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博鰲房地產(chǎn)論壇開(kāi)始于2001年8月，已連續(xù)成功舉辦十屆，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)論壇。今年論壇的主題是“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。本報(bào)記者 王暉余
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第十屆博鰲房地產(chǎn)論壇近日閉幕，朱中一、樊綱、任志強(qiáng)等地產(chǎn)、家裝相關(guān)60余個(gè)行業(yè)的業(yè)界精英悉數(shù)到場(chǎng)，就新政之下中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型問(wèn)題進(jìn)行了熱烈而精彩的觀點(diǎn)碰撞。自4月中旬國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行樓市調(diào)控，成為樓市降溫的導(dǎo)火線，并由此造成海南樓市觀望潮彌漫，至今未見(jiàn)破解。另一方面，政府加大了對(duì)民生的投入，各地保障房建設(shè)如火如荼，正更加令人對(duì)海南國(guó)際旅游島下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向產(chǎn)生更多的猜測(cè)。
下半年不能存有政策放寬的僥幸心理
對(duì)于近段時(shí)間市場(chǎng)風(fēng)傳政策會(huì)放松的情況，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在論壇上表示：政策不會(huì)放松，估計(jì)會(huì)保持穩(wěn)定。多數(shù)與會(huì)開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為期待政策放松是危險(xiǎn)的想法。并且，下半年大量樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，新增供應(yīng)量會(huì)給開(kāi)發(fā)商們帶來(lái)價(jià)格壓力，使房?jī)r(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的壓力。這個(gè)現(xiàn)象在海南更加明顯，據(jù)新浪樂(lè)居調(diào)查，海口多個(gè)樓盤(pán)均有意向在10月至年底之間開(kāi)盤(pán)，本意是為迎接海南樓市傳統(tǒng)旺季，但如屆時(shí)情形被政策掌控，海南未迎來(lái)預(yù)期的客流量，則有極大的銷售風(fēng)險(xiǎn)。
“盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極的變化，但各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)不一，觀望情緒依然比較濃厚，還不符合調(diào)控措施的要求，”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一透露，目前最重要的是保持政策的穩(wěn)定，穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期，7月份中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在跟國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)匯報(bào)當(dāng)中，多次建議目前暫緩出臺(tái)新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期。但中央政府調(diào)控樓市的政策并不會(huì)松動(dòng)，會(huì)盡量發(fā)揮市場(chǎng)在現(xiàn)行政策框架內(nèi)的調(diào)節(jié)作用。萬(wàn)科地產(chǎn)副總裁肖莉表示，下半年不能存有任何對(duì)于政策放寬的僥幸心理，有這樣想法是非常有風(fēng)險(xiǎn)的。而且下半年供應(yīng)量會(huì)大幅度上升，特別是9月份后大量新盤(pán)入市，所以應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)抱有敬畏。
地價(jià)持續(xù)上漲導(dǎo)致未來(lái)房?jī)r(jià)仍將上行
華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在論壇上表示，目前房?jī)r(jià)不是下降，而仍在高速上漲，土地面積增長(zhǎng)33%，而購(gòu)置金額增長(zhǎng)88.2%。土地價(jià)格持續(xù)上漲，很難讓我們用更貴的面粉生產(chǎn)出更便宜的面包。他認(rèn)為，土地價(jià)格增長(zhǎng)速度非常快，這個(gè)增長(zhǎng)幅度去年是3715元住宅房?jī)r(jià)，按照這樣一個(gè)增長(zhǎng)比例，明年房?jī)r(jià)、后續(xù)房?jī)r(jià)都會(huì)持續(xù)保持10%以上高速增長(zhǎng)，否則的話就干不下來(lái)了。
