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近年來，山東省濟南市積極探索推行政府主導(dǎo)的市場化棚改新模式，“肥瘦搭配”實現(xiàn)零星棚戶區(qū)集中連片改造，提高棚改速度和效益；拆遷安置實行“陽光操作”，群眾代表全程參與棚改重大決策，惠及18萬困難群眾，讓低收入群眾真正住得上、住得起、住得好，實現(xiàn)改善民生與擴內(nèi)需、保增長“雙贏”。
市場化操作拆遷戶得實惠
“住有所居”歷來是最基本的民生需求。由于歷史原因，濟南市中心城區(qū)遺留有總建筑面積約460萬平方米的棚戶區(qū)，包括38個集中連片區(qū)和66個零星片區(qū)，居民約6.8萬戶、18.6萬人。這些房屋多為幾十年的土坯房、磚木房，年久失修，低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂差，安全隱患大，既影響城市形象，又暗藏社會不穩(wěn)定隱憂。
為從根本上解決這些困難群眾的住房難，從2007年開始，濟南市對棚戶區(qū)進行集中改造，承諾用三年時間完成近200萬平方米的棚戶區(qū)改造。“棚戶區(qū)改造是民生工程，也是民心工程，盡管面廣量大、困難多，必須堅定不移地推進，不折不扣地辦好。”山東省委常委、濟南市委書記焉榮竹說。
棚戶區(qū)建筑密度大，改造成本高，商業(yè)開發(fā)價值低，同時涉及拆遷、補償、安置等群眾切身利益，完全依靠市場機制很難推進。濟南市舊城改造投融資管理中心副主任王欣介紹，濟南市棚改實行政府主導(dǎo)規(guī)劃，對位置不好的零星片區(qū)改造項目，實行“肥瘦搭配”，就近整合或與好地段項目捆綁，最大限度實現(xiàn)集中連片改造，以大帶小，以豐補歉。中心先后籌措50億元啟動資金，用于統(tǒng)一熟化整理土地，有效破解純粹市場化運作周期長、資金到位不及時產(chǎn)生“夾生飯”等弊端。
明湖西(北)路兩側(cè)是八個零星棚戶片區(qū)，單獨改造沒有整片土地蓋新房，因利潤薄沒有開發(fā)商愿意投資，捆綁整合開發(fā)則一舉解決了項目出讓和資金來源問題，項目順利實施。
對被拆遷群眾最關(guān)心的貨幣補償問題，濟南市推行政府主導(dǎo)的市場化操作，選擇信譽好、群眾認可的專業(yè)評估公司，按片區(qū)新建普通商品房市場價格為每個棚改項目評估確定補償標準。如位于濟南市中心繁華地段的歷山路“文華園”棚改項目，拆遷評估價達到每平方米5880元，再加上裝修補償?shù)龋徊疬w居民最多可獲得每平方米7000元的拆遷補償，符合市場價值，讓群眾拆得放心。
為吸引社會資金參與，濟南市積極出臺扶持政策，安置房建設(shè)免收城市建設(shè)綜合配套費、拆遷管理費等19項行政事業(yè)性收費和政府性基金，使建設(shè)成本每平方米可降低近400元，讓利于民。同時，在土地供給、規(guī)劃審批、建設(shè)和預(yù)售許可、貸款辦理等提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。
政府主導(dǎo)安置房建設(shè)標準。濟南市規(guī)定，按普通商品房標準建設(shè)拆遷安置房，統(tǒng)一組織設(shè)計、施工、監(jiān)理招標等，確保工期質(zhì)量和功能齊全，滿足居民入住的基本要求。政府主導(dǎo)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對棚改項目范圍外的市政基礎(chǔ)設(shè)施由政府組織建設(shè)，確保了公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。
“陽光操作”尊重民意
濟南棚戶區(qū)拆遷安置實行“陽光操作”，以就地安置為主，貨幣補償、異地安置為輔，安置方式多元化，充分尊重被拆遷居民意愿。據(jù)統(tǒng)計，全市已動遷居民選擇房屋安置的約占85%，貨幣補償?shù)募s占15%，既解決群眾“難舍故土”情結(jié)，又讓拆遷戶擁有更多自主選擇權(quán)。
