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        開發(fā)商力挺房價(jià)到底在賭什么?
        樓市陷入深度博弈
            2010-05-20    作者:記者 劉振冬 白田田/北京報(bào)道    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

          透視新政下的房地產(chǎn)市場(四)

          自4月中旬開始的新一輪調(diào)控,在房地產(chǎn)市場引起了軒然大波。在北京、上海、深圳這些一線城市,投資客的心理預(yù)期一落千丈,二手房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)。但是,與投資客的迅速轉(zhuǎn)向不同的是,開發(fā)商對(duì)房價(jià)的態(tài)度仍然堅(jiān)挺,大多數(shù)新樓盤還未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。
          回顧上一輪的房地產(chǎn)調(diào)控,在數(shù)條政策相繼出臺(tái)后,半年多的時(shí)間各地房價(jià)出現(xiàn)較大跌幅。其后,直到金融危機(jī)期間出臺(tái)了刺激政策,房地產(chǎn)市場才實(shí)現(xiàn)V字型反彈。而在這一輪調(diào)控中,房地產(chǎn)商的口氣明顯比上次強(qiáng)了許多,“堅(jiān)持一年沒有問題”等言論屢現(xiàn)報(bào)端。開發(fā)商力挺房價(jià)到底在賭什么?接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為,目前房地產(chǎn)開發(fā)商與調(diào)控政策已陷入深度博弈,部分開發(fā)商敢于力挺房價(jià),賭的就是政策調(diào)整、房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈以及消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,開發(fā)商的小算盤究竟能否如愿,內(nèi)要看地產(chǎn)商的資金狀況,外要看政策的持續(xù)力度。

          一賭 政策力度到底能持續(xù)多久?

          對(duì)于這輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策理解,不同利益階層之間可謂相去萬里。普通市民翹首企盼的是房價(jià)可以回歸到可以承受的位置,開發(fā)商則毫不隱晦地表達(dá)了他們的抵觸情緒。
          在別的開發(fā)商都在閉門研究如何化解政策危機(jī)時(shí),國企地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)再次跳到人前放言,“如果開發(fā)商縮減投資量,以目前的資金狀況來說,堅(jiān)持一年沒有問題”。這位無畏的大佬還直言自己是“全國人民最憎恨的第三個(gè)人”。不過,對(duì)任志強(qiáng)的行為藝術(shù),也有善意的解讀,任總是有意挑起公眾情緒、渲染開發(fā)商與全社會(huì)的對(duì)立,從而幫助政府強(qiáng)化政策張力,讓這一輪調(diào)控不會(huì)虎頭蛇尾。
          “房地產(chǎn)市場其實(shí)更是個(gè)政策市。就拿北京的房價(jià)來說,2002年、2003年的房價(jià)其實(shí)比2000年還低,為什么?因?yàn)楫?dāng)時(shí)北京推出了大量的經(jīng)濟(jì)適用房,不僅拉低了均價(jià)也拉低了周邊的房價(jià)。”北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的一位資深經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者說,新政策對(duì)投資性購房的打擊很大,這在二手房市場表現(xiàn)明顯,現(xiàn)在只能寄希望于政策風(fēng)暴趕緊結(jié)束了。
          北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說:“開發(fā)商也在賭地方政府,看地方政府會(huì)怎么做,如果地方政府透露出政策要松動(dòng)的信號(hào),那開發(fā)商當(dāng)然不會(huì)降房價(jià)。”
          不過,從“抑制”到“遏制”,政府的這輪“最嚴(yán)厲”調(diào)控表現(xiàn)出了不同以往的決心。最近,有消息稱,國家發(fā)改委也正在牽頭起草更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策,力度和范圍都將大于4月中旬出臺(tái)的“新國十條”。其實(shí),仔細(xì)回想開發(fā)商在這輪調(diào)控、上輪調(diào)控中的言論,不論是時(shí)不時(shí)拋出“銀行先死、開發(fā)商再死”,還是時(shí)不時(shí)地借媒體拋出“地產(chǎn)調(diào)控將引發(fā)經(jīng)濟(jì)崩潰”的言論,這種對(duì)既有政策的威脅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常博弈的框架,但同樣也反映了開發(fā)商群體對(duì)政策的恐懼。
          在開發(fā)商的口中,房地產(chǎn)的符號(hào)意義已經(jīng)外延到中國經(jīng)濟(jì),而在普通市民的心目中,房價(jià)的符號(hào)意義幾近等同于民生、社會(huì)情緒和有尊嚴(yán)的生活。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,中央政府已經(jīng)把著眼點(diǎn)單純從“經(jīng)濟(jì)”,逐步轉(zhuǎn)移到“民生”等領(lǐng)域上來。在這一大背景下,應(yīng)該意識(shí)到,房地產(chǎn)新政遠(yuǎn)非一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策這么簡單,政府所能承受的政策成本也遠(yuǎn)非開發(fā)商想象得那么低。

