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不論是最近廣受關注的“中服地塊”，還是2月1日成為上海“新地王”的外灘地塊，可以看出商業(yè)地產的開發(fā)越來越受到青睞。這背后既有地方政府的推動，又是經濟發(fā)展和城市化的必然要求。專家指出，對商業(yè)地產的長期發(fā)展應該保持樂觀，但對短期內的市場供求狀況要保持清醒的認識。
商業(yè)地產受到熱捧
正如上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟所說，商業(yè)地產的成交量在整個房地產市場中占的比例只有20%至30%，不太受市場重視。不過，商業(yè)地產的這種“處境”正在發(fā)生變化。
據了解，3月份以來，北京新開的商業(yè)地產項目就達到六個。3月23日，在北京新公示的CBD東擴區(qū)規(guī)劃的土地利用方案中，商務辦公用地比例最大，成為開發(fā)商下一輪的投資重點。
其實，要不是因為外部環(huán)境過熱而被暫停入市交易，作為北京CBD核心區(qū)最后一塊寶地的商業(yè)地塊“中服地塊”，極有可能成為北京市的“新地王”。而早在2月1日，上海證大置業(yè)以92.2億元競得外灘國際金融服務中心地塊，成為上海“新地王”。由于該地塊被規(guī)劃為規(guī)劃為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，因此也被視為“全國商業(yè)地產總價地王”。
中原地產的分析報告也指出，2009年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳等四大城市的商辦用地供應呈現(xiàn)逐步增長的趨勢，商辦用地的集中出讓受到了開發(fā)企業(yè)的熱捧。“去年住宅用地拍出了太多地王，而地王對房價的帶動作用非常明顯。”北京大學房地產研究所所長陳國強告訴《經濟參考報》記者，“對地方政府來說，改推綜合用地或者商業(yè)用地，一定程度上可以緩解外界的輿論壓力。”
中原地產對房地產龍頭企業(yè)的監(jiān)測顯示，近年部分大型房企對商業(yè)地產的投入有所增加。據了解，不少大開發(fā)商早在去年就宣布在未來的戰(zhàn)略規(guī)劃中，商業(yè)地產將占據重要一席。以專注于住宅產品開發(fā)的萬科地產為例，它于2009年11月發(fā)布的新戰(zhàn)略提出要在未來加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。
華潤置地董事總經理吳向東日前也表示，華潤置地未來的業(yè)務重點是發(fā)展商業(yè)地產，計劃每年推一至兩個商業(yè)地產項目，項目覆蓋南寧、青島和鄭州等地。華潤置地旗下杭州商業(yè)地產項目將于今年5月開始營運，沈陽項目將在2011年底開始營運。
陳國強認為，對于企業(yè)來說，純粹開發(fā)住宅類項目的公司可能會越來越少，都會配置一定比例的持有型物業(yè)，這樣的轉型是出于資產搭配和平衡市場風險的考慮。
政策調控下“風格轉換”
“在政府對房地產市場的調控下，住宅受影響最明顯，這就給商業(yè)地產相對寬松的空間，企業(yè)趨利避害的話必然會增加對商業(yè)地產或者說非住宅類項目的投資，這是市場規(guī)律的作用。”陳國強說。
據了解，去年有些城市的住宅用地比例占到整體土地供應量的70%至80%以上，而從今年1月份開始，隨著政府針對住宅市場的調控措施下繼出臺，住宅用地的供應比例開始下降。
最近，“國十九條”出臺，國資委要求78家央企退出地產業(yè)務，銀監(jiān)會要求銀行業(yè)金融機構做好房地產貸款風險的防控工作，這些政策措施顯示出政府抑制房地產市場過熱的決心。有分析指出，房地產市場調控使得開發(fā)商對商業(yè)投入比重將持續(xù)增加，尤其是一些前期無大型項目儲備或以住宅開發(fā)為主的上市公司，也轉而開發(fā)商業(yè)項目，商業(yè)地產正成為整個行業(yè)中政策風險較小的一塊市場。除了政策因素，與宏觀經濟聯(lián)系緊密的商業(yè)地產還受到經濟發(fā)展的推動。從國外的規(guī)律來看，人均GDP達到8000或10000美元，房地產市場的主流產品將由住宅轉為商業(yè)地產。
陳國強認為，北京、上海等一些城市已經達到了這個水平，在這些城市商業(yè)地產地位上升也是必然的，這實際上也是城市化進程當中一個階段。可能初期階段住宅開發(fā)是最主要的，到了一定階段，綜合性地產的開發(fā)就會慢慢增加。城市化不僅僅解決基本的居住問題，商業(yè)配套和生活配套這些都是必需的，就有了這類物業(yè)的需求。
近憂：需求量仍難有起色
受到熱捧的背后，商業(yè)地產的基本面并不算樂觀。陸騎麟告訴《經濟參考報》記者，從上海這一段時間土地招拍掛的情況來看，開發(fā)商不太看好商業(yè)地產。
據有關機構統(tǒng)計，2010年北京將有21個商業(yè)項目完工，新增供給的過剩將加劇市場的租賃和招商競爭，預計今年北京市中高檔商業(yè)地產總體空置率將繼續(xù)面臨被推高的壓力。來自中原地產的統(tǒng)計也顯示，廣州今年有超過35個新商業(yè)地產項目推出，到2011年廣州市區(qū)新增商業(yè)面積總量將超過200萬平方米。這讓一些業(yè)內人士擔心商業(yè)地產會進入“過剩時代”。
最近，北京和上海兩地的寫字樓空置率跌中維穩(wěn)、租金下降速度放緩，市場表現(xiàn)出回暖的勢頭。不過陸騎麟指出，商業(yè)地產的供應量特別大，但需求量不足，在一年左右的時間內不會有很大的起色。
陳國強認為，市場的需求和供應要有相對合理的關系，前兩年一些城市存在商業(yè)地產過多的問題，市場就消化不了。短期內如果供應量過多，而需求有限，就會造成市場低迷，導致出售價格、租金、空置率都會帶來一系列問題。
商業(yè)地產復蘇的希望還因為“先行征收物業(yè)稅”的傳聞而顯得有些不確定。在剛剛過去的兩會上，就有多位政協(xié)委員以及業(yè)內專家建議物業(yè)稅率先針對商業(yè)地產征收。
陳國強表示，關于商業(yè)地產先行征收物業(yè)稅，有的意見是把現(xiàn)有的針對商業(yè)地產的稅收合并成物業(yè)稅，并不是在原有的基礎上另外增設物業(yè)稅。按照這種思路，征收物業(yè)稅實際上沒有增加稅費負擔，只是改變了名稱。 |