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透視新政下的房地產(chǎn)市場（六）
樓市調(diào)控新政正在令市場發(fā)生新的變化。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日從北京我愛我家、中原地產(chǎn)等多家房產(chǎn)中介獲悉，4、5月份頻繁出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致部分購房人由觀望轉(zhuǎn)向租房，這令房屋租賃市場在傳統(tǒng)淡季迎來了新一輪租金上漲熱潮。我愛我家市場研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年的4、5月份，北京的住宅租賃市場沒有出現(xiàn)淡季特征，交易量甚至比正月十五后到3月底的旺季還上升了6%，整體租金均價(jià)比去年4、5月份上漲了近20%。
在購房遇冷，租賃市場火爆的同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，購房人與租房者的心理正在發(fā)生微妙的變化，究竟是租房合算還是購房合算？如何做出理性的選擇？再次成為關(guān)注的熱點(diǎn)。多位專家對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，“居者有其屋”不一定是“居者有房產(chǎn)”，房屋租賃市場應(yīng)該發(fā)揮更大的作用以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。但傳統(tǒng)住房觀念的轉(zhuǎn)變，不是一個(gè)短期的過程，在此期間，租賃市場的完善、體制的保證不可或缺。
數(shù)字 “轉(zhuǎn)售為租”和“由買轉(zhuǎn)租”雙雙增加
“房價(jià)降了，房租卻漲了。”在銀行工作的小雄抱怨。一年前他在崇文區(qū)所租的一居室月租為2800元，5月續(xù)租時(shí)房東說至少要漲到3100元。本報(bào)記者走訪多家房地產(chǎn)中介之后也發(fā)現(xiàn)，與一年前相比，北京一套普通一居室和兩居室的租金漲幅都在15%至20%左右。在北京崇文區(qū)國瑞城、新景家園等臨近地鐵的幾個(gè)小區(qū)，月租普遍上漲300元至500元左右。在北京宣武區(qū)椿樹園小區(qū)，一套80平方米的兩居室月租普遍在4000元以上，而半年前租金為3500元左右。
“轉(zhuǎn)售為租和由買轉(zhuǎn)租的趨勢已經(jīng)十分明顯。”“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張?jiān)赂嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，5月開始二手房新增房源掛牌量增幅開始全面回落，回落幅度相比4月底達(dá)到27%，而出租房源增速明顯，最高峰時(shí)租賃房源已超越二手房45%左右。此外，系列調(diào)控政策至少造成了60%左右的需求者觀望，其中有近一半的需求者面臨著重新租房的生活。
北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計(jì)也顯示，新政出臺(tái)之后租賃成交量相比新政之前成交量上漲了55%，與此同時(shí)，租賃房源量增長也十分明顯，房源上漲幅度達(dá)到了28%，而在往年4月份都為租賃市場的季節(jié)性淡季。在供需兩旺的促進(jìn)作用下，租金價(jià)格環(huán)比也出現(xiàn)了上漲，新政后一個(gè)多月來北京市二手房租金價(jià)格環(huán)比上漲了5.1%，單位使用面積租金首次突破50元每平米，特別是一些租賃熱點(diǎn)區(qū)域，一套住房的租金能上漲300元/月左右，上漲幅度超過7%。
北京中原認(rèn)為，這是一種“替代效應(yīng)”，并且隨著樓市調(diào)控力度加大，很多人推遲了購房計(jì)劃，租房需求增大在一定程度上推高了租金上漲。
面對不斷變化的市場和進(jìn)一步上漲的租金，一些購房者再次在買房和租房之間徘徊。張?jiān)抡J(rèn)為，當(dāng)前特殊的市場特質(zhì)催生了特殊的市場需求，無論是承租人還是出租者，都有一部分是被動(dòng)甚至被迫轉(zhuǎn)型的，因此，這部分人始終面臨著是否該重新轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)交易市場的問題，也就是說，面臨著租房還是買房的抉擇。
