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今年前兩個月，重慶房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積134.88萬平方米，同比增長38.6%，土地成交價款18.86億元，增長101.3%，同去年同期相比，地價明顯上揚。新華社記者
周衡義 攝 |
自實行住房商品化改革以來，房價就一直牽動著國民的心，于今尤甚。“兩會”前夕，包括新華網(wǎng)在內的多家網(wǎng)站發(fā)起的實時調查顯示，住房問題以高票位列網(wǎng)民關注的民生話題之首。
在全國政協(xié)收到的各項提案中，關于住房問題的提案幾乎占據(jù)半壁江山。近年來，政府針對住房問題的一系列宏觀調控政策，實質上是以調控房價為重心，但在現(xiàn)實社會經濟生活中，房價越調越漲、“房奴”越來越多已成公認的事實。業(yè)內有專家認為，2010年是“后金融危機時期”的關鍵一年，中國經濟能否平穩(wěn)運行，很大程度將取決于能否破解房價畸高這一住房難題。
“調控”與“民愿”的距離
近年來，我國的房地產市場陷入了“越調越漲”的怪圈，這種怪圈以“調控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，每經歷一次循環(huán)往復，房價都會攀升到一個新高點。自2003年以來，政府對住宅市場的宏觀調控政策逐年頻繁，幾乎是“一年一調”，房價也隨之“一年一漲”。
2003年，國務院18號文件提出：“房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”，房地產被正式賦予產業(yè)的定義。自此，我國房價便開始了以每年兩位數(shù)的增幅快速攀升：
2004年，全國住宅的平均售價從2003年的2197元/平方米上漲至2608元/平方米，漲幅高達18.7%；
2005年，全國住宅平均售價繼續(xù)上漲12.6%。為穩(wěn)住房價，2005年國務院辦公廳連續(xù)出臺了兩個“國八條”，國家出手控制房價自此正式拉開序幕；
2006年，“國六條”繼續(xù)出臺，使2006年全國住宅價格漲幅降到兩位數(shù)以下。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%；
2007年，市場經過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價大幅上漲的一個高峰，全國住宅平均售價增長率達到16.86%，住房銷售平均價格達到3645元/平方米。當年8月國務院出臺24號文件，指出“住房問題是重要的民生問題”，強調了住房與民生之間的重要關系，并從保障和改善民生的要求出發(fā)采取了一系列的調控措施，不再把房地產單純看為“支柱產業(yè)”；
2008年，全國住宅平均售價的漲幅為7.5%，再度回到兩位數(shù)以下。由于遭遇金融危機，為實現(xiàn)“保增長”的任務，房地產的“支柱產業(yè)”定位又再度受到重視，并承擔起對經濟增長的拉動作用；
2009年，房價在經過3、4月份的“小陽春”之后，再度進入瘋漲期。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止12月，全國70個大中城市的住宅平均售價達到4600元/平方米，比2008年均價上漲了1000元/平方米，創(chuàng)下26個月漲幅新高。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一線城市的房價漲幅超過全國平均水平。
截至2009年底，全國城鎮(zhèn)住宅市場的平均銷售價格已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元。可以看到，政策的宏觀調控在抑制房價漲幅過高方面沒有取得預期成效，老百姓工資的增長水平遠遠趕不上房價的增長水平，大部分中低收入人群望房興嘆。
房價調控失效根在政策認識偏差
為什么房價且調且漲？為什么中央政府在住房問題上的宏觀調控政策往往事與愿違？其根源在于政策認識偏差。
“政府對住房問題的定位偏差，是房價越調越漲的首要原因。”武漢大學經濟學博士張平石說，我國城鎮(zhèn)住房制度改革過于強調住房市場拉動經濟增長的作用，而忽視其社會保障的基本功能，即偏重將住房市場作為一個產業(yè)來看待，而對其關乎民生的重視程度則不夠，這直致導致政府在提供住房保障職責上缺位，進而缺乏長期的、健全的、有效的住房政策。
因此，一系列住房政策都以如何發(fā)揮其對國民經濟增長的促進作用為重心，為刺激經濟高速增長、拉動其他產業(yè)的發(fā)展、防止經濟過熱或防止經濟過冷等頻繁地先后出臺多項政策。住房成為單純的商品，在市場競爭的逐利規(guī)律下，壟斷、“地王”就會不斷出現(xiàn)，進而推動房價日益高漲。他認為，由于在住房問題的認識上存在偏差，導致我國目前在提供公共性住房的職責上存在明顯缺位，使商品房房價高漲。
如在1998年亞洲金融危機發(fā)生后，為避免這場危機可能帶來的經濟下滑，我國加快了住房商品化改革步伐，出臺鼓勵家庭買房的各項優(yōu)惠政策，當時對保增長確實起到了重要作用，但個別政策缺乏長遠目標，也產生了負面影響。典型案例就是國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》(國發(fā)【1998】23號)文件中規(guī)定：新建經濟適用房原則上“只售不租”。
中央電視臺經濟頻道《今日觀察》評論員劉戈也撰文指出，房地產業(yè)和住房問題是兩個完全不同的領域，讓居民能買到租到自己可以承擔得起的住房是政府的基本責任。而現(xiàn)在，很多地方在城市規(guī)劃和建設中卻以應付態(tài)度對待，即使建設保障性住宅也往往安排在遠郊，居民在那里既不方便生活也難以找到工作。所以，“城市建設應多為普通人蓋房子”！
目前，我國現(xiàn)有保障性住房的供給量明顯不足，經濟適用房的開發(fā)投資僅占全國住宅總投資的5%左右。廉租住房制度雖然從1999年逐步開始實施，但由于制度本身缺乏強制力，受益面至今仍然不高。同時，現(xiàn)有保障性住房普遍存在成本低、區(qū)位偏、居民窮、環(huán)境差等問題。
廣西房地產及住宅研究會會長張協(xié)奎教授認為，這種安置模式易造成“窮人群居”，長此以往將形成難以改造的貧民區(qū)，加劇貧富分化，潛伏矛盾隱患，危及社會和諧，巴西、美國等國家在此均已有慘痛教訓。
張平石認為，由于以商品房為主體的房地產業(yè)對經濟增長的拉動明顯，因而逐漸形成了以市場為主、政府為輔的住房政策。反過來，這些住房政策多以發(fā)展經濟為目標。同樣，經濟適用房和廉租房的政策只是為了解決低收入家庭的住房保障問題，即救濟一部分窮人，而忽視了應為絕大部分社會成員提供安居之所的基本保障功能。在高速增長的經濟體里，如果房價調控失效，終有一天，中等收入階層也將買不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市場，想依賴某一項或幾項政策措施來穩(wěn)定房價難以如愿。
正是由于政策認識上的偏差，使得各地政府原本的滿足居住需求的土地供給目標讓位于自身收入最大化的目標，土地批租收入成了地方政府預算外資金的主要來源，其規(guī)模占到地方財政收入的40%至70%，形成國內獨特的土地財政現(xiàn)象。 |