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近日，全國土地市場成交價格紀(jì)錄不斷告破。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，北京、上海、廣州等10個重點城市中，有九個城市住宅用地成交溢價水平高于去年同期水平。（資料照片） |
近期，國內(nèi)一線城市住宅用地市場呈現(xiàn)出與2006年、2007年相似的活躍狀況，但又展現(xiàn)出新的特點：買地幾乎成為一種“勇敢者的游戲”，比如，土地門檻進(jìn)一步抬高、土地集中度加大；此外，國企成為拿地乃至爭奪地王的“急先鋒”。
鑒于近期一線城市地價過快上漲、“地王”頻出的狀況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)在保持土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展的前提下控制地價飆漲，為此應(yīng)進(jìn)一步加快推地，穩(wěn)定供應(yīng)預(yù)期，同時要完善供應(yīng)、出讓方式，此外還要對國企重金拿地的現(xiàn)象密切監(jiān)控，適當(dāng)減弱土地市場的虛擬資本因素。
進(jìn)入“門檻”抬高一線城市土地集中度加大
近日，全國土地市場成交價格紀(jì)錄不斷告破。9月30日，綠地集團(tuán)以72.45億元的天價摘得上海徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號地塊，這是今年以來全國最貴的土地。此前的“地王”稱號屬于上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)長風(fēng)6B(B6)、7C地塊，由中海地產(chǎn)以70.06億的天價競得。面對這些天價地，一些開發(fā)商開玩笑地說：“太猛了，一般的開發(fā)商根本玩不起！要買這么貴的土地，只有回去先開銀行。”
某知名港資房企在上海開發(fā)過多個大型樓盤。樓盤銷售加上銀行授信，使公司目前可以動用的現(xiàn)金超過100億元。不過，該公司于6月、7月先后競拍長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊和青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊，均告敗北，其報價均比最后的成交價低20%左右。今年以來的兩次失手，讓這家房企的高層十分意外：“這在以前是很少見的。沒想到土地市場的門檻已經(jīng)抬得這么高！”
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，北京、上海、廣州等10個重點城市中，有九個城市住宅用地成交溢價水平高于去年同期水平。該研究院向記者提供的統(tǒng)計圖顯示，今年4月以前，北京、上海、深圳等一線城市成交土地溢價率大致在40%以內(nèi)，進(jìn)入6月后地價飆漲，溢價幅度至8月時均接近乃至超過100%。
隨著門檻日高，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊正加速集中于少數(shù)大型房企之手。今典投資集團(tuán)董事長張寶全說：“現(xiàn)在，你要在北京做房地產(chǎn)，哪怕是在四環(huán)以外拿塊地，起碼也得4、五個億，否則你是很難能進(jìn)場的；土地市場已畫了一條線，一些實力在幾百萬、數(shù)千萬的公司都被‘洗’出去了。”
土地市場“國進(jìn)民退”國企頻成“地產(chǎn)大鱷”
戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說，今年的“地王”跟2007年相比已大不相同：2007年拿地的還以民企、外企居多，但今年已是國企的天下。當(dāng)眾多民營開發(fā)商被迫退出市場之際，正是各類國企紛紛進(jìn)場之時。
今年以來活躍在土地市場的國企主要有兩類，一類是保利、華潤、綠地等以房地產(chǎn)為主業(yè)的地方國企或央企，另一類是中化集團(tuán)、中電集團(tuán)等大型工業(yè)國企集團(tuán)，房地產(chǎn)已成為其重要的“副業(yè)”，這兩類企業(yè)的共同特點是：資金雄厚，在信貸融資領(lǐng)域較其他企業(yè)更具優(yōu)勢。8月4日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站刊發(fā)文章，特意提到當(dāng)前很多紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等高價拿地殺入房地產(chǎn)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展令人擔(dān)憂。日前有財經(jīng)媒體報道，當(dāng)前國資委分管的百余家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則逾80家。雖然上述數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否尚有爭議，但“國進(jìn)民退”恰是目前房地產(chǎn)市場一個不爭的事實。
中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所企業(yè)制度室副主任余菁撰文認(rèn)為，作為一個競爭性領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)并不太適合國企尤其是央企大舉介入；但房地產(chǎn)又是一個資本密集型行業(yè)，對金融支持的依賴度高，這又為國企在其中“有所作為”埋下伏筆。業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，國企的大舉進(jìn)場、重金出手對地價起了一定的助推作用。房地產(chǎn)業(yè)這一現(xiàn)象對后市利弊幾何，尚有待觀察。