          二賭 房價(jià)能否再次暴漲

          開發(fā)商敢于力挺房價(jià)底氣還來自對(duì)房價(jià)再次上漲的預(yù)期,這兩年的房地產(chǎn)調(diào)控似乎一直難以擺脫“越調(diào)越高”的尷尬。不少開發(fā)商樂觀地預(yù)期,這輪“最嚴(yán)厲的調(diào)控”也會(huì)導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心對(duì)25家知名房企的一項(xiàng)調(diào)查顯示,有一半以上的開發(fā)商認(rèn)為這次調(diào)控在短期內(nèi)是有效的,但當(dāng)市場持續(xù)低迷并影響經(jīng)濟(jì)增速時(shí),政策會(huì)掉頭,并會(huì)出現(xiàn)下一輪報(bào)復(fù)性增長。
          最近一次的房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲發(fā)生在去年。在此之前的2007年至2008年,國家出臺(tái)了包括收緊房貸在內(nèi)的一系列的調(diào)控政策,樓市降溫。然而,隨著金融危機(jī)的到來,政策發(fā)生了轉(zhuǎn)向,國家開始刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展,使得報(bào)復(fù)性上漲終于在2009年下半年爆發(fā)。
          有部分地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)新政是在打壓需求。“未來有可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲,最主要的原因是現(xiàn)在所有的政策幾乎都是在打壓需求,而不增加供應(yīng)。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,需求是相對(duì)穩(wěn)定的,如果現(xiàn)在的需求都積累到了將來,那么以后就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求,從而再次推高房價(jià)。他認(rèn)為,現(xiàn)在政府出臺(tái)的調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)是為了保持房價(jià)穩(wěn)定,不是打擊成交量。如果成交量持續(xù)萎縮,對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展不利。
          不過,對(duì)于房地產(chǎn)新政打壓需求的觀點(diǎn),獨(dú)立經(jīng)濟(jì)評(píng)論人士的看法恐怕更為客觀。“新政打擊的是投機(jī)需求,而非剛性的自住需求,這一點(diǎn)必須清醒認(rèn)識(shí)。”著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀認(rèn)為,房地產(chǎn)市場價(jià)格飆升主要是由投資需求引發(fā)的,當(dāng)投資者看到未來風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益,不再出手購房,以投資者支撐的產(chǎn)品定價(jià)體系就會(huì)瓦解,屆時(shí)房地產(chǎn)將從消費(fèi)品定價(jià)取代投資品定價(jià)。只要調(diào)控能夠持之以恒,那么房價(jià)下行也將是必然。
          對(duì)于房價(jià)是否會(huì)報(bào)復(fù)性反彈?“不用擔(dān)心,不可能出現(xiàn)”。社科院金融研究所研究員易憲容在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說,這輪調(diào)控很明確,如果真的出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性上漲,一定會(huì)馬上出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策。
          “過去每一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都無法達(dá)到效果,房價(jià)越調(diào)越高,就在于對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策取向一直放在房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長上。但這輪調(diào)控政策的取向發(fā)生了改變,是從民生角度來遏制高房價(jià),把國內(nèi)房價(jià)過快上漲的危害性提到了前所未有的高度。”易憲容說。 
          “今年面臨的情況不一樣,政府打壓房價(jià)的決心很堅(jiān)決,開發(fā)商即使不輕易降價(jià),也不會(huì)和政策作對(duì)。如果一旦出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,政府肯定會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策,包括物業(yè)稅等。”恒大地產(chǎn)的一位工作人員告訴記者。
          不過,政策雖然“精準(zhǔn)”,但市場還是擔(dān)心政策能否得到有力地執(zhí)行。陸騎麟指出,這一輪的一些調(diào)控政策在2007年時(shí)候都使用過,但此前由于執(zhí)行不力而效果不好。現(xiàn)在同樣面臨這樣的情況,如果政策不能夠很好地執(zhí)行,那么“最嚴(yán)厲的政策”也會(huì)打折扣。
          “雖然存在報(bào)復(fù)性上漲的可能性,但要不出現(xiàn)這種可能性也是很容易的,關(guān)鍵在于政府的決心、力度和對(duì)政策的執(zhí)行能力。”陸騎麟說。