“這段時(shí)間，是考驗(yàn)購房者和售房者智慧的時(shí)候。”有業(yè)內(nèi)人士如此評價(jià)道。
比較 租金與月供決定租房或買房
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在國外，城市居民住房自有率最高的是美國，為68%，英國為56%，歐洲其他國家一般為30%至50%，而根據(jù)我國建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，城市居民住房自有率接近82%，這個(gè)比率已經(jīng)處于世界前三位之列。美國52%的首次購房者年齡超過30歲。德國初次購房或建房者的平均年齡高達(dá)42歲。日本年輕人奮斗10年左右才基本能攢齊購房的首付。
專家就此表示，應(yīng)當(dāng)從多方面來理解“居者有其屋”的含義，它應(yīng)當(dāng)不僅包括買房子來住，也包括租房來住，而且租房是高房價(jià)下對解決住房問題的合理補(bǔ)充。從這個(gè)角度看，如果單純依托買房解決“居者有其屋”的問題，恐怕尚需時(shí)日。
“從現(xiàn)在的情況來看，房價(jià)上漲很快，租金仍然便宜，租售比嚴(yán)重失調(diào)，單從經(jīng)濟(jì)角度來看，租房還是比買房合適，尤其是在大城市。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長、不動(dòng)產(chǎn)研究所所長王洪衛(wèi)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說，對于年輕人來說，從租房開始，然后再逐步買小房子、買大房，不失為一種理性的選擇。一味強(qiáng)求、早早當(dāng)上房奴并不是好事。
中國社科院金融所金融實(shí)驗(yàn)研究室主任劉煜輝也表示，過重的購房負(fù)擔(dān)和房奴的還貸壓力會(huì)讓中產(chǎn)和準(zhǔn)中產(chǎn)們難以想象更為長遠(yuǎn)的個(gè)人發(fā)展。只有通過擴(kuò)大供給、使云端上的房價(jià)回歸合理區(qū)間，從而改變“一生拴在一套房上”的現(xiàn)狀，才能讓潛在的中產(chǎn)階層從買房的負(fù)擔(dān)中騰挪出來。
從經(jīng)濟(jì)上說，租房明顯優(yōu)于買房。如果你有300多萬元現(xiàn)金，準(zhǔn)備購房結(jié)婚，以北京市內(nèi)南二環(huán)的一套二手房為例，面積100平方米，單價(jià)為3萬元/平方米，不考慮其它因素，手中的現(xiàn)金恰能用來購買這套二手房。根據(jù)目前房屋租賃市場情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬元。按目前銀行一年期定期儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)算，300萬元每年能夠帶來6.75萬元利息收入，扣除房租后凈剩7500元，租房的優(yōu)勢明顯。
“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，當(dāng)前市場環(huán)境下，不同人群買房購房面臨的成本和收益均有所不同，例如，同為初次購房，有的人可能過幾年以后會(huì)賣掉再買，有的人可能再買一套將首套出租，甚至有的人不堪貸款壓力賣掉再改為租房，那么他們所付出的前期成本以及轉(zhuǎn)型后的對沖成本都各不相同。
“單身、處于創(chuàng)業(yè)期、剛就業(yè)的人群，我們建議租房居住。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究中心齊凡認(rèn)為，單身客戶沒有太多的家庭負(fù)擔(dān)，而且未來工作變動(dòng)也存在不可預(yù)知性，不需要特別急著去買房；而創(chuàng)業(yè)者現(xiàn)在的首要任務(wù)是完成原始積累，不宜將過多的資本投入到購房中去。而對于即將踏上工作崗位的應(yīng)屆畢業(yè)生，和收入較低的務(wù)工人員，考慮到他們的經(jīng)濟(jì)能力和目前的租金情況，建議他們可以選擇合租方式居住，以減少租房支出。
