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美國紐約東河岸邊正在建設(shè)的樓盤。新華社記者 申宏
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編者按：近幾年，特別是去年10月以來，國內(nèi)大中城市房價快速攀升，投機(jī)、炒房之風(fēng)極盡瘋狂，引起了社會各界廣泛關(guān)注。為此，國家發(fā)布嚴(yán)厲調(diào)控措施，將已偏離軌道的房地產(chǎn)市場引向健康發(fā)展之路。
縱觀世界主要國家和地區(qū)調(diào)控住房市場的經(jīng)驗(yàn)，對抑制樓市投機(jī)行為政府一般態(tài)度堅(jiān)決、手法多樣，有效地維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有關(guān)做法值得我們借鑒。
對于投機(jī)行為政府會旗幟鮮明地整治
縱觀世界各國和地區(qū)，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)、住房保障制度較為完善的國家，其政府都是高度重視、態(tài)度堅(jiān)決、旗幟鮮明地整治房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。
例如，為抑制不斷高企的房價，韓國前總統(tǒng)盧武鉉就提出，治理房地產(chǎn)投機(jī)是“一場與房地產(chǎn)投機(jī)勢力進(jìn)行的戰(zhàn)爭”。既說明了這項(xiàng)工作的艱巨性，也表明了韓國政府對整治房地產(chǎn)投機(jī)的決心。
同樣，面對建國之初異常嚴(yán)峻的住房形勢，新加坡政府明確提出了“居者有其屋”的口號：“我們的新社會，居者有其屋是關(guān)鍵。”并于1960年成立建屋發(fā)展局，緊接著在1964年正式推出了“居者有其屋”的政府組屋計(jì)劃。
西班牙憲法明確規(guī)定，所有西班牙公民都有權(quán)擁有適合自己的住房，政府的責(zé)任就是采取一切可能的手段和措施，推動這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
對房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)課以重稅
近些年來，英國、韓國等國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，很少出現(xiàn)暴漲暴跌現(xiàn)象，與這些國家在房產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)嚴(yán)格征稅并適時調(diào)整稅率有關(guān)。
一是分檔征收交易印花稅。在英國，居民購買17.5萬英鎊到25萬英鎊(1英鎊約合10.49元人民幣)的房產(chǎn)須按房價的1%納稅；購買25萬到50萬英鎊以及50萬英鎊以上價格的房產(chǎn)，稅率分別增至3%和4%；購買沒有達(dá)到17.5萬英鎊的房屋則無須征稅。不同檔次的稅率設(shè)置，既有利于抑制投機(jī)者大量購買豪宅或高端物業(yè)進(jìn)行投機(jī)，又不會給普通商品房購買者造成太大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
二是征收累進(jìn)資本增值稅。從2006年起，韓國對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本增值稅，從2007年起，改為對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本增值稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本增值稅。同樣，在英國，除居民出售其唯一住房無需繳納資本增值稅之外，政府對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的收益部分開征資本增值稅，稅率從10%到40%不等。事實(shí)證明，征收資本增值稅是抑制投機(jī)性需求最有效的手段。
三是征收收入所得稅。在英國，私人出租房產(chǎn)也要繳納收入所得稅，而且稅率較高。如個人出租房產(chǎn)所獲收入如果超過每年規(guī)定的免稅額(去年為6745英鎊)，就要繳納收入所得稅，稅率按收入的高低分為20%和40%兩檔。
四是征收遺產(chǎn)稅。英國政府還對價值超過一定金額的房地產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅。遺產(chǎn)稅的征收對象是房主去世后的房產(chǎn)以及在世時贈與或由子女繼承的房產(chǎn)。2009至2010年度，價值超過32.5萬英鎊的上述類別房產(chǎn)都要繳納遺產(chǎn)稅，稅率高達(dá)40%。
五是征收不動產(chǎn)稅。在美國，不動產(chǎn)稅的計(jì)算基數(shù)通常是稅務(wù)部門根據(jù)法律規(guī)定在公平的市場價值的基礎(chǔ)上評估的價格，而稅率在各州則各有不同。英國不僅征收不動產(chǎn)所有稅，近幾年還不斷上調(diào)不動產(chǎn)所有稅稅率，如從2008年起，不動產(chǎn)所有稅稅率由以前的1%-3%上調(diào)到5%，并且還在醞釀進(jìn)一步提高。