加大供地量穩(wěn)定市場預(yù)期
位于上海郊區(qū)的青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)在2007年和今年7月，先后誕生了兩塊“地王”，兩地塊每平方米樓板價分別高達(dá)1.07萬元和1.45萬元。兩塊“地王”的產(chǎn)生都有些“突然襲擊”的味道：較長一段時間內(nèi)沒有推地，偶有好地上市，便遭到開發(fā)商激烈爭搶，地價由是飆升。
上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明認(rèn)為，“地王”的產(chǎn)生是個偶然現(xiàn)象，原因之一就是當(dāng)?shù)赝恋毓⿷?yīng)短缺，“土地供應(yīng)不足，推地缺乏系統(tǒng)性，無奈‘打一槍換一個地方’，這不利于穩(wěn)定供應(yīng)預(yù)期，也易使地價被非理性地推高”。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌表示，樓市平穩(wěn)的關(guān)鍵還在于土地供應(yīng)，每個城市需要有滾動性的土地供應(yīng)計劃，通過預(yù)計需要多少樓盤量來推地，保持相對穩(wěn)定的供應(yīng)節(jié)奏，通過增加土地的供應(yīng)來平抑過快上漲的房價、地價。另有一些業(yè)內(nèi)人士提出，“一刀切”的直接的行政控價手段并不可取，一線城市加快土地供應(yīng)才是當(dāng)務(wù)之急，但對商品房用地和保障房用地的供應(yīng)要“雙管齊下”，不可偏廢。
據(jù)蔡順明介紹，今年上海將對歷年積累下來的“批而未用”的1077公頃住宅用地進(jìn)行分類處置，對已具備開工條件但因開發(fā)商原因而未開工的土地，將加大督促和處理力度。此外，上海還決定建設(shè)6大保障性住房基地，以及以中低價商品房為主的9個大型居住社區(qū)，分別位于嘉定新城、青浦新城、南橋新城、臨港新城等，這15個住房基地的建設(shè)用地總面積將超過60平方公里。
增加供應(yīng)“提前量”完善出讓方式
開發(fā)商嘉禾實業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理劉飛說，房地產(chǎn)企業(yè)最煩惱的事之一，就是不知道土地會在什么時候、以怎樣的底價推出，尤其是在一線城市，企業(yè)都盯得很緊，但誰都不清楚價格會怎樣，“于是大家只好‘蒙’，出來一塊地，就一齊爭搶”。他說，如果大家打的都是“無準(zhǔn)備之仗”，市場就必然充滿偶然性，土地價格就容易在短期內(nèi)被非理性地抬高。
蔡順明介紹，上海下半年將試點實施土地出讓“預(yù)申請”制度，土地管理部門將提前公示半年或全年的供地計劃，以便于開發(fā)商有針對性地制定拿地方案。此外，還將公示土地開發(fā)涉及的環(huán)保、消防等多個部門的相關(guān)意見。對公示土地有興趣的開發(fā)商，承諾合適的價格，便可以直接和土地管理部門進(jìn)行“對接”，進(jìn)入“預(yù)申請”。土地管理部門隨后將根據(jù)申請企業(yè)的多少，決定土地是掛牌、拍賣還是招標(biāo)。這種做法如果可行，無疑值得借鑒。
此外，長期調(diào)研樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會最近還在一份調(diào)研報告中建議，要改變土地“招拍掛”中“出價高者”中標(biāo)的簡單辦法，采用對規(guī)劃、設(shè)計、環(huán)保、配套、房價等綜合評估體系，從而使土地出讓價降到適當(dāng)價位。
嚴(yán)控“虛擬資本”防止市場“虛火”
上海房地產(chǎn)專家蔡為民說，防止地價飆漲，還應(yīng)警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互漲的現(xiàn)象；上市房企利用“地王”題材炒高股價、融資獲利，既進(jìn)一步抬高了房價和地價，也把銀行、股市甚至地方政府一同拉進(jìn)場內(nèi)，某種程度上說，“土地資本化”比“商品房資本化”更具風(fēng)險，“一旦房價和地價掉頭向下，資本早晚會退出，地市、股市‘循環(huán)互推’的過程就會中斷，樓市泡沫一旦破裂，開發(fā)商、股民、銀行甚至地方政府都可能被套牢。”
在臺灣有過多年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的蔡為民介紹了臺灣樓市的教訓(xùn)。1989年前后，在美元的壓迫之下，臺幣迅速升值，大量熱錢進(jìn)入，不少上市房企接連買地、囤地，做高股價。1992年全球經(jīng)濟(jì)衰退、股市暴跌，臺灣樓市也遭崩盤，價格下跌超過40%，很多上市房企倒閉，導(dǎo)致臺灣樓市持續(xù)低迷10多年。專家建議，應(yīng)密切關(guān)注資本市場對國內(nèi)土地市場的滲入，必要時需建立政策“防火墻”。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌在署名文章中指出，應(yīng)該擴(kuò)大國有控股企業(yè)資本分紅的范圍與比例，擴(kuò)大國有控股企業(yè)(包括非上市企業(yè))國有股有計劃減持套現(xiàn)，同時弱化國有大企業(yè)“資金充裕-投資房市-賺錢-再擴(kuò)大投資房市”(的循環(huán))，從而減少出現(xiàn)國企中標(biāo)“地王”、虛擬資產(chǎn)市場膨脹、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)惡化等現(xiàn)象。 |