一、住房是老人養(yǎng)老的糖果屋
膾炙人口的《格林童話》中，曾經(jīng)講述了一個“糖果屋”的有趣故事。如今的“糖果屋”已經(jīng)不再是小孩子才會去看的童話。老年人用房子養(yǎng)老，這個房子就成了真正意義上的“糖果屋”。盡管以房養(yǎng)老的理念與運作方式，在中國還處于探索的過程中，但“糖果屋”的童話卻漸漸躍入眼簾，成為人們可以觸摸到的現(xiàn)實。盡管老人的房子不是用糖果做成的，但我們遵循以房養(yǎng)老的理念，將要介紹的若干具體操作方式，則要讓老人的房子變?yōu)橥砟曜阋允孢m享用衣食之源的“糖果”。
當我們步入百貨超市，會看到花花綠綠、色彩繽紛的各式“糖果”。以房養(yǎng)老的現(xiàn)實生活中，可資以養(yǎng)老的“糖果屋”同樣可以采取多種表現(xiàn)形式。形形色色的“糖果屋”，把老人的養(yǎng)老生活裝扮得更加絢麗多彩。
老人們?nèi)绾我苑筐B(yǎng)老，我們?yōu)橛兄居诖说睦先藗儯峁┝吮姸嗟摹疤枪保蛘呤且粋�可供自主選擇的大“菜單”，同時，我們對菜單中的各個大菜逐一作出介紹，幫助老年人根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和意愿愛好，在菜單中自主隨意地“點菜”，選擇適用的以房養(yǎng)老模式。
二、以房養(yǎng)老理念的提出
2003年7月，我們在浙江大學召開了“以房養(yǎng)老”的大型研討會。會上，我提出了第三個老太太以房養(yǎng)老的理念，將以房養(yǎng)老的實質(zhì)歸結(jié)為“死后錢財生前用”，并用“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”，這個大家清晰明白的語言，形象地說明了以房養(yǎng)老的含義和具體操作模式，并對以房養(yǎng)老推出將會帶來的社會經(jīng)濟效應(yīng)，以及將要遇到的種種風險，給了較為清晰的勾勒和描畫。
長期的計劃經(jīng)濟時代里，在“低收入、低消費、廣就業(yè)”的政策影響下，我國大多數(shù)的老年人都是積蓄不多，只能靠有限的退休金艱苦生活。上世紀末期，國家推行住房制度改革，大量公房對外出售，使不少老職工用較低的價格買下了價值較大的房產(chǎn)，再加上商品房的大量開發(fā)，房價的飛速上漲，許多老人擁有的房產(chǎn)達到數(shù)十萬乃至百萬元之多，但他們每個月可支配的養(yǎng)老金收入?yún)s僅僅為數(shù)百元或千數(shù)元，房子再好，價值再高，但首先要供自己晚年居住，就不可能先行出售或出租贏利來換取養(yǎng)老所必需的各種錢財，日常生活就只能是“端著金飯碗討飯吃”，并不很富足。
老人擁有房產(chǎn)的價值盡管很高，使用壽命也很長，通常可以達到四五十年之多，但自己本人的壽命卻僅僅為十多年或二三十年，去世后遺留的較多房產(chǎn)價值就只能遺留給子女或上交社會，行同浪費。我們設(shè)想在不影響老人正常生活居住的情形下，通過一定的金融保險機制或非金融保險機制，將老人死亡后遺留房產(chǎn)的價值部分提前變現(xiàn)搞活，形成一筆穩(wěn)定可靠且延續(xù)終生的現(xiàn)金流入，用于補貼晚年的養(yǎng)老生活，就是我們這兒談到的以房養(yǎng)老。這一理念經(jīng)過數(shù)年的廣泛宣傳，目前已經(jīng)為越來越多的有識之士知曉并樂意接受。
房產(chǎn)是大多數(shù)老人的最大一筆財富，幾千年來流傳的“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)繼承”的傳統(tǒng)觀念，使他們習慣于死亡時將房產(chǎn)遺留給自己的子女繼承。但是，一個顯而易見的事實是，有相當部分的老年人或者沒有兒女，或者兒女的經(jīng)濟狀況頗佳，并不需要來自父母的遺產(chǎn)饋贈，或者兒女還有點不大孝順，當他們死亡后把房子交付子女時，并沒有在生前得到來自兒女的精心照顧，日子過得就是非常辛苦。
