人均GDP與瑞士一樣高，但量度貧富懸殊程度的基尼系數(shù)高達(dá)0.433，僅次于中非共和國(guó)；居住成本為亞洲第三，置業(yè)成本在全球大城市中高居第四，零售商鋪?zhàn)饨鸶琶虻诙褪窍愀郏粋�(gè)高地價(jià)政策“病毒”已經(jīng)侵入土地政策和地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中、“實(shí)力雄厚的地產(chǎn)商與普羅市民之間由來(lái)已久的分歧正不斷加深”的社會(huì)。
在《地產(chǎn)霸權(quán)》一書(shū)的前言里，作者潘慧嫻描述了這樣一個(gè)令人詫異的不一樣的香港。作者可以算是在香港地產(chǎn)界浸淫多年的圈內(nèi)人，曾為在港舉足輕重的新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)辦人郭得勝擔(dān)任私人助理達(dá)八年之久，后來(lái)又在馬來(lái)西亞糖王郭鶴年的地產(chǎn)企業(yè)嘉里建設(shè)擔(dān)任高管負(fù)責(zé)土地及物業(yè)的估價(jià)與收購(gòu)。她在移居加拿大后潛心著述，用兩年時(shí)間寫就并自費(fèi)出版本書(shū)英文原版《土地和香港的統(tǒng)治階級(jí)》，被《加拿大書(shū)評(píng)年鑒》選為2007年編輯推薦書(shū)籍。
壟斷王國(guó)如何形成？
作者從自己的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，配合詳盡的資料數(shù)據(jù)，深入剖析香港地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作與結(jié)構(gòu)，力圖破解高房?jī)r(jià)的謎團(tuán)與地產(chǎn)霸權(quán)的內(nèi)幕。此書(shū)的繁體中文版加入2010年的最新分析及資料，在短短半年內(nèi)連出六版，質(zhì)疑其言過(guò)其實(shí)者有之，贊賞其為民聲怨者有之，批判其無(wú)甚高論者有之，但此書(shū)毫無(wú)疑問(wèn)地已成為香港引發(fā)社會(huì)坊間熱議的話題之作。
“到底是誰(shuí)在控制香港？”以往的民間說(shuō)法或許認(rèn)為答案不是政府，而是財(cái)雄勢(shì)大的馬會(huì)和匯豐銀行。但作者指出，如今很多人更傾向于將答案指向香港“六大家族”———李嘉誠(chéng)家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭裕彤家族、包玉剛/吳光正家族以及嘉道理家族。這六大家族代表的跨行業(yè)企業(yè)財(cái)團(tuán)“透過(guò)把持沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的各種經(jīng)濟(jì)命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務(wù)的供應(yīng)及價(jià)格”。“地產(chǎn)霸權(quán)”的觸角已經(jīng)擴(kuò)展到電力、煤氣、交通運(yùn)輸、通訊等公用事業(yè)以及批發(fā)零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，成為香港“連續(xù)第十六年獲選為全球最自由經(jīng)濟(jì)體系”的贊譽(yù)背后隱藏的吊詭，更是香港政府多年來(lái)奉行的自由放任不干預(yù)政策這把雙刃劍帶來(lái)的“行業(yè)及經(jīng)濟(jì)集中度不夠管制，缺乏全面競(jìng)爭(zhēng)”的難題。
這些壟斷王國(guó)是如何形成的？作者的分析是：港英及特區(qū)政府自由放任的土地制度與高地價(jià)政策，為少數(shù)特權(quán)人士提供了壟斷與致富的便捷途徑。這一主張其實(shí)可以簡(jiǎn)化為三點(diǎn)，即：作為“天時(shí)”的高地價(jià)政策，作為“地利”的廉價(jià)土地供應(yīng)，以及作為“人和”的官商勾結(jié)。