“對于已經(jīng)具備一定經(jīng)濟(jì)能力的客戶，和特殊剛需客戶，我們還是建議買房。”齊凡說，從已出臺(tái)的樓市調(diào)控政策看，對購買首套房基本沒影響。而且在新政調(diào)控一個(gè)多月后，部分區(qū)域的二手房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)一定幅度回調(diào)，價(jià)格處于相對低位。尚未購房的客戶，如果租金和月供差不多的話，不妨考慮購房置業(yè)。
觀點(diǎn) 轉(zhuǎn)變購房理念須體制完善
盡管有不少購房者對上述經(jīng)濟(jì)賬心知肚明，但仍然還是勒緊褲腰帶要買房，這或許與某些傳統(tǒng)觀念有關(guān)。在某媒體發(fā)起的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，在“如果您現(xiàn)在沒有房住，打算買房還是租房”一項(xiàng)里，有56%的人還是愿意買房。在“假如您現(xiàn)在有20萬元，您打算干嗎”的問題里，有近71%的網(wǎng)友愿意買房，大家首選買房的原因還是考慮到安定的生活是一切的基礎(chǔ)，有了自己的房子住，感覺才更安全。
“華人社會(huì)都喜歡置業(yè)，喜歡儲(chǔ)蓄，在房價(jià)上漲快速的時(shí)期，房屋的增值保值功能明顯，有儲(chǔ)蓄功能。中國社會(huì)傳統(tǒng)習(xí)慣還是要有自己的房產(chǎn)，過度強(qiáng)調(diào)不去買房也做不到。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，中國人一定要擁有一套屬于自己的房子，這一方面是購房傳統(tǒng)觀念的影響，另一方面也是由中國樓市現(xiàn)狀決定的。
在顧云昌看來，過快上漲的房價(jià)帶來投資房產(chǎn)的巨大升值空間，也是增加購房壓力的重要原因。與此同時(shí)，“目前我國的社會(huì)保障還不齊全，房屋租賃市場的服務(wù)與監(jiān)管也并不完善，讓人們心理感覺有自己的房子才有保障。”
王洪衛(wèi)說，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變不是一代人就能解決的問題，諸如結(jié)婚時(shí)一定要買房等傳統(tǒng)的老一輩觀念還是影響了年輕人，一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，這同時(shí)也是一個(gè)社會(huì)問題，需要完善的體制來保障。
從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，鼓勵(lì)房屋租賃，是西方國家房地產(chǎn)政策的普遍特點(diǎn)。德國健全的租房市場和較高的租房居住條件就使得六成德國家庭寧愿一輩子租房。事實(shí)上，在德國每個(gè)月供房子只需要花掉德國平均水平家庭收入的1/5。日本的租房市場也很健全：不僅網(wǎng)點(diǎn)多，租房服務(wù)也十分正規(guī)，對房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)者有嚴(yán)格的考核制度。此外，日本政府還向民眾推出一種無需要中介費(fèi)和保證人的“公團(tuán)住宅”，房租相對來說更加便宜。日前，澳大利亞的專家學(xué)者們也紛紛呼吁政府改革租房機(jī)制，讓買不起房而不得不租房的民眾能在出租房內(nèi)住得更安心，比如管控房租價(jià)格、監(jiān)管租房質(zhì)量等。
“而中國的政策顯然還沒有做到。”顧云昌說，目前房屋租賃市場還有一些問題，比如房源不足、價(jià)格不穩(wěn)、市場監(jiān)管存在缺位、租賃合同隨意變動(dòng)、租戶的權(quán)益得不到有效維護(hù)等，這些都嚴(yán)重阻礙租房市場的發(fā)展，制約著人們的租房意愿。希望政府部門切實(shí)加強(qiáng)對房屋租賃市場的建設(shè)和監(jiān)管，提供多渠道、多形式的房源，滿足不同群體的住房需求。
“房價(jià)目前上漲的壓力仍然很大，土地供應(yīng)的緊張導(dǎo)致供不應(yīng)求的狀態(tài)現(xiàn)在還沒有改變，貨幣擴(kuò)張的速度很快，城市化過程中需求的旺盛仍會(huì)延長一段時(shí)間。10至15年之后，隨著城市化進(jìn)程和人口紅利的結(jié)束，再加上政策調(diào)節(jié)的累積效應(yīng)，房價(jià)上漲會(huì)趨于平穩(wěn)，供求關(guān)系也會(huì)平穩(wěn)下來。投資房地產(chǎn)的收益率下降，房產(chǎn)的投資投機(jī)功能衰退，持有房產(chǎn)的人的收入將主要靠租金來支撐。”顧云昌說。(完） |