          三賭 購房者“買漲不買跌”的心理

          在房地產(chǎn)市場前景尚不明朗的時(shí)候,開發(fā)商不僅要和政策博弈,還要和購房者博弈。正如陳國強(qiáng)所說,這種博弈會(huì)是一個(gè)漫長的過程,開發(fā)商不會(huì)主動(dòng)地選擇降價(jià)。
          “如果購房人的預(yù)期都是房價(jià)會(huì)降,開發(fā)商沒必要把房價(jià)硬挺在高位。不過,只要這樣的預(yù)期沒有‘?dāng)Q成一股繩’,開發(fā)商就不會(huì)太擔(dān)心穩(wěn)住高房價(jià)會(huì)造成‘有價(jià)無市’的結(jié)果,這一方面因?yàn)閯傂孕枨蟮拇罅看嬖冢因?yàn)橘彿空摺I漲不買跌’的消費(fèi)習(xí)慣”。陳國強(qiáng)說。
          北京建工地產(chǎn)建都楓景項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人高彬告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,調(diào)控政策是為了控制投資、投機(jī)性的行為,而真正有購房需求的還是占大多數(shù)。對(duì)于真正有剛性需求的購房者,他們不會(huì)長時(shí)間的觀望,今年買和明年買的價(jià)格差別不會(huì)有多大,他們只是在看價(jià)格的浮動(dòng)范圍到底會(huì)有多大。
          “如果降低房價(jià),反而有可能加重購房者的觀望情緒;如果保持價(jià)格穩(wěn)定,有剛性需求的購房者最終還是會(huì)選擇買房,開發(fā)商也就能在這場博弈中勝出了。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說。
          不過,市場運(yùn)行的方向,往往是不以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移的。開發(fā)商的算盤是否能夠如意仍待考驗(yàn)。記者了解到,隨著調(diào)控政策的出臺(tái),購房者的消費(fèi)預(yù)期已經(jīng)悄然發(fā)生了變化。最為明顯的例子就是,投資客拋售的新聞屢見不鮮。
          在北京南城的某樓盤,4月份的開盤價(jià)3.1萬元/平方米,開盤當(dāng)日就一售而空,因?yàn)檫@一樓盤周圍的同類二手房價(jià)格已經(jīng)高達(dá)4萬元/平方米。但記者發(fā)現(xiàn),僅僅在幾周后,許多房產(chǎn)中介就已經(jīng)掛上了這一樓盤的信息,不少房主以3.3萬元/平方米的價(jià)格出售這一樓盤的房屋。記者與賣房人溝通后了解到,這一樓盤的購房人大多是擁有二套房,看到房市政策頻出后,對(duì)未來房價(jià)的心理預(yù)期大打折扣,想盡早脫手。還好,其中許多人沒有辦完貸款手續(xù),只需要找開發(fā)商更改底單,就可以把房子轉(zhuǎn)手他人,還不用繳納二手房交易的契稅。
          “決定房價(jià)上限的是投資需求,投資客的心態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)向,北京的二手房價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化。北京中原的數(shù)據(jù)顯示,‘量價(jià)齊跌’已經(jīng)成二手市場主流,傳統(tǒng)抗跌區(qū)域也出現(xiàn)松動(dòng)。這一價(jià)格變動(dòng)趨勢傳導(dǎo)到新房市場只是時(shí)間問題。”一位券商研究員說。
          根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)國內(nèi)主要城市二手住房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,從最近兩周的情況來看,國內(nèi)樓市的成交量已跌至2007年以來的歷史最低水平。北京、上海、廣州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多。價(jià)格方面,各地房價(jià)下跌幅度卻不太明顯,5大城市房價(jià)跌幅均在6%上下,如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。

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