濟南市舊城改造投融資管理中心總工程師秦光強介紹，為最大限度保護困難群眾的住房權(quán)益，濟南市出臺特殊政策，對只有一套住宅，且該房屋面積低于國家強制標準規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積的被拆遷戶，按照最低套型面積標準無償進行安置或者換算成建筑面積43平方米給予補償。
如順河、聚賢、茂新、館驛街南四個棚改片區(qū)，共動遷居民3436戶。改造前，戶均住房面積不足32平方米，低于43平方米的住戶有1611戶，占總拆遷戶數(shù)的47%，改造后居民戶均住房面積可達到62平方米，擴大近一倍。
為充分保障被拆遷群眾的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，濟南棚改實行“陽光操作”，由被拆遷群眾推選代表，作為拆遷戶權(quán)益“代言人”，安置分配方案、評估機構(gòu)、拆遷單位選擇等重大事項，由群眾代表投票決定；對居民最關(guān)心的安置房戶型設(shè)計、住房選定等，全部張榜公布，接受群眾監(jiān)督，有效避免和化解了矛盾糾紛。
濟南棚戶區(qū)改造注重完善配套設(shè)施建設(shè)，加快項目內(nèi)道路、綠地、環(huán)衛(wèi)、供水、排水、供電、供熱、供氣、電信、照明、郵政等市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)。同時，對社區(qū)的后期管理予以補助扶持，每個項目都按照房屋總建筑面積千分之四的比例建設(shè)部分經(jīng)營用房，交由基層社區(qū)組織經(jīng)營，所得收益用于困難居民物業(yè)補助；享受低保的安置房住戶，物業(yè)費全額免繳，從而降低了回遷居民居住成本，讓困難群眾真正住得起、住得好。
政府與群眾“雙贏”
截至目前，濟南市棚戶區(qū)改造已啟動36個集中片區(qū)和31個零星片區(qū)，動遷居民約5.1萬戶、15.3萬人，拆遷建筑面積360萬平方米，開工建設(shè)安置房210萬平方米，發(fā)祥巷、順河等六個項目先后竣工，約8000戶回遷居民陸續(xù)搬進夢寐以求的新居。
如今，濟南中心城區(qū)很多搭建了幾十年的破舊棚戶區(qū)消失了，取而代之的是，一座座舒適寬敞的居民回遷樓。棚戶區(qū)居民告別低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施匱乏的平房、簡易房和危房，遷入配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、交通方便、生活便利的新社區(qū)，居住和生活條件明顯改善。
濟南市舊城改造投融資管理中心二處處長姜建生介紹，大量棚改安置房的建設(shè)，直接帶動鋼材、水泥、交通運輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如借力于棚改建設(shè)項目，濟南鋼鐵集團每年可消耗3萬噸鋼材，山東山水水泥集團已增加水泥銷量30萬噸，有力支持了擴內(nèi)需、保增長。
同時，新興棚改新區(qū)有力帶動周邊商業(yè)、金融、餐飲等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，既增加了就業(yè)崗位，又培植了一批新的經(jīng)濟增長點和固定稅源。昔日棚戶區(qū)內(nèi)亂搭亂建的房屋沒有了，新改擴建了一批學(xué)校、幼兒園、社區(qū)辦公、公共服務(wù)等設(shè)施，配套建設(shè)了供排水、供暖、供氣設(shè)施，新增綠地140萬平方米，在讓百姓受益的同時，也有效提升了城市品位和功能。
王欣介紹，棚戶區(qū)居民多以低收入群體為主，自身無力改善居住條件。加快棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)，改變了商品房一統(tǒng)天下的格局，使住房市場開始“兩條腿”走路。在當前房價高企時期，既解決了大批困難群眾的住房難，又集約節(jié)約利用了土地，增加了土地有效供給，有利于平抑房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，實現(xiàn)政府與群眾“雙贏”。 |