長(zhǎng)期以來(lái)，香港政府均采用以高地價(jià)為主線的政策組合與施政方針，居高不下的地價(jià)自然導(dǎo)致樓價(jià)水漲船高。《中英聯(lián)合聲明》更是列明每年土地供應(yīng)只有50公頃，所造成的土地供不應(yīng)求的恐慌，讓地產(chǎn)商得以乘勢(shì)哄抬樓價(jià)，自置居所的剛性需求未獲滿足的小業(yè)主們唯有任人宰割；更為嚴(yán)重的是，樓價(jià)只升不降的現(xiàn)象客觀上協(xié)助了地產(chǎn)商抬升房?jī)r(jià)、快速出貨，讓港人陷入了不重視踏實(shí)致富、只盼望炒樓暴富的惡性循環(huán)，讓香港經(jīng)濟(jì)在扭曲的經(jīng)營(yíng)成本與被限制競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)下難以斷臂重生、成功轉(zhuǎn)型。
炒起樓市所需要的廉價(jià)土地供應(yīng)又從何而來(lái)？大地產(chǎn)商手中的土地原來(lái)并非主要依靠競(jìng)投得到，而是可以低價(jià)大量收購(gòu)當(dāng)年政府發(fā)展新市鎮(zhèn)時(shí)給予原有土地所有者的“換地權(quán)益書(shū)”，或者在與政府商議厘定補(bǔ)地價(jià)的過(guò)程中刻意壓價(jià)。此外，財(cái)力雄厚的地產(chǎn)商還可以向農(nóng)民大舉收購(gòu)?fù)恋兀蚴召?gòu)擁有大量土地儲(chǔ)備的巴士、煤氣、電力等行業(yè)公司，或以“更改土地用途”的黑箱作業(yè)方式廉價(jià)得地。
在作者看來(lái)，上述因素只是為地產(chǎn)商壟斷提供了可能性；真正讓地產(chǎn)霸權(quán)成為現(xiàn)實(shí)的原因，在于香港容易引致官商勾結(jié)的危險(xiǎn)的政治體制。雖然香港社會(huì)不存在醞釀“政企不分”或在職官員尋租的環(huán)境，但高級(jí)官員在退休后，可以利用自己多年來(lái)的內(nèi)部知識(shí)、政界人脈和隱性利益輸送，到大地產(chǎn)集團(tuán)擔(dān)任高薪要職。這讓香港政府對(duì)地產(chǎn)商集團(tuán)曲意逢迎、偏袒維護(hù)，卻對(duì)公眾利益和弱勢(shì)群體關(guān)注不足。維持樓價(jià)的賣地權(quán)事實(shí)上由寥寥數(shù)家大地產(chǎn)商決定，居屋、公屋等這些真正與市民基本生活需要相關(guān)的房屋供應(yīng)卻動(dòng)輒停建；樓宇強(qiáng)制拍賣政策協(xié)助地產(chǎn)商更為便利地侵犯私人財(cái)產(chǎn)權(quán)；公平競(jìng)爭(zhēng)法的缺位讓地產(chǎn)商得以輕易進(jìn)入并壟斷不同行業(yè)；最低工資法例的久議不決讓跨行業(yè)財(cái)閥能以相對(duì)低廉的工資成本同時(shí)在多個(gè)行業(yè)獲利。地產(chǎn)巨頭最終得以游走于灰色地帶，不受管制地壟斷坐大，賺取暴利，而“消費(fèi)者沒(méi)有選擇和議價(jià)能力，唯有被迫為各類基本商品和服務(wù)支付昂貴的價(jià)格”。
“親地產(chǎn)商”的政府
當(dāng)財(cái)富結(jié)構(gòu)連接上了政權(quán)結(jié)構(gòu)，當(dāng)一個(gè)“親地產(chǎn)商”的政府日漸成形，社會(huì)資源被進(jìn)一步掌控，多元發(fā)展的可能性被扼殺。借用丘吉爾1909年的批評(píng)土地壟斷發(fā)言來(lái)說(shuō)：“歸根結(jié)底，那都是因?yàn)橥恋兀还苡嘘P(guān)的公眾及私人利益很重要或微不足道，地主都能分一杯羹，并幾乎榨取每項(xiàng)利益。”作者在此語(yǔ)出驚人———香港的現(xiàn)狀事實(shí)上是“新封建制度”：“從歷史可見(jiàn)，中世紀(jì)的統(tǒng)治者往往靠攏強(qiáng)大的地主，而不論回歸前后，香港政府都有這種傾向”，“從統(tǒng)治者與經(jīng)濟(jì)財(cái)閥互相勾結(jié)來(lái)看，目前的統(tǒng)治者與封建時(shí)代大同小異。”作者認(rèn)為，“領(lǐng)主式”的社會(huì)層級(jí)已然形成，地產(chǎn)商儼如領(lǐng)主貴族般高懸于社會(huì)頂層，低下階層可以類比于奴隸階級(jí)，而即使所謂中產(chǎn)階級(jí)也只不過(guò)是一群不斷向地產(chǎn)商進(jìn)貢并提供服務(wù)的“屬地農(nóng)民”。
