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目前，世界各國(guó)都注意到了房?jī)r(jià)平穩(wěn)的重要性。近年來(lái)，日本興起的“住居福祉學(xué)”，更從“民生福祉”的視角將房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)上升到一個(gè)新的認(rèn)識(shí)高度。從歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)看，凡是重視房地產(chǎn)的民生性質(zhì)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為消費(fèi)市場(chǎng)而非投資市場(chǎng)的，國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較小。
同是歐洲國(guó)家，英國(guó)、西班牙等國(guó)的房?jī)r(jià)在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)前有較大幅度上漲，危機(jī)后這些國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著美國(guó)急劇下滑。相比之下，被贊為“房?jī)r(jià)十年不漲”的德國(guó)，則繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。分析其緣由，獨(dú)具特色的德國(guó)房地產(chǎn)制度，起到了關(guān)鍵性作用。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，金融危機(jī)之前，德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅2%，而名義房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，也就是說(shuō)，扣除掉物價(jià)因素，德國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中，德國(guó)的平均房?jī)r(jià)僅上漲了60%，而同期個(gè)人名義收入額已經(jīng)增長(zhǎng)了3倍。
分析德國(guó)房?jī)r(jià)不漲的內(nèi)在原因，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，可總結(jié)為八個(gè)方面：
其一，確保房屋充足供應(yīng)，供求平衡仍然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的硬道理。無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國(guó)都有著詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依人口需求而定，基本滿足每個(gè)家庭一套住房。此外，德國(guó)每年有25萬(wàn)套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房?jī)r(jià)的上漲。
其二，德國(guó)特有的“合同儲(chǔ)蓄”住房金融模式以及房貸的固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國(guó)實(shí)行“先存后貸”的合同儲(chǔ)蓄模式。這種房貸的實(shí)質(zhì)是“合作”而非贏利，合同儲(chǔ)蓄大約占到德國(guó)房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲(chǔ)蓄，僅有三成住房貸款來(lái)自于商業(yè)貸款。德國(guó)所有房貸(包括合同儲(chǔ)蓄和商業(yè)貸款)都實(shí)行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長(zhǎng)期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng)，對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定器作用。與德國(guó)形成鮮明對(duì)比的是，在采取浮動(dòng)房貸利率制的國(guó)家，無(wú)論是歐盟內(nèi)英國(guó)、西班牙、愛(ài)爾蘭等，還是美國(guó)，房?jī)r(jià)都在隨利率波動(dòng)出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。
其三，德國(guó)發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng)，也成為了房?jī)r(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。德國(guó)自有住房率為42%，租賃住房率達(dá)到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。除了針對(duì)特殊群體的“廉租房”外，市場(chǎng)上同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房，政府同樣對(duì)房租水平進(jìn)行一定的規(guī)范。由于德國(guó)嚴(yán)格的租房法，注重保護(hù)房客的利益，租房的安全感并不亞于買(mǎi)房，數(shù)十年居住在一所出租房中的德國(guó)家庭不在少數(shù)。
其四，德國(guó)鼓勵(lì)自建房、合作建房，打破開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷，同樣也是影響市場(chǎng)房?jī)r(jià)的重要因素。德國(guó)住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國(guó)住宅建設(shè)的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過(guò)30%。
其五，德國(guó)建立了地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租等實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度。各類(lèi)地產(chǎn)價(jià)格并不是由房地產(chǎn)商說(shuō)了算，也不是由政府說(shuō)了算，而是由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師來(lái)評(píng)估認(rèn)定。評(píng)估師對(duì)自己的評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)30年，對(duì)評(píng)估中的錯(cuò)誤負(fù)有法律責(zé)任。
其六，“指導(dǎo)價(jià)”之所以能夠得到執(zhí)行，還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機(jī)制”。德國(guó)法律規(guī)定，對(duì)于房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%為“超高房?jī)r(jià)”，根據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。購(gòu)房者可以向法院起訴，如果房?jī)r(jià)不立即降到合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款。
其七，稅收手段同樣是德國(guó)政府遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國(guó)，自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費(fèi)用也很高。
其八，德國(guó)政府政策并不把房地產(chǎn)特別是住宅建設(shè)作為德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國(guó)憲法明確規(guī)定了“德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家”，與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。這是德國(guó)政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。
(摘自3月22日《環(huán)球》雜志) |