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| 房地產(chǎn)調(diào)整期：地產(chǎn)商要做些什么 |
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| 2010-02-12 來源:經(jīng)濟參考報 |
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目前我國房地產(chǎn)市場再次進入調(diào)整期。業(yè)內(nèi)人士認為，當下房地產(chǎn)開發(fā)商需要對以下六方面加以調(diào)整。
發(fā)展以產(chǎn)定銷模式
山西省政協(xié)經(jīng)濟委員會主任劉道友認為，近來房價的快速反彈抑制了消費的剛性需求，也擠出了部分投資需求。由于房價漲得太快，消費者的觀望情趣勢必會暫時抬頭，房地產(chǎn)市場將會在今年第四季度和明年第一季度高位振蕩一段時間，隨后再次進入調(diào)整期。
北京翰斯投資顧問機構(gòu)李志鋒認為，在這種情況下，企業(yè)更加要轉(zhuǎn)變?yōu)榘词袌鲂枨髞黹_發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過去基本上是團體開發(fā)模式，就是買地、蓋房、賣房、匯款，基本是生產(chǎn)出來產(chǎn)品再銷售，隨著我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，總體上供應量還是大于需求，開發(fā)應按照“以產(chǎn)定銷”原則進行。
恒大綠洲集團太原公司總經(jīng)理助理陳旭東說，企業(yè)要生產(chǎn)符合市場要求、貼近市場要求、滿足多數(shù)消費者的產(chǎn)品。政府如果能夠提出規(guī)劃條件展開招標，開發(fā)商不過是一個加工者而已。
由銷售型物業(yè)向使用型物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)變
房地產(chǎn)業(yè)的盈利模式不完全是賣樓，還有物業(yè)收入及增值等，這是國際通行模式。但目前我國絕大部分開發(fā)企業(yè)，尤其本土開發(fā)企業(yè)，基本上是通過銷售型物業(yè)模式生存，由于盈利模式單一，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。
浙江綠城物業(yè)管理有限公司武漢分公司副總經(jīng)理鞠宗霖說，去年綠城調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除房價外，80%的業(yè)主非常注重物業(yè)管理的服務匹配。現(xiàn)在物業(yè)服務在我國沿海經(jīng)濟較發(fā)達的珠江三角洲和長江三角洲已經(jīng)提上議事日程，因此，對于物業(yè)服務的投資和規(guī)范，未來必將成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的新焦點。
山西省政府辦公廳經(jīng)濟處處長程章說，政府是要支持房地產(chǎn)、振興房地產(chǎn)，但并不是振興房價。認清這一點，就要求開發(fā)商在保持價格不變的前提下，提升新建住房的綠地面積等各種配套服務。太原市房價與周邊城市相比雖不算太高，但普遍存在公共基礎(chǔ)設施不完善的問題，對這些短缺項目的建設是大趨勢。
開發(fā)類型由單項型向復合多元型轉(zhuǎn)變
記者采訪中了解到，目前單一的開發(fā)類型造成了房地產(chǎn)企業(yè)多以住宅結(jié)構(gòu)為主。隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，開發(fā)環(huán)節(jié)將由單一的住宅開發(fā)逐步向多元項目轉(zhuǎn)變。比如一些工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)，舊廠房的開發(fā)，以及新農(nóng)村建設、城中村改造的開發(fā)。
由暴利形象向合理利潤轉(zhuǎn)變 山西省房地產(chǎn)協(xié)會會長袁綸華認為，世界開發(fā)商的平均利潤是5%，開發(fā)商的降價本身對緩解房價壓力也是一個出路。在這種情況下，開發(fā)商需要放棄追求比較豐厚利潤的想法，因勢而變，加快房地產(chǎn)項目的周轉(zhuǎn)速度，縮短開發(fā)周期，提高房地產(chǎn)開發(fā)資本的回報率。
同時，為了降低開發(fā)成本，政府應調(diào)整或降低重復、交叉、不合理的稅費項目。比如向開發(fā)商“預收所得稅”并不符合國家法律，應該跟其他領(lǐng)域的企業(yè)一樣，按照實現(xiàn)的利潤征收所得稅。
山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長閆作利說，企業(yè)在稅費方面的壓力很大。要降低房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中各個環(huán)節(jié)的成本，除了政府應該考慮降低適當?shù)耐恋爻鲎尫绞剑ㄟm當降低土地成本外，可以把土地增值稅或者是企業(yè)所得稅留出來一塊，專門為保障性住房做一個投資。
管理由粗放型向精確化轉(zhuǎn)變
記者采訪中了解到，在房產(chǎn)市場快速發(fā)展的時候，開發(fā)商的工作重點也放在了拿地、融資、賣樓等環(huán)節(jié)上，對企業(yè)內(nèi)部管理的精細化有待加強。
恒大綠洲集團太原公司總經(jīng)理助理陳旭東認為，開發(fā)企業(yè)應該通過精細化的管理，包括項目投資決策、規(guī)劃設計、營銷物業(yè)、財務管理等各方面，增強開發(fā)企業(yè)的核心利潤率，獲得可持續(xù)發(fā)展。強化內(nèi)部管理，就是要建立規(guī)范化、標準化的現(xiàn)代管理流程，嚴格控制各個環(huán)節(jié)的成本，通過規(guī)模效應整合良性的產(chǎn)業(yè)鏈。
由地產(chǎn)融資向地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)變 閆作利說，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是一個姊妹行業(yè)，前者對金融行業(yè)的依賴性非常強，但目前相當一部分開發(fā)商是以建筑商的思維在搞房地產(chǎn)開發(fā)，沒有意識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備的金融特點。
“我們經(jīng)常看到的現(xiàn)象就是一個企業(yè)拿500畝、300畝地開發(fā)房地產(chǎn)，但沒有全盤考慮開發(fā)什么產(chǎn)品，開發(fā)多大規(guī)模，需要多少資金，需要從銀行拿多少按揭，導致很多項目開工后又沒資金了，被迫延長周期，回報率也降低了。”閆作利說，現(xiàn)在有80%的開發(fā)企業(yè)都是通過銀行貸款，除了需要進一步拓寬融資渠道以外，開發(fā)商自身也需要加強地產(chǎn)金融的思維，要把提高資金的回報率作為一個主線，提高開發(fā)效率。 |
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