|
金融危機還未遠去，北京、上海的房價就已大幅回升。這種高房價是否合理？房地產(chǎn)行業(yè)是否存在驚人的暴利？如何才能讓高房價回歸正常水平？房地產(chǎn)質(zhì)量事故頻發(fā)原因何在……
帶著這些問題，記者采訪了來大連參加夏季達沃斯年會的北京中坤投資集團董事長黃怒波。
房價為何居高不下
“房價這么高肯定不正常，當(dāng)前北京、上海等地房價已經(jīng)遠遠超出一般人的購買力。”黃怒波說：“現(xiàn)在有人動不動說京、滬房價要與東京、紐約看齊，但我們畢竟是發(fā)展中國家，老百姓的收入還很低。”
那么，北京等大城市房價為何能居高不下？黃怒波解釋說，一是社會上存在通脹預(yù)期，不少人想購買資產(chǎn)保值增值；二是因為流動性過剩，企業(yè)尤其是國企手里“不差錢”；三是實體經(jīng)濟不景氣，制造業(yè)缺乏投資機會；四是一些大企業(yè)，包括部分央企，沒有發(fā)揮好的帶頭作用，紛紛高價拿地，為房地產(chǎn)市場推波助瀾。
雖然高房價不是正常現(xiàn)象，但黃怒波不敢斷言房價會不會下跌。“中國地域差別太大，北京、上海很發(fā)達，對地產(chǎn)的投資性、投機性需求也比較多，房價高有它的理由。”黃怒波說。
房地產(chǎn)業(yè)是不是暴利行業(yè)
對于高房價下的行業(yè)暴利，消費者早有怨言。但是，卻很少有開發(fā)商愿意承認其中存在暴利。
對于這個問題，黃怒波同樣很坦率地答復(fù)說“房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然是個暴利行業(yè)，如果沒有暴利，為什么各類企業(yè)都來搞房地產(chǎn)？哪個地方羊最多，那個地方的草一定最好，這是很簡單的市場規(guī)則。”
房地產(chǎn)業(yè)的利潤究竟有多高呢？黃怒波說：“這得看你怎么計算。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在普遍實行預(yù)售制，比如，一個20億元的項目，自有資金有5億元就行了，其他可以通過預(yù)售來解決。如果以項目結(jié)束時總的投資額來計算，利潤率可能有15%到20%；但如果以自有資金計算，利潤率可能高達100%到200%。”
如何讓房價回歸正常水平
高房價已成為北京、上海中低收入階層“生命中不能承受之重”。黃怒波認為，如果任由高房價持續(xù)，會影響社會的和諧穩(wěn)定；政府有責(zé)任采取措施解決中低收入者的住房難問題。
黃怒波認為，要解決高房價問題，地方政府就應(yīng)嚴格按照中央有關(guān)規(guī)定，對開發(fā)商的囤地行為進行嚴厲查處。
雖然根據(jù)國土資源部的規(guī)定，囤地滿1年的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年的，可以無償收回土地使用權(quán)，但是，這一規(guī)定在現(xiàn)實中形同虛文。“這主要是因為地方的‘賣地財政’政策使地方政府和開發(fā)商的利益具有一致性。”黃怒波解釋說。
查處囤地可以避免土地閑置，而要提高土地利用效率，黃怒波認為，這還需要政府規(guī)劃部門改變觀念，鼓勵發(fā)展高容積率建筑。“中國人多地少，城市空間有限，我們必須向空間發(fā)展。但是現(xiàn)在一些大城市的規(guī)劃部門不但不鼓勵發(fā)展高層建筑，還限制高容積率，這顯然不合乎國情。”黃怒波說：“以北京為例，為了保護核心區(qū)的城區(qū)面貌，二環(huán)以內(nèi)可以限高，但三環(huán)以外就應(yīng)該鼓勵發(fā)展高層建筑，限制蓋低層住宅。”
為抑制房地產(chǎn)市場上的投資和投機需求，黃怒波建議盡快開征物業(yè)稅。“為避免加重低收入者的負擔(dān)，可以只對第二套房開征物業(yè)稅。同時，不同的房子應(yīng)該有不同的稅率，價格高得多繳稅，這樣比較公平。”黃怒波說。
房地產(chǎn)建筑質(zhì)量是否普遍存在問題
今年6月，上海市蓮花河畔景苑小區(qū)一幢在建的13層樓房突然整體倒塌。繼上海“樓脆脆”之后，成都市校園春天小區(qū)出現(xiàn)“樓歪歪”———兩棟樓靠在一起成20度夾角……這一系列事件引發(fā)了社會上對樓房質(zhì)量的普遍關(guān)注。
對此，黃怒波說：“這幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展越來越完善，開發(fā)商也度過了赤手空拳的階段，我感覺絕大多數(shù)開發(fā)商對質(zhì)量還是抓得挺緊的，相關(guān)部門的監(jiān)控也很嚴密。總體看，我認為房子是越蓋越好了，也越來越節(jié)能環(huán)保。一般來說，形成品牌的房地產(chǎn)企業(yè)蓋的房子都沒問題。”
但是，質(zhì)量事故還是時有發(fā)生。黃怒波認為，樓盤質(zhì)量出問題，往往是由于兩種原因：一是一些不知名的小企業(yè)通過各種關(guān)系拿到地，但由于技術(shù)力量有限，施工過程中出了問題；比如上海那個“樓脆脆”，樓倒了，但是結(jié)構(gòu)沒壞，說明建筑本身沒有問題，但他們對地基的處理沒做好。還有一種情況，就是一些處于相對壟斷地位的大國企，他們拿到項目和錢，自己根本不蓋樓，轉(zhuǎn)包好多道，最后質(zhì)量失控了。這兩種情況背后往往都有腐敗行為。 |