利于促進(jìn)城市內(nèi)部的協(xié)調(diào)發(fā)展、有利于城市不同收入群體間的和諧相處。