這一怪圈應(yīng)當如何打破呢？中國房地產(chǎn)開發(fā)集團的理事長孟曉蘇教授，近幾年來一直在倡導以房養(yǎng)老的新思想，并提出在我國積極推行倒按揭養(yǎng)老的建議。目前，還專門開辦了幸福人壽保險公司來研發(fā)并主打倒按揭以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)。對老年人的這種“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象，孟教授就用了“一邊捆著草，一邊餓著牛”這句風趣的語言來解釋。為什么“餓著的牛”吃不到“捆著的草”，原因很簡單。大家或許沒有這方面的意識，或許意識到這一現(xiàn)實的不合理，卻又局限于濃郁的傳統(tǒng)觀念和體制障礙無從有效排解。現(xiàn)在有了以房養(yǎng)老的新理念，再加上以倒按揭為代表的以房養(yǎng)老的系列產(chǎn)品的出臺，“餓著的牛”就很容易吃到“捆著的草”了。
三、以房養(yǎng)老并非只有倒按揭一種方式
曾經(jīng)有位老年人向我提出這樣的疑惑:“以房養(yǎng)老是大家熱衷評論的熱門話題，其中最為典型的倒按揭模式的推出，又由于種種條件限制，在短時期內(nèi)難以順利成行。我們年齡都很大了，可能等不到銀行和保險公司推出這一金融保險產(chǎn)品了。在這種狀況下，還有什么更好的養(yǎng)老模式，可以給我們大家做些介紹呢”？
這位老大爺?shù)奶釂柺呛軐Φ摹Ｈ粘Ｕ劦揭苑筐B(yǎng)老，進入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來品，正式名稱為反向抵押貸款，但如就此認為以房養(yǎng)老只有倒按揭這一種方式，顯然是個極大的誤讀。難道以房養(yǎng)老就是“自古華山一條路”，除了倒按揭這種美國來的舶來品，就沒有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。
從廣義的角度看待以房養(yǎng)老，各種以房養(yǎng)老模式可簡單地分為金融保險和非金融保險模式，前者如倒按揭、房產(chǎn)養(yǎng)老壽險和售房養(yǎng)老等，必須要金融保險機構(gòu)參與其間才可能實施；后者如我們還將要談到的售房入院養(yǎng)老、租房入院養(yǎng)老、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、異地養(yǎng)老、基地養(yǎng)老等，則都屬于非金融保險領(lǐng)域，它并不需要保險公司和銀行的介入，老年人自己就可以實地操作，會遇到的風險則要小得多。
以房養(yǎng)老是我們凝結(jié)了若干理論之后創(chuàng)建的一種新的養(yǎng)老保障理論，是我們今天正在大力倡導，并努力促使其早日得以實現(xiàn)的一種新的養(yǎng)老理念，一種將房產(chǎn)與養(yǎng)老通過金融保險機制相結(jié)合，實現(xiàn)功能自主創(chuàng)新的新思想，這就是如何運用大家都擁有的住房中蘊含的巨大價值，尤其是運用每個人最終死亡后仍然會遺留房產(chǎn)的巨大余值，將其在自己生前就提前變現(xiàn)套現(xiàn)做養(yǎng)老使用。在這個理念之下，則聚集了眾多的具體操辦模式，倒按揭只是其中最為典型也最為復雜的一種。
以房養(yǎng)老應(yīng)當如何搞，有著較多選擇，需要給予積極關(guān)注。可以采取的方式多多，并不僅僅局限于倒按揭。據(jù)我們的廣泛調(diào)研和深入研討，以房養(yǎng)老的各種操作模式可分為金融行為和非金融行為，前者必須通過金融保險機構(gòu)才得以順利運營，包括倒按揭、售房養(yǎng)老和房產(chǎn)養(yǎng)老壽險等；后者則是老年人開動腦筋，再加上社會的有意倡導后，就完全可以自行操作的各種簡易方法，包括遺贈扶養(yǎng)、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、售房入院、投房養(yǎng)老、售后回租、招徠房客、異地養(yǎng)老、養(yǎng)老基地等。這些看上去大相徑庭的做法，其實都可以實現(xiàn)以房養(yǎng)老的大目標。
當我們步入百貨超市，會看到花花綠綠、色彩繽紛的各式“糖果”。在以房養(yǎng)老的現(xiàn)實生活中，可資以養(yǎng)老的“糖果屋”也同樣可以采取多種表現(xiàn)形式。形形色色的“糖果屋”，把老人的養(yǎng)老生活裝扮得更加絢麗多彩。
