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一線城市住宅用地市場依舊沒有回暖跡象。最新消息稱，北京昌平回龍觀舊村改造地塊日前因投標企業(yè)不足三家流標。雖然北京8月入市的13幅經(jīng)營性用地中有八幅涉及住宅項目，但相當一部分業(yè)內(nèi)人士對一線城市未來一段時間內(nèi)住宅用地的供應量和成交量持悲觀態(tài)度。
專家表示，長期來看供應量不可能通過無限制的增加來維持，現(xiàn)階段應探索促使大量閑置用地有效進入市場的機制，有關(guān)部門還應適時考慮平衡容積率和調(diào)整各種土地類型的配比關(guān)系。
部分一線城市住宅用地小幅增加
進入8月，部分一線城市住宅用地將出現(xiàn)小幅增加。根據(jù)北京市整理儲備中心的最新數(shù)據(jù)，正在交易的經(jīng)營性用地共計13幅，其中8幅地塊涉及住宅項目。
不過，“整體來看，土地供應偏少，不是數(shù)量上的而是結(jié)構(gòu)性的減少，即商品住宅用地供應偏少，四個一線城市全部如此。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說。上海規(guī)劃和國土資源局近日發(fā)布的土地出讓公告表明，最新推出的9幅地塊，其中8塊為商業(yè)用地(或商業(yè)辦公綜合用地)。
剛剛過去的7月，一線城市更是延續(xù)著上半年土地供應量尤其是住宅用地供應量較少的局面。相關(guān)統(tǒng)計顯示，整個7月，北京共公開出讓3塊住宅用地，深圳則沒有住宅用地成交。
在上海，雖然7月土地成交情況環(huán)比大幅提升，但住宅用地依舊成交低迷。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月上海共有45塊土地獲得成交，環(huán)比6月提高了136.8%，但絕大部分的成交是工業(yè)用地，其他類型土地在該月占比分額相加僅為16%，幾塊住宅用地基本上都是以低價成交。
相當一部分業(yè)內(nèi)人士對未來一段時間內(nèi)住宅用地的供應量持悲觀態(tài)度。美聯(lián)物業(yè)研究中心，因為開發(fā)商們的低價抄底心態(tài)及資金鏈的日趨緊張等問題都使得目前的土地市場難復去年的活躍。
徐楓還表示，如果把時間軸拉長，每年的新增供應大體會呈現(xiàn)逐漸下降的情況。“土地畢竟是稀缺資源，長期來看，供應量不可能通過無限制的增加來維持。”
在她看來，現(xiàn)階段應探索促使大量閑置用地有效進入市場的機制，有關(guān)部門還應適時考慮平衡容積率和各種土地類型的配比關(guān)系。以容積率為例，“我國部分地方曾經(jīng)大面積建設(shè)高爾夫球場，造成了土地資源的巨大浪費，隨后部分城市又掀起興建別墅的潮流，中國應該有別墅，但是否需要造這么多還值得商榷。另外我們在容積率方面應該有平衡，不能一味透支未來的生存環(huán)境，所以現(xiàn)在可能需要考慮多建造一些高層建筑，而不要再建那么多的Town House和獨棟別墅了。”
央企仍是今年拿地主力
房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后的區(qū)域“地王”多為央企以及國企制造，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企拿地總金額超過300億元。業(yè)內(nèi)人士認為，2009年央企拿地屬于資金推動型，現(xiàn)在央企拿地則是利潤推動型，由于央企資金雄厚和看好后市，今年的土地市場上央企以及國企仍將是拿地的主力，要防止央企拿地可能導致的樓市反彈。
一度風光無限的央企以及國企重新成為土地市場上的“主角”。房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市成交總價前十名的地塊中，多數(shù)被國企收入囊中。另據(jù)統(tǒng)計，新一輪調(diào)控政策出臺后的三個多月內(nèi)，16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企拿地總金額超過300億元。
各城市在新政出臺后成交的總價最高地塊，基本上都被央企或地方國企獲得。8月4日，遠洋地產(chǎn)第一次涉足上海房地產(chǎn)市場，便以19億元拿下上海羅店新鎮(zhèn)F1-6地塊和F1-4地塊，樓板價超過21000元/平方米，成為該區(qū)域新的單價地王。
就在遠洋地產(chǎn)奪下上海單價地王的前一天，中糧地產(chǎn)擊敗了杭州當?shù)氐拿衿螅〉昧撕贾菔邢鲁菂^(qū)某地塊的國有土地使用權(quán)，總價為97888萬元。
事實上，自6月份以來，央企在土地市場開始頻頻出手。市場甚至傳言說，國資委通過約談等方式“授意”房地產(chǎn)央企下半年在各自專注的領(lǐng)域加速擴張。
