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9月3日北京秋季房地產(chǎn)展示交易會在國貿(mào)舉辦。本報記者 李佳鵬
攝 | 每一輪樓市高漲，都會伴隨著房產(chǎn)商轟轟烈烈的“跑馬圈地”。高價拿地，閑置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但賬外的收益卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過賬面上的損失。對于開發(fā)商來說，由于融資的便捷，高價囤地更是自我擴張最直接的方式。正如一位分析人士所作的總結(jié)——“資產(chǎn)高估、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場資本游戲。”
國土部調(diào)查：地價運作空間相當(dāng)“暴利”
國土部于2009年5月底開始，對全國105個城市進行地價動態(tài)監(jiān)測調(diào)查，調(diào)查的房價為商品房開盤時的平均售價，地價為土地出讓時的樓面地價。有效案例620個。其中北京被抽查的21個房地產(chǎn)項目中，鼎城的利潤最高。雖然鼎城15000元/平方米的售價并沒有比周邊樓盤價格高多少，但是鼎城項目的樓面地價僅為2000多元/平方米。但這還不是北京地價房價比例最小的房地產(chǎn)項目，位于北五環(huán)顧家莊橋正北3000米處的潤澤悅溪，樓面地價僅僅253元/平方米，房價卻賣到2萬元/平方米。
而在北京，最貴樓盤的桂冠屬于誰？是6月25日剛獲得預(yù)售許可證的東釣魚臺家園，亦稱釣魚臺七號院，以7.28萬元/平方米的均價，刷新了奧運時代盤古大觀以7.1萬元/平方米的價格保持的京城“最貴樓盤”的紀(jì)錄。此前有媒體報道，該樓盤的樓面地價遠(yuǎn)低于廣渠路15號“地王”1.6萬元/平方米的樓面地價。而除去拆遷和建安成本，7.2萬元/平方米的均價，東釣魚臺家園的利潤率依然相當(dāng)“暴利”。
開發(fā)商喊冤：是“政府地票稅”太重了
自國土部負(fù)責(zé)人發(fā)布地價占房價23%這一結(jié)論后，以任志強為代表的不少開發(fā)商出來公開反駁。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在博客中更是明確寫道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認(rèn)為土地的成本在房價中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？”
“人防收費、消防收費、建委收費、規(guī)劃收費、土地收費、房管收費、定界收費、安全收費，質(zhì)量收費，反正大把的費擱一塊就得五百塊。”據(jù)國內(nèi)二線城市的一位開發(fā)商提供的樓盤成本清單顯示，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價達到每平方米兩千元，占到了售價的40%，樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元，占到了售價的30%。而在這些名目繁多的項目中，有一些看上去很像重復(fù)收費，例如，前期規(guī)劃國土局要進行土地界定，均攤后費用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規(guī)劃局還要重新做一遍。這次的收費項目變成了規(guī)劃界定費，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。這些收費項目加起來共有30多項，涉及20多個部門，費用總計448元。再加上營業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費成本達到了1100元左右，占房屋銷售價的20%。
業(yè)內(nèi)人士：地價急漲導(dǎo)致房價泡沫迅速吹大
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，通過增加土地供給，改變供求關(guān)系，會對土地價格下調(diào)產(chǎn)生作用，但未必會帶動房價降低。“由于利益驅(qū)動更大，此輪各地加大土地的供應(yīng)，并非外界所說平抑房價。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生表示，事實上短期內(nèi)是地方政府在大好形勢下抓緊推地，趕上這波行情。
樓市高溫帶動地市火熱，進而舒緩的是政府財政收入，截至2009年8月7日，上海通過公開招拍掛方式，已經(jīng)成交913.3萬平方米的面積，一共217億土地出讓金收入囊中。值得注意的是，2008年全年，上海這個收入才是154億。原國土資源部副部長、現(xiàn)國土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲表示，地方政府這一輪興起供地大潮，名義上為平抑地價房價，實際上是為地方財政做抓手。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部分析師靳瑞興告訴記者，自廣渠門外10號地以10億多元天價被富力收入囊中后，周邊的二手房價就隨之水漲船高。“以附近的富力城為例，以往均價在22000元每平方米的房子現(xiàn)在平均已經(jīng)上漲了3000元左右，某些業(yè)主甚至開價到了28000元每平方米，高價地的誕生直接提高了人們對房價的預(yù)期。”
除了地價與房價的聯(lián)動之外，“地王”身后越來越多的央企背景也引發(fā)了人們的關(guān)注。40.6億元拿下廣渠路15號的中化方興是中化集團公司在香港注冊的全資子公司；19.6億元中標(biāo)奧運村鄉(xiāng)地塊的成都中澤置業(yè)，其母公司是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團。除了近幾年在土地市場呼風(fēng)喚雨的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)之外，中鐵、中冶、中石油、中國電子集團等大型國企也紛紛踏進土地市場。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)土地交易市場成為投資市場，泡沫就隨時可能浮現(xiàn)。在全球經(jīng)濟尚未好轉(zhuǎn)、國內(nèi)信貸相對寬松的背景下，如果將土地進行資本化杠桿運作，頻頻制造高價搶地的現(xiàn)象，泡沫便會被迅速吹大。
專家：從土地、信貸、稅收多項政策入手遏制過高房價
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題，特別是最近房價在短期內(nèi)飆升的問題，有信貸政策、稅收政策的問題，也有土地政策問題，前兩者在此不討論，如果土地政策僅是從這些措施入手，對遏制房地產(chǎn)泡沫的作用將十分有限。”中國社科院金融研究所研究員易憲容表示，從已有的研究報告來看，截至今年4月，全國累計土地購置面積與累計完成開發(fā)土地面積的差超過10億平方米，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)尚未開發(fā)的土地面積十分龐大。土地庫存一直處于上升趨勢。在現(xiàn)有土地庫存的情況下，假設(shè)沒有新增土地購置，現(xiàn)有的土地庫存量都需要超過50個月才能消耗完成。
易憲容認(rèn)為，當(dāng)前住房市場并非在于增加土地供給多少，也不在于增加多少住房供給，如果不能夠限制住房投資炒作，土地供給再充分，住房建再多，都無法滿足住房炒作貪欲。因此，住房土地政策的改進還得與住房的信貸政策、住房稅收政策一起，才能夠遏制房地產(chǎn)市場的泡沫，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 |