各種以房養(yǎng)老模式中，倒按揭是其中設(shè)計最為精妙、計算最為復雜、制度最難確立、涉及面最為廣泛、相關(guān)制約因素最多的一種。今天，我們?nèi)缳Q(mào)然實施這一金融產(chǎn)品，并非完全不能操作，只是還有眾多的工作要做，有某些限制條款尚待克服，相關(guān)理論體系有待進一步的構(gòu)建，有關(guān)政策法規(guī)平臺還未能完全建立，金融保險體制與機制還需要做相當?shù)男碌臉?gòu)筑，居民百姓的倫理習俗觀念還有較大障礙要予突破，相關(guān)聯(lián)的眾多中介機構(gòu)還不能完全服務(wù)到位，具體的產(chǎn)品研發(fā)、市場調(diào)研、制度要素設(shè)計等，也都有著眾多的工作等待大家齊心協(xié)力共同完成。
當然，倒按揭盡管涉及面廣，事項復雜，難以操作，但并非高不可攀。我們目前正在緊張的產(chǎn)品研發(fā)與制度設(shè)計之中，等將一切工作大部做完，這個新型金融產(chǎn)品就會在不遠的將來同大家見面的。還需要說明的是，倒按揭產(chǎn)品即使推向了社會，起初也只是個試點，等待試點成功，才可能面對社會作大規(guī)模推出。因此，目前還不可能對此大規(guī)模運做之前，可預期的未來也無法將它較快地向全國全面推出之時，大家先試試其他各種非金融機制運作的辦法，都是可以的。
總之，以房養(yǎng)老的實質(zhì)，是要通過種種的金融與非金融的運營機制與手段，將老年人身故后將會遺留房產(chǎn)的巨大價值，提前變現(xiàn)套現(xiàn)到生前使用，是要將廣大家庭普遍擁有的住房資源給予價值上的變現(xiàn)盤活，空間上的充分運用，權(quán)屬層面的有益轉(zhuǎn)換，使得它能在養(yǎng)老保障問題上派上更大用場，以切實可行地達到用房子養(yǎng)老的目標，都是我們這里談到的以房養(yǎng)老。簡單而言，就是“以房換錢養(yǎng)老”，這就解決了目前國家、社會乃至家庭個人，最為頭痛的養(yǎng)老資金籌措的大問題。
四、以房養(yǎng)老的模式有哪些
以房養(yǎng)老的理念目前已經(jīng)炒作地熱火朝天，但如何用房子實現(xiàn)養(yǎng)老的目標，則是大家不夠明晰的。我們經(jīng)過長期的調(diào)查研究，認為以房養(yǎng)老的種種可行手段，大致可歸納為優(yōu)劣不等的30種，以適用于不同類型的老年人。這里首先對各種以房養(yǎng)老的模式大致加以介紹，全書中再一一詳細評說。
1．將已具有完全產(chǎn)權(quán)的住房先行出售，再通過“售后回租”、另租房居住或入住高質(zhì)量的老年公寓、養(yǎng)老基地的方法實現(xiàn)以房養(yǎng)老。既可以獲取一大筆款項用于日常生活，又能保持晚年期對住房甚至是原有住房的長期乃至終生的使用權(quán)，照常有房可居。高興時還可以趁腿腳靈便到處旅游觀光乃至周游世界，這就為以房養(yǎng)老的實施增添了相當?shù)谋ｋU系數(shù)和生活樂趣。售房入院養(yǎng)老已經(jīng)為較多的老年人所采納，將售房款辦理一個養(yǎng)老年金壽險，獲取終生的現(xiàn)金流入保障，無疑更為妥帖。
2．將具有完全產(chǎn)權(quán)的住房先行出租，再另租房居住或租住老年公寓、養(yǎng)老院的方法達到以房養(yǎng)老的目的。既保障晚年期照常有房可居，并獲取持續(xù)穩(wěn)定的租金收入用于養(yǎng)老生活，又能保證在自己身故后原有住房仍能照常遺留給子女，符合國人養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承的傳統(tǒng)習俗，為以房養(yǎng)老理念的順利實施減弱了相當?shù)淖枇驼系K，可推動以房養(yǎng)老事業(yè)在一個新的層面做出大范圍的拓展。租房入院養(yǎng)老，目前已為較多的老年人接受并在紛紛實踐之中。
3．今日的房價高企，預期將來還會有持續(xù)長期的上漲空間，將家中閑置的錢財不是簡單存入銀行，也非冒險拼搏于股市，而是用來購置第二套或更多套住房投資盈利，將來養(yǎng)老需要錢財時，就可以變賣或出租該住房滿足所需。個人投資理財中，投房養(yǎng)老是大家喜聞樂見的好辦法。
4．老人退休后，空有一套價值頗高的住房，卻很少養(yǎng)老金收入，每日發(fā)愁無錢養(yǎng)老，或者說雖有一些養(yǎng)老金卻希望將晚年生活過得更好。美國等經(jīng)濟發(fā)達國家目前推出的倒按揭，用房子養(yǎng)老就是個很好選擇，這是我們將在后面要重點介紹的。
