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分析師認(rèn)為，支持房市小陽春的兩大支柱在通脹和升值預(yù)期，但近期也有風(fēng)險(xiǎn)在于市場(chǎng)持續(xù)量?jī)r(jià)齊升可能引發(fā)進(jìn)一步調(diào)控預(yù)期。
英大證券認(rèn)為，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐步重回正軌，通貨膨脹預(yù)期和人民幣升值的預(yù)期越來越強(qiáng)烈。而房地產(chǎn)作為一種良好的資產(chǎn)保值增值的投資工具，在通貨膨脹預(yù)期和人民幣升值的預(yù)期下，很有可能成為國內(nèi)資金和國際熱錢的流入方向。
“考察國際數(shù)據(jù)和歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，通貨膨脹和本幣幣值與本國房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)存在密不可分的聯(lián)系。這一現(xiàn)象除了與房地產(chǎn)本身的資本屬性有關(guān)外，還與大量流動(dòng)資金產(chǎn)生的流動(dòng)性效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)以及預(yù)期效應(yīng)有關(guān)。”蔡榮表示，無論是通貨膨脹還是本幣升值，都意味著國內(nèi)市場(chǎng)上流動(dòng)著的貨幣已經(jīng)過多或者即將增多。貨幣供給的增加，會(huì)刺激對(duì)非貨幣金融資產(chǎn)(如房地產(chǎn))的需求，從而推動(dòng)其價(jià)格上漲，這就產(chǎn)生流動(dòng)性效應(yīng)。
財(cái)富效應(yīng)則在于，由于市場(chǎng)貨幣存量的增加，從而引起了社會(huì)公眾手中財(cái)富的增值，進(jìn)一步帶來商品需求和投資需求的上升，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。預(yù)期效應(yīng)是在投資者預(yù)料本幣將要升值的情況下產(chǎn)生的。當(dāng)本國貨幣存在升值預(yù)期時(shí)，投資者傾向于持有本幣，但持有本幣存在機(jī)會(huì)成本，因此，理性投資者會(huì)選擇購買本國資產(chǎn)(如房地產(chǎn))，以享受本幣升值和資產(chǎn)增值帶來的雙重收益，增加的需求推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
更加需要關(guān)注的是，從近期銷售數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始呈現(xiàn)局部泡沫向全局泡沫擴(kuò)散的傾向。“實(shí)際調(diào)研顯示，由于政策負(fù)面預(yù)期趨緩，投資性需求在兩會(huì)后進(jìn)入速度有所加快，并且呈現(xiàn)一線城市向二三線城市擴(kuò)散的趨勢(shì)，且由于供給的相對(duì)短缺，市場(chǎng)呈現(xiàn)“恐慌”性購房的情況，進(jìn)一步加速了市場(chǎng)交易量的回升。”申銀萬國的研究報(bào)告稱。 |