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        長(zhǎng)春:剛需引領(lǐng)樓市 明年依然看漲
            2009-12-18    作者:本報(bào)記者 郎秋紅    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

            “去年這個(gè)時(shí)候說房?jī)r(jià)會(huì)漲要挨罵,今年再說同類的話,基本沒人反對(duì)了。”長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)一位資深人士表示,他對(duì)長(zhǎng)春房?jī)r(jià)預(yù)期的相同判斷,在去年和今年引起了完全不同的反響。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí),也預(yù)示著長(zhǎng)春這個(gè)“二線半”城市的房?jī)r(jià)明年可能還會(huì)漲。

          供不應(yīng)求致房?jī)r(jià)飆升

          長(zhǎng)春今年的房地產(chǎn)市場(chǎng),走過了“1、2月觀望—— 3、4月?lián)屬彙?、6月漲價(jià)——7、8月供不應(yīng)求”幾個(gè)階段。據(jù)長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì),今年1-10月,長(zhǎng)春商品住房銷售面積為531.8萬平方米,同比增長(zhǎng)30.5%,銷售金額為199億元,同比增長(zhǎng)49.5%。與需求旺盛形成鮮明反差的是,由于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)回暖估計(jì)不足,開工減少,導(dǎo)致今年長(zhǎng)春商品房供應(yīng)明顯不足。今年1-10月份,長(zhǎng)春商品房新開樓盤61個(gè),商品住房上市量為443.2萬平方米,同比下降30%。
          在供求關(guān)系作用下,長(zhǎng)春房?jī)r(jià)從3月份開始一路上漲,1-10月份,商品住房銷售均價(jià)3742元/平方米,同比上漲14.5%。如果剔除其中的保障房因素,長(zhǎng)春10月份新建商品住宅成交價(jià)格至少比年初增加了500元/平方米。

          剛需支撐長(zhǎng)春樓市

          “長(zhǎng)春房地產(chǎn)還是一個(gè)比較初級(jí)的階段,現(xiàn)階段還是剛性需求為主。”長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士顧永超說。
          一是棚改造成的剛性需求。據(jù)了解,自2006年以來,長(zhǎng)春市進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造,拆除108個(gè)棚戶區(qū),房屋面積達(dá)1009萬平方米,居民近13.3萬戶。其中,貨幣安置戶為8.8萬戶,占拆除總戶數(shù)的66%,如按拆遷戶中有50%購房,每戶80平方米計(jì)算,有近4.4萬戶被動(dòng)購房者,增加了352萬平方米的住房剛性需求,攤?cè)虢辏喈?dāng)于每年增加100多萬平方米的銷量;二是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強(qiáng),長(zhǎng)春市每年登記結(jié)婚的新人在3萬對(duì)以上,即使其中有一半人購買新房,需求也可達(dá)100多萬平方米;三是新增城市人口的住房需求。隨著城市化步伐的加快,長(zhǎng)春市每年都要新增50多萬人口,他們對(duì)住房的需求也是一個(gè)很大的市場(chǎng)。
          正是因?yàn)閯傂孕枨蟮闹危虼耍L(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來很少出現(xiàn)其他城市那樣過山車般的大起大落,而是始終保持著相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。據(jù)長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)李曉曼介紹,近三年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)漲幅分別是:2007年15.9%,2008年9.4%,2009年1-9月份14.5%,漲幅尚在合理區(qū)間;商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)與全國平均水平持平,今年1-8月,位居70個(gè)大中城市中的第31位,在全國40個(gè)重點(diǎn)城市中居36位,處于下游水平。
          吉林省社科院經(jīng)濟(jì)所研究員李曉群認(rèn)為:“以省會(huì)城市來講,長(zhǎng)春房?jī)r(jià)本來也不高,上升空間是有的。如果地價(jià)等因素不出現(xiàn)大的變動(dòng),下調(diào)的空間幾乎沒有。就像這次金融危機(jī)的到來,也沒有使長(zhǎng)春房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下調(diào)。”

          明年需求仍然旺盛

          “明年長(zhǎng)春樓市整體還會(huì)不錯(cuò),需求仍然旺盛。上半年市場(chǎng)供小于求,延續(xù)2009年的態(tài)勢(shì),在下半年的時(shí)候供應(yīng)會(huì)有所放量,整個(gè)市場(chǎng)全年基本供求平衡。”長(zhǎng)春中原地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理鄧昱說。
          據(jù)了解,隨著市場(chǎng)形勢(shì)向好,長(zhǎng)春開發(fā)商信心恢復(fù),出現(xiàn)了大舉拿地的勢(shì)頭。今年9月至11月,長(zhǎng)春市出讓土地130萬平方米,是前8個(gè)月土地出讓面積的1.3倍,總金額的3倍,平均地價(jià)也從前8個(gè)月的1710元/平方米飆升至11月份的2825/平方米。地價(jià)的升高,成為判斷明年房?jī)r(jià)升高的重要依據(jù)。鄧昱認(rèn)為,明年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)仍會(huì)有所上升,上漲幅度在10%左右。
          盡管長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆可以找到諸如剛需支撐、價(jià)格洼地等合理解釋,但是投資性需求的增加也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。今年七八月份,長(zhǎng)春樓市大單頻現(xiàn),有的買家一出手就是成百萬甚至上千萬元,同時(shí)買下三五套住宅或是整層寫字樓。作為一個(gè)連二線都算不上的房地產(chǎn)“二線半”城市,這種現(xiàn)象過去在長(zhǎng)春并不多見。“大單現(xiàn)象”表明,經(jīng)過三四月份“剛需潮”,五六月份“改善潮”之后,長(zhǎng)春樓市開始涌動(dòng)“投資潮”。長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士今年也首次承認(rèn),長(zhǎng)春樓市存在“少部分投資性需求”。去年底相關(guān)部門統(tǒng)計(jì),長(zhǎng)春購房者自住比例達(dá)85%至90%以上,今年這個(gè)比例正在發(fā)生變化。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),今年年底,投資性需求有可能達(dá)到20%。
          長(zhǎng)春中原地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理鄧昱認(rèn)為,在房?jī)r(jià)上漲和通脹預(yù)期的影響下,明年的投資性購房比例會(huì)繼續(xù)增加。“對(duì)于長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,這是一把雙刃劍。投資性需求增加能夠增加市場(chǎng)的活躍程度,拉動(dòng)消費(fèi);但是,投資性比例過大,會(huì)推高房?jī)r(jià),增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,給健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成致命傷。”

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