5．老人退休后，賣出原本居住的大屋，再買進適合居住的小屋，用售房購房的差價款用作股市或債券投資，可為養(yǎng)老提供更有實力的保障。老人還可將該筆差價款辦理養(yǎng)老年金壽險，每年支取現(xiàn)金用來養(yǎng)老，等到一定年份再將該小屋用以房養(yǎng)老的辦法，繼續(xù)獲取現(xiàn)金流入應(yīng)對日常對現(xiàn)金的需要，或可把這個小房子對外出售，自己住到養(yǎng)老院安度晚年。
6．我們設(shè)想在大城市周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟相對不夠發(fā)達的區(qū)域，建造大規(guī)模的養(yǎng)老基地，將城市的老年人自愿移入居住，實施基地養(yǎng)老。這一做法既可以大大提升養(yǎng)老的品位和生活質(zhì)量，又相對節(jié)約了養(yǎng)老成本。老年人住在基地養(yǎng)老后，還可以將原居住于城市的已閑置住房，通過出租或出售的方法將價值搞活。基地生活中的一切用費，都可以在住房的價值搞活中得到完全解決，或還有相當?shù)母挥唷Ｄ硞�基地長期居住感覺厭煩后，還可以換住其他基地，做旅游觀光式養(yǎng)老。這是以房養(yǎng)老與基地養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老相結(jié)合的有效舉措。
7．老年人將位于鬧市區(qū)的高價住房出售，在市郊選擇適合養(yǎng)老的地段購買低價位的新住房，既改善了養(yǎng)老的環(huán)境品位，又節(jié)約了大筆錢財用于補貼養(yǎng)老金的不足。整日與大自然做伴，游山玩水也是不亦樂乎。
8．老年人同親朋好友約定，由對方負責養(yǎng)自己的老，自己死亡后，將住房遺贈給對方。這是我國幾千年來民間社會廣泛流傳，今日仍由國家法律認可的“遺贈扶養(yǎng)”式養(yǎng)老。它作為“你給我住房，我為你養(yǎng)老”的鼻祖，已有了悠久歷史，今日有必要重新提出并予發(fā)揚光大。
9．孤寡老人在家中招徠年輕的大學生做房客，一掃往日的沉悶暮氣，增添了青春活力，身邊既多了人員照顧，又有一筆可觀的房租作為生活費補充；對年輕大學生而言，也有助于解決住房和情感歸宿問題；城市的住房資源也得到較好運用，極大地緩解了住房的緊張局面，可謂一舉三得。
10．我們還設(shè)想了出售產(chǎn)權(quán)、保留使用權(quán)的“售房養(yǎng)老”和“房產(chǎn)養(yǎng)老壽險”等做法，即大家售房不離家，既享有在老環(huán)境與老街坊照常居住生活的便利，又享有將住房資產(chǎn)提前變現(xiàn)套現(xiàn)，取得款項用于養(yǎng)老的優(yōu)惠，這都有其可借鑒之處。
11．美國的許多家庭，曾經(jīng)出現(xiàn)了富有特色的家庭內(nèi)部售房養(yǎng)老的交易行為。父母將自有住宅出售給子女，借以換得房款做養(yǎng)老金。這是將父母與子女間傳統(tǒng)的贍養(yǎng)與繼承關(guān)系，用金錢的方式加以明碼標價、等價交換，對不樂意贍養(yǎng)父母而只喜歡承繼房產(chǎn)的不肖子孫是一大打擊，對老人的合法權(quán)益是一大保護。它同舊觀念是格格不入，但仔細思索后也使人耳目一新。
12．以房養(yǎng)老不僅對有住房的富人非常有用，對住房面積不大、價值有限的窮人而言，同樣可發(fā)揮積極功用。如幾個經(jīng)濟貧困、稍有廉價住房的老年人，開動腦筋對該住房予以有效利用，對養(yǎng)老問題做個特殊組合，合作購房，共同居住開銷，結(jié)成一個養(yǎng)老共同體搭伴養(yǎng)老，就是度過貧困、消除寂寞無助的好辦法。
以上談到用房子養(yǎng)老的各項可行手段，正為老人的以房養(yǎng)老行為，提供了一個包容有多個“大菜”的可供大家自主選擇的一桌豐盛大餐，并幫助老年人在“大菜單”中，根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和意愿喜好，自主隨意地“點菜”，選擇最適合自己的以房養(yǎng)老模式。正像某些新聞媒體的信息報道經(jīng)常標榜的那樣，“這里總有你需要的信息”。以下介紹的20多種以房養(yǎng)老方式，總有其中一兩種正好能對上老年人的“胃口”。各種以房養(yǎng)老手段的使用也非單打一和一次定終身，而是可以根據(jù)時勢的需要，給予相當?shù)哪Ｊ睫D(zhuǎn)換與綜合融匯使用，以期能對養(yǎng)老保障事業(yè)發(fā)揮更大的功用。
本書撰寫的目的，正在于對各種以房養(yǎng)老的具體模式給予較為深入全面的介紹，請看下文的詳細說明。