英國、韓國等國家對房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓和保有環(huán)節(jié)征以重稅的稅收制度，不僅客觀上起到了抑制投機(jī)、穩(wěn)定房價的作用，而且還把房價上漲的很大一部分收益以稅收形式納入國庫和地方財(cái)政，這不但擴(kuò)大了各級政府增加保障性住房的財(cái)源，也維護(hù)了社會公平。
法律嚴(yán)禁炒地炒房行為
為抑制地價、房價飆升，日本政府于1989年頒布了《土地基本法》。該法規(guī)定了對土地要樹立四個觀念：一是土地應(yīng)服務(wù)于公共福利；二是土地的使用必須根據(jù)規(guī)劃的要求；三是土地不能作為投機(jī)的對象；四是房地產(chǎn)的利潤如果不是勞動所得，就要通過交稅還原給社會。
根據(jù)《基本法》精神，日本于1991年又公布《綜合土地政策推進(jìn)綱要》。綱要提出十項(xiàng)政策目標(biāo)：打擊土地價格“只漲不落”的神話；地價應(yīng)與其使用價值相適應(yīng)；從控制需求的角度制定政策；對土地交易進(jìn)行限制，要以真實(shí)需求抑制地價的上漲；正確引導(dǎo)土地的利用，分散城市人口，均衡供求關(guān)系；增加供給，進(jìn)行住宅再開發(fā)；使所有者按照土地利用規(guī)劃進(jìn)行使用；控制銀行向房地產(chǎn)貸款的規(guī)模；提高土地利用率，減少土地閑置，土地?fù)碛姓邞?yīng)交納固定資產(chǎn)稅；公布土地標(biāo)準(zhǔn)價格，使市場交易地價趨于合理；公布土地供求關(guān)系。
按照法律規(guī)定，日本對買賣土地的買方征收相當(dāng)于成交額3%的不動產(chǎn)所得稅。對取得土地者兩年之內(nèi)將土地賣出的，征收9%的土地轉(zhuǎn)讓稅，以后逐年遞減，10年降為3%。以此鼓勵土地開發(fā)利用，制止倒買倒賣。為運(yùn)用國土規(guī)劃法控制地價，日本規(guī)定超過一定規(guī)模的土地交易，經(jīng)營者有義務(wù)向地方政府報告交易價格、土地使用目的等。如果地方政府認(rèn)為價格過高或使用目的不當(dāng)，可勸告其降低價格或中止其交易。
上個世紀(jì)60年代以來，新加坡先后頒布了《新加坡建屋與發(fā)展法》、《建屋局法》和《特別物產(chǎn)法》等法律，對解決建房問題和抑制住房炒賣行為發(fā)揮了獨(dú)特的作用。如組屋的明確定位是“以自住為主”，嚴(yán)格限制居民購買組屋的次數(shù)。規(guī)定新的組屋在購買后五年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。如確需在五年之內(nèi)出售，必須到政府機(jī)構(gòu)登記，不得自行出售。一個家庭不允許兩次購買組屋，更不允許以投資為目購買組屋。居民在獲得組屋后五年之內(nèi)不可以出租，五年后允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住，不能將整套住房出租。所有申請租住組屋的人都需要持有有效期內(nèi)的新加坡工作許可證或相關(guān)簽證。住戶違反規(guī)定倒賣或出租組屋者，不僅面臨高額罰款，而且還會被起訴判刑。由于嚴(yán)格執(zhí)行限制炒房的法律和法規(guī)，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行為，市場中幾乎不存在投機(jī)性需求。
及時公布供求信息限制最高空置率
完善的市場秩序是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的前提。墨西哥全國勞動者住房基金機(jī)構(gòu)依據(jù)各城市申請購房貸款的數(shù)量向開發(fā)商傳遞市場需求的信號，引導(dǎo)他們到供不應(yīng)求的區(qū)域投資。同時，新開發(fā)項(xiàng)目和二手房必須依法在該機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估和驗(yàn)收注冊，成為該機(jī)構(gòu)房源的正式供應(yīng)方。為防止出現(xiàn)囤積居奇、哄抬房價現(xiàn)象，該機(jī)構(gòu)采取了限制最高空房率、設(shè)定最高房價以及提供官方參考房價等措施，確保住房價格如實(shí)反映市場供需狀況。任何新開發(fā)樓盤和二手房在上市前，必須經(jīng)過國有聯(lián)邦抵押貸款公司授權(quán)的商品房和經(jīng)濟(jì)房價格網(wǎng)上系統(tǒng)評估房屋的“參考價值”，評估參數(shù)包括地理位置、配套設(shè)施、破損率等，這樣可讓購房者準(zhǔn)確了解所購房屋的真正價值，防止房價虛高。為了防止投機(jī)商炒房，政府規(guī)定只有在全國勞動者住房基金機(jī)構(gòu)注冊的正式職工才能夠申請購買此類房屋，同時對申請人的資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。
世界各地保障性住房主要模式
在抑制房地產(chǎn)投機(jī)的同時，許多國家和地區(qū)還不遺余力地采取多種措施完善住房保障制度，有效地解決了購房困難群體，尤其是中低收入家庭的住房問題。 |