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7月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)“價(jià)漲量縮”行情，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”恐將成黃粱一夢(mèng)。專家認(rèn)為，當(dāng)前樓市的量?jī)r(jià)關(guān)系表明前期透支的征兆，樓市已經(jīng)走到了一個(gè)岔道口，或?qū)⒃俅斡瓉?lái)拐點(diǎn)調(diào)整期。
“價(jià)漲量跌”又見觀望起
有國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量連續(xù)兩個(gè)月減少，房?jī)r(jià)卻仍保持攀升勢(shì)頭。據(jù)深圳市國(guó)土房產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，深圳市一手房成交4114套，環(huán)比7月成交的5501套減少了25%，8月銷售面積為38.60萬(wàn)平方米，環(huán)比下降42%。銷售均價(jià)為18380元/平方米，已突破了2007年10月的歷史高位17350元/平方米。
全國(guó)樓市銷售也出現(xiàn)同步下滑現(xiàn)象。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測(cè)顯示，在8月份監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，僅有8個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比上升，不到城市數(shù)量三分之一，30個(gè)城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。
從供應(yīng)情況來(lái)看，8月份，各城市庫(kù)存量繼續(xù)下滑，如福州、廣州等城市已經(jīng)降到歷史較低水平，市場(chǎng)供應(yīng)偏緊；從成交價(jià)格來(lái)看，8月份各城市住宅成交均價(jià)仍以上漲為主，特別是在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市中，能監(jiān)測(cè)到價(jià)格的7個(gè)城市除天津、重慶外，其他城市住宅成交價(jià)格均出現(xiàn)不同幅度的上漲，其中漲幅最為明顯的為深圳、上海，分別為15.29%與6.48%。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的相關(guān)分析，近兩個(gè)月來(lái)，大部分重點(diǎn)城市成交面積明顯下滑，這一方面是受淡季影響，另一方面，由于去年壓抑的剛性自住需求在上半年成交量擴(kuò)大后逐漸消耗，而在房?jī)r(jià)已推至較高水平下，持幣觀望再次出現(xiàn)。
“金九銀十”恐成黃粱夢(mèng)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市又見“觀望”的本質(zhì)是有效購(gòu)買力的嚴(yán)重不足。加上央行在貨幣政策上近期出現(xiàn)細(xì)微變化，流動(dòng)性收緊導(dǎo)致的購(gòu)房貸款收緊、項(xiàng)目貸款收緊等信號(hào)令市場(chǎng)感到絲絲涼意，樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”恐將成黃粱一夢(mèng)。
目前，房?jī)r(jià)總體已達(dá)到歷史高位。孫飛認(rèn)為，過高的房?jī)r(jià)已經(jīng)鉗制了原本的剛性需求，有效購(gòu)買力被大面積壓制。9月3日是2009北京秋季房展的第一天，參展的項(xiàng)目和參觀的人數(shù)雖和今年春季房展時(shí)相差不大，但房?jī)r(jià)卻較春季房展時(shí)飛漲了30%至40%，而首日成交額和成交面積較春季房展會(huì)下降了30%和47.6%。
海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為：“今年3月到8月的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)偏熱，成交量非常大，已經(jīng)透支了‘金九銀十’的能量，難再現(xiàn)熱潮。”自2005年以來(lái)，上海已連續(xù)四年都沒出現(xiàn)明顯的“金九銀十”現(xiàn)象。
“拐點(diǎn)”很可能今年底出現(xiàn)？
在當(dāng)前的樓市格局下，盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，開發(fā)商目前的資金狀況良好，9、10兩月的房?jī)r(jià)總體還會(huì)繼續(xù)上升，但價(jià)格上漲的慣性不會(huì)持續(xù)太久，種種跡象表明，樓市的拐點(diǎn)很可能在年底出現(xiàn)。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琦說(shuō)，今年樓市已經(jīng)歷了5個(gè)月的連續(xù)暴漲，接下來(lái)該出現(xiàn)拐點(diǎn)調(diào)整的時(shí)候了。國(guó)土資源部于9月1日正式下發(fā)通文，要求地方全面清理批而未用土地，并明確提出，在9月份對(duì)用地供地率仍未明顯提高的地區(qū)，將暫停對(duì)該地區(qū)建設(shè)用地審批的受理。這對(duì)拿了“地王”的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，不啻為一記當(dāng)頭棒喝。
楊紅旭認(rèn)為，市場(chǎng)成交量已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，6月份達(dá)到成交最高峰，七八月份持續(xù)下滑，9月份還將延續(xù)這個(gè)勢(shì)頭。但是價(jià)格拐點(diǎn)還早，如果變化快的話是今年年底，也有可能出現(xiàn)在明年一季度。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，她認(rèn)為今年年底時(shí)，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但不會(huì)出現(xiàn)深入下跌，因?yàn)椤伴_發(fā)商的資金鏈已經(jīng)接上，他資金鏈不緊繃，他可以不降價(jià)，慢慢賣”。 |