分析人士指出，在宏觀調(diào)控下，非國企的房地產(chǎn)企業(yè)拿地相對謹慎，相比之下，就顯得央企的手筆較大。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資金密集型的行業(yè)，加上4月份宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)手上的現(xiàn)金逐漸積累起來，資金需要流向，只是央企先行一步，下半年民企也將跟隨步伐。
調(diào)控新政實施后，央企拿地是否一種抄底行為，這引起了市場的猜測。中原中國地產(chǎn)研究中心在分析了調(diào)控新政出臺前后京、滬、廣、深四大城市所有成交地塊后發(fā)現(xiàn)，央企“抄底”動機愈發(fā)明顯——拿地次數(shù)占比從新政前9%上升至19%，土地儲備占比亦從新政前的17%上升至22%。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟參考報》記者，現(xiàn)在央企到底是抄底拿地還是在高價位拿地，還得看整體市場環(huán)境的變化。在經(jīng)濟形勢整體穩(wěn)定和向好的背景下，即使目前拿地成本看起來比較高，但隨著開發(fā)周期往后推進，地塊的增值就會形成投資價值的增長。
郭毅認為，現(xiàn)在央企拿地還不算特別沖動，因為市場環(huán)境和市場前景怎么樣還需要判斷，他們也是在大的宏觀經(jīng)濟和市場背景下，根據(jù)自己企業(yè)對市場的判斷來拿地，包括哪些區(qū)域可能是熱點，哪些區(qū)域的地塊會稀缺，最終的目的還是為了獲取更多的利潤。
如果將時間拉回到一年前的2009年，央企與民企的地王爭奪戰(zhàn)可以用“兇猛”來形容。拿地的央企不僅包括主業(yè)為地產(chǎn)的企業(yè)，如保利、中海、遠洋、華潤等，主業(yè)為非房地產(chǎn)開發(fā)的央企也參與其中。這些央企來自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工等行業(yè)，他們組成了新的拿地大軍。
中服地塊是一個縮影。中服地塊被認為是北京CBD“最后的黃金地塊”，自去年12月入市以來，手握重金的央企便對該地塊表現(xiàn)出了濃厚的興趣。由于中服地塊的競拍條件較為苛刻，業(yè)內(nèi)人士紛紛質(zhì)疑這是要內(nèi)定遠洋地產(chǎn)。隨著3月“暫停熱點地區(qū)高價土地交易”新政的出臺，中服地塊被暫停交易。日前，中服地塊被拆分成4個地塊后重新入市，由于競標門檻大大降低，市場認為央企和民企之間的競爭將更加激烈。
土地招拍掛制度將進一步完善
普遍認為，土地市場降溫的一個主要原因便是土地出讓方式的轉(zhuǎn)變。權(quán)威人士曾對《經(jīng)濟參考報》透露，在《土地管理法》修訂之后，相關(guān)部門可能對土地招拍掛制度進行較大力度的完善。專家表示，如何更好地運用招標、拍賣和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個重要任務(wù)。
事實上，北京、上海等地已開始探索完善招拍掛制度的一系列新舉措。北京4月中旬推出的一系列完善招拍掛制度的新舉措便包括改進只是以“價高者得”的掛牌土地出讓方式，更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。上海有關(guān)部門也曾向媒體公開表示，還可能出現(xiàn)另外的招標方式，比如為地價設(shè)定一個封頂價格或者不再競地價改為競地塊中的配建的保障房面積、公共設(shè)施面積等。
北京、上海等地的這種“改良”使得延續(xù)多年的“價高者得”的土地出讓模式發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。此前，由于采用招標方式出讓土地使用權(quán)所占比重較低等原因，“價高者得”一直是土地出讓的主流原則，這一點隨著地王頻繁出現(xiàn)也為越來越多的人所關(guān)注。
“就招拍掛制度本身來說，也確實應進行類似的轉(zhuǎn)變。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說。
眾所周知，招標出讓是根據(jù)出讓使用權(quán)地塊開發(fā)利用的條件和要求，從價格、規(guī)劃方案、競標人的資格、社會效益等多方面綜合考慮來決定中標者。掛牌、拍賣出讓方式都是采用“價高者得”的原則，在房地產(chǎn)市場火爆的當下，掛牌出讓最終就進入了現(xiàn)場競價，“與拍賣沒什么區(qū)別”。加之招標出讓比重低，現(xiàn)行招拍掛制度似乎就“只有拍賣一種形式了”，在供不應求的情況就容易越拍越高。
因此，顧云昌認為，在供不應求的情況下，采取招標的辦法有利于地價保持平穩(wěn)，如何更好地運用招標、拍賣和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個重要任務(wù)。
國土資源部有關(guān)負責人也透露，在對土地出讓制度進行評估的過程中有關(guān)人士也提出了一些問題，比如在招標、拍賣出讓土地過程中，為防止運作不規(guī)范造成的一些不公平，相關(guān)程序還需要進一步嚴格規(guī)范和更加嚴謹。再比如，商業(yè)規(guī)則方面的不完善之處還需要進一步彌補等等。 |