這是危言聳聽(tīng)嗎？雖說(shuō)見(jiàn)仁見(jiàn)智，但不同立場(chǎng)的讀者都不得不承認(rèn)，高度壟斷之下形成的合情、合理甚至合法的政經(jīng)關(guān)系與權(quán)錢交易，已經(jīng)讓今日之香港社會(huì)存在不容忽視的對(duì)立態(tài)勢(shì)、仇富心態(tài)與怨憤情緒。身為全港最大土地所有者以及唯一公屋供應(yīng)者，政府未能成功負(fù)起中間人的職責(zé)去平衡富人與弱勢(shì)社群的利益，反倒在一再的不作為、亂作為中損害誠(chéng)實(shí)、高效、成熟的公務(wù)員體系與民眾間形成的互信與互諒；跨行業(yè)企業(yè)財(cái)閥在土地及公用事業(yè)方面的壟斷令各行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不足，地產(chǎn)掛帥的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也讓各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源錯(cuò)配以及生產(chǎn)效率低下，最終很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰疲、民生凋敝、矛盾激化。溫家寶總理所言的香港社會(huì)的“深層次矛盾”已非虛指，更是為“東方之珠”敲響了警鐘。
面對(duì)各種社會(huì)和經(jīng)濟(jì)弊病，“香港若要復(fù)原，應(yīng)馬上對(duì)癥下藥”。作者為此開(kāi)出的藥方，最關(guān)注的是徹底改革香港現(xiàn)有的土地制度以及政府的土地政策與房屋政策，通過(guò)施行低地價(jià)政策扭轉(zhuǎn)營(yíng)商成本高企的局面，使香港恢復(fù)相對(duì)的成本競(jìng)爭(zhēng)力和對(duì)外資的吸引力。作者希望，政府恢復(fù)公開(kāi)公平的土地拍賣，避免地產(chǎn)商依靠勾地機(jī)制主導(dǎo)土地供應(yīng)的數(shù)量、選址、時(shí)間與定價(jià)；及時(shí)推行一系列保障性住房計(jì)劃，等等。
值得注意的是，本書(shū)能在高度商業(yè)化與關(guān)聯(lián)化的香港順利出版，終為香港社會(huì)的大氣候與媒體的小氣候之幸也。無(wú)論本書(shū)對(duì)專業(yè)研究者來(lái)說(shuō)是否無(wú)甚新意，它的熱銷熱議恰恰反映了全社會(huì)對(duì)地產(chǎn)這個(gè)讓香港的政治、經(jīng)濟(jì)、民生牽一發(fā)而動(dòng)全身的行業(yè)的深切關(guān)注，以及對(duì)社會(huì)公義和人本主義的堅(jiān)持。如果這種平和的探討、持續(xù)的對(duì)話與多元的評(píng)論得以堅(jiān)持，香港完全有可能在一定程度上達(dá)致全社會(huì)的共識(shí)，從而避免對(duì)立與碎片化。相比之下，本書(shū)的簡(jiǎn)體中文版有意無(wú)意地刪去了原書(shū)中抱持新左派立場(chǎng)的香港本土八零后青年所作的序言與附錄。這固然避免了鮮明的激進(jìn)態(tài)度與強(qiáng)烈的政治訴求有可能帶來(lái)的盲目與敵意，但原有的爭(zhēng)鳴色彩也全然盡失。因此，我依然推薦有條件的讀者能努力覓得該書(shū)繁體中文版，在細(xì)細(xì)閱讀中好好觀察這原汁原味的香港社會(huì)切片標(biāo)本。