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“去年這個(gè)時(shí)候說房?jī)r(jià)會(huì)漲要挨罵，今年再說同類的話，基本沒人反對(duì)了。”長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)一位資深人士表示，他對(duì)長(zhǎng)春房?jī)r(jià)預(yù)期的相同判斷，在去年和今年引起了完全不同的反響。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)，也預(yù)示著長(zhǎng)春這個(gè)“二線半”城市的房?jī)r(jià)明年可能還會(huì)漲。
供不應(yīng)求致房?jī)r(jià)飆升
長(zhǎng)春今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，走過了“1、2月觀望——
3、4月?lián)屬彙?、6月漲價(jià)——7、8月供不應(yīng)求”幾個(gè)階段。據(jù)長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，長(zhǎng)春商品住房銷售面積為531.8萬平方米，同比增長(zhǎng)30.5%，銷售金額為199億元，同比增長(zhǎng)49.5%。與需求旺盛形成鮮明反差的是，由于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)回暖估計(jì)不足，開工減少，導(dǎo)致今年長(zhǎng)春商品房供應(yīng)明顯不足。今年1-10月份，長(zhǎng)春商品房新開樓盤61個(gè)，商品住房上市量為443.2萬平方米，同比下降30%。
在供求關(guān)系作用下，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)從3月份開始一路上漲，1-10月份，商品住房銷售均價(jià)3742元/平方米，同比上漲14.5%。如果剔除其中的保障房因素，長(zhǎng)春10月份新建商品住宅成交價(jià)格至少比年初增加了500元/平方米。
剛需支撐長(zhǎng)春樓市
“長(zhǎng)春房地產(chǎn)還是一個(gè)比較初級(jí)的階段，現(xiàn)階段還是剛性需求為主。”長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士顧永超說。
一是棚改造成的剛性需求。據(jù)了解，自2006年以來，長(zhǎng)春市進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，拆除108個(gè)棚戶區(qū)，房屋面積達(dá)1009萬平方米，居民近13.3萬戶。其中，貨幣安置戶為8.8萬戶，占拆除總戶數(shù)的66%，如按拆遷戶中有50%購房，每戶80平方米計(jì)算，有近4.4萬戶被動(dòng)購房者，增加了352萬平方米的住房剛性需求，攤?cè)虢辏喈?dāng)于每年增加100多萬平方米的銷量；二是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強(qiáng)，長(zhǎng)春市每年登記結(jié)婚的新人在3萬對(duì)以上，即使其中有一半人購買新房，需求也可達(dá)100多萬平方米；三是新增城市人口的住房需求。隨著城市化步伐的加快，長(zhǎng)春市每年都要新增50多萬人口，他們對(duì)住房的需求也是一個(gè)很大的市場(chǎng)。
正是因?yàn)閯傂孕枨蟮闹危虼耍L(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來很少出現(xiàn)其他城市那樣過山車般的大起大落，而是始終保持著相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。據(jù)長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)李曉曼介紹，近三年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)漲幅分別是：2007年15.9%，2008年9.4%，2009年1-9月份14.5%，漲幅尚在合理區(qū)間；商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)與全國平均水平持平，今年1-8月，位居70個(gè)大中城市中的第31位，在全國40個(gè)重點(diǎn)城市中居36位，處于下游水平。
吉林省社科院經(jīng)濟(jì)所研究員李曉群認(rèn)為：“以省會(huì)城市來講，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)本來也不高，上升空間是有的。如果地價(jià)等因素不出現(xiàn)大的變動(dòng)，下調(diào)的空間幾乎沒有。就像這次金融危機(jī)的到來，也沒有使長(zhǎng)春房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下調(diào)。”
明年需求仍然旺盛
“明年長(zhǎng)春樓市整體還會(huì)不錯(cuò)，需求仍然旺盛。上半年市場(chǎng)供小于求，延續(xù)2009年的態(tài)勢(shì)，在下半年的時(shí)候供應(yīng)會(huì)有所放量，整個(gè)市場(chǎng)全年基本供求平衡。”長(zhǎng)春中原地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理鄧昱說。
據(jù)了解，隨著市場(chǎng)形勢(shì)向好，長(zhǎng)春開發(fā)商信心恢復(fù)，出現(xiàn)了大舉拿地的勢(shì)頭。今年9月至11月，長(zhǎng)春市出讓土地130萬平方米，是前8個(gè)月土地出讓面積的1.3倍，總金額的3倍，平均地價(jià)也從前8個(gè)月的1710元/平方米飆升至11月份的2825/平方米。地價(jià)的升高，成為判斷明年房?jī)r(jià)升高的重要依據(jù)。鄧昱認(rèn)為，明年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)仍會(huì)有所上升，上漲幅度在10%左右。
盡管長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆可以找到諸如剛需支撐、價(jià)格洼地等合理解釋，但是投資性需求的增加也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。今年七八月份，長(zhǎng)春樓市大單頻現(xiàn)，有的買家一出手就是成百萬甚至上千萬元，同時(shí)買下三五套住宅或是整層寫字樓。作為一個(gè)連二線都算不上的房地產(chǎn)“二線半”城市，這種現(xiàn)象過去在長(zhǎng)春并不多見。“大單現(xiàn)象”表明，經(jīng)過三四月份“剛需潮”，五六月份“改善潮”之后，長(zhǎng)春樓市開始涌動(dòng)“投資潮”。長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士今年也首次承認(rèn)，長(zhǎng)春樓市存在“少部分投資性需求”。去年底相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)春購房者自住比例達(dá)85%至90%以上，今年這個(gè)比例正在發(fā)生變化。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年年底，投資性需求有可能達(dá)到20%。
長(zhǎng)春中原地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理鄧昱認(rèn)為，在房?jī)r(jià)上漲和通脹預(yù)期的影響下，明年的投資性購房比例會(huì)繼續(xù)增加。“對(duì)于長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，這是一把雙刃劍。投資性需求增加能夠增加市場(chǎng)的活躍程度，拉動(dòng)消費(fèi)；但是，投資性比例過大，會(huì)推高房?jī)r(jià)，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，給健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成致命傷。” |