任志強(qiáng)的論斷與海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況基本吻合。7月23日，被譽(yù)為中國(guó)“珍珠海岸”的陵水黎族自治縣一塊商品房用地成功拍出24.7億的天價(jià)，堪稱陵水地王。7月28日上午，海口新地王也隨之誕生，浙商拿下海甸島一地塊，樓面價(jià)接近6000元。在此次土地拍賣會(huì)上，多位房企代表表示：海南目前土地價(jià)格太高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)無(wú)法下降，開(kāi)發(fā)商建房子，至少要保證能拿回成本。縱觀目前海口市內(nèi)，除了江畔人家，晶瑩花園等區(qū)位較偏僻的樓盤(pán)之外，其他樓盤(pán)基本上均價(jià)都已破萬(wàn)。對(duì)于下半年房?jī)r(jià)動(dòng)向，業(yè)內(nèi)人士有一個(gè)共識(shí)：海南房?jī)r(jià)或許不會(huì)如年初那樣瘋漲了，但至少也不會(huì)下跌。
房地產(chǎn)仍舊是支柱產(chǎn)業(yè)
在談到新政下房地產(chǎn)發(fā)展之道時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱表示，增加產(chǎn)品供應(yīng)，拓寬投資渠道，才是房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展的根本路徑。樊綱認(rèn)為，在土地市場(chǎng)，要激發(fā)企業(yè)拿地的熱情并不難，“價(jià)格降低就能賣出去了”，而土地供應(yīng)的增長(zhǎng)，勢(shì)必帶來(lái)住宅等產(chǎn)品的供應(yīng)上升。“德國(guó)在城市化進(jìn)程中，全國(guó)容積率大約是2.5，而中國(guó)的數(shù)據(jù)僅為0.45。只要供應(yīng)上去了，經(jīng)濟(jì)就能平穩(wěn)。”
另一方面，拓寬投資渠道，也是亟待解決的問(wèn)題。樊綱認(rèn)為，樓市調(diào)控之后，投機(jī)資本開(kāi)始轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，如大蒜、綠豆等，造成了轟動(dòng)全國(guó)的“蒜你狠”、“豆你玩”。這是民間資本在尋找新的投資渠道，從這個(gè)意義上講，這是一件好事，人們至少不再一根筋地將資本投入樓市。此外，引導(dǎo)民間資本參與到壟斷行業(yè)，或開(kāi)放私人投資外匯市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，都有利于投資渠道的擴(kuò)大。這一觀點(diǎn)也得到了北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)周其仁的印證。周其仁透露，今年1—7月，中國(guó)貿(mào)易順差超過(guò)800億美元，盡管這一數(shù)據(jù)貌似與地產(chǎn)行業(yè)并無(wú)關(guān)聯(lián)，但“通俗地講，這是商品出去了，錢(qián)卻在國(guó)內(nèi)。這個(gè)錢(qián)如果用來(lái)在國(guó)內(nèi)買商品，購(gòu)買力相當(dāng)驚人，到哪個(gè)領(lǐng)域，哪個(gè)領(lǐng)域就有大的行情。”與會(huì)嘉賓表示，這枚引爆時(shí)間不明的定時(shí)炸彈，正是目前經(jīng)濟(jì)學(xué)家最為擔(dān)心的問(wèn)題之一，一旦這些流動(dòng)資金投向樓市，再加上目前重點(diǎn)城市新開(kāi)工面積的縮減，勢(shì)必造成新一輪的樓市搶購(gòu)潮。
樊綱在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)的出路時(shí)強(qiáng)調(diào)，“永遠(yuǎn)不要把長(zhǎng)期問(wèn)題跟短期問(wèn)題混淆。長(zhǎng)期問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)一定大有前途，永遠(yuǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，這肯定是沒(méi)有問(wèn)題的。同時(shí)他也表示：目前怕的就是短期波動(dòng)。合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是需求逐步遞進(jìn)。例如，一個(gè)人離開(kāi)貧困線后，開(kāi)始有錢(qián)租房子，逐步有錢(qián)買舊房子，然后再換新房子。這對(duì)于整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程，對(duì)每個(gè)家庭也同樣是一個(gè)發(fā)展過(guò)程。而不是一下子就滿足入住新房的要求。”樊綱認(rèn)為，要市場(chǎng)發(fā)展，就需要多數(shù)人走商品房道路不能動(dòng)搖。 |