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        長春樓市開始涌動“投資潮”
        “剛需潮“改善潮”之后
            2009-08-28    本報記者:郎秋紅    來源:經濟參考報

            今年七八月份,長春樓市大單頻現(xiàn),有的買家一出手就是成百萬甚至上千萬元,同時買下三五套住宅或是整層寫字樓。作為一個房地產二三線城市,這種現(xiàn)象過去在長春并不多見。業(yè)內人士認為,“大單現(xiàn)象”表明,經過三四月份“剛需潮”,五六月份“改善潮”之后,長春樓市開始涌動“投資潮”。

            長春樓市大單頻現(xiàn)

            位于長春凈月風景區(qū)的一處公寓,不久前剛一開盤,就被一位購房者一次性買走10套。據了解,近兩個月來,長春樓市“大單”頻現(xiàn)。熱銷的不僅是小戶型住宅,公寓、寫字間、商鋪等商業(yè)地產也頻頻出現(xiàn)“大單”,甚至有購房者一下子斥資上千萬元買走整層寫字間。
            由于房地產登記制度的滯后性,目前官方對“大單”客戶還缺乏一個權威的統(tǒng)計,但是在一些售樓處記者了解到,“大單”現(xiàn)象有逐漸增加的趨勢。“2007年的時候,有過一位客戶一下買了三套;今年已經有好幾位了,一出手就買三四套。”長春某大盤的銷售經理告訴記者。
            記者在采訪中發(fā)現(xiàn),一次性購買數套物業(yè)的買主,主要分為三種類型:一種是純自住,在一個小區(qū)內買多套房子,把父母、親屬都召集在一起,照顧起來比較方便;第二種是投資,特別是高校附近的小戶型精裝住宅、公寓,一次性購買三五套的購房者,基本上都是準備出租;第三種是自用兼投資,一位購買整層寫字樓的人士表示,裝修后既可以考慮讓自己的公司搬來辦公,也可以考慮出租。在這三類大單客戶中,投資性需求占據主流。
            長春一直是一個以自住型需求為主的城市,去年底相關部門統(tǒng)計,購房者自住比例達85%至90%以上。今年這個比例正在發(fā)生變化,投資性甚至投機性需求開始抬頭。據相關機構預測,今年年底,投資性需求有可能達到20%。

            大單頻現(xiàn)的三個原因

            長春房地產市場為什么會出現(xiàn)“大單現(xiàn)象”?業(yè)內人士分析認為:一是買房抗通脹的大環(huán)境使然。盡管對中國是否會發(fā)生通脹尚有爭議,但是,自國際金融危機發(fā)生后,受全面通脹預期的影響,一些投資者存在強烈的“現(xiàn)金恐慌”,想方設法投資不動產,借以避險。在長春市的大單購房者中,有不少是從實體經濟或者股市中抽離資金轉而投資房地產的。
            易居中國長春分公司總經理王喻冬認為,股市的動蕩使相當一部分人對這種投資形式感到失望,從抗跌性、抗風險性來看,固定資產投資比證券類要好,因此,樓市出現(xiàn)“大單”也就不足為奇了。
            二是認定長春房價仍有上漲空間。長春是吉林省省會,也是一個副省級城市,今年1-7月,商品房平均價格3450元/平方米,在全國15個副省級城市中位列末位,與這座城市的身份很不相稱。目前的低價位給購房者帶來了很大的想象空間,一些購房者甚至大膽預測,“長春的房價在未來5年翻一番。”
            據了解,今年長春房地產市場上,外來購房人口比例明顯增加。據長春官方統(tǒng)計,去年年底,長春本地需求占85%,外地購房者占15%,而今年這個比例將擴大到20%。其中不僅有吉林省內其他縣市的購房者,也有其他省市或者是外籍購房者。
            三是投資回報率高。目前在長春買套房子出租,收回投資大約需要15至25年,而在江浙一帶要40至60年。來自浙江的開發(fā)商張浩說,30年可以作為固定資產投資評估的節(jié)點,低于30年就是優(yōu)質投資,超過30年的就是劣質投資。因此,很多外埠人士認為,長春是做固定資產投資的好地方。

            大單現(xiàn)象增加長春樓市不確定性

            對于目前長春房地產市場上出現(xiàn)的“大單”現(xiàn)象,業(yè)內人士看法不一。
            長春市房地產管理和住房保障局相關人士認為,長春樓市仍然以自主需求、剛性需求為主,短期內不會改變,“大單”畢竟還是少數現(xiàn)象,不足以影響長春房地產市場的大局。
            支持此觀點的業(yè)內人士指出,長春房地產市場雖表現(xiàn)為投資需求抬頭,但實際意義則是資金避險的方式。這些投資者和以往投機的人不同,他們都對自己的購房有一套詳盡的體系支配,在房源的選擇上已經深思熟慮,對經濟的大形勢也把握得很到位,他們是理性的投資者,而不是炒房團、不是投機分子,是長春樓市購房者的健康成員。
            但是,也有人對此表示了擔心。隨著投資性需求的增加,近幾個月來,長春房價環(huán)比快速上漲,已經連續(xù)幾個月位居全國前幾位。今年7月份長春市90平方米及以下新建住房價格同比、環(huán)比漲幅均排在全國第三。業(yè)內人士認為,作為一個內陸經濟欠發(fā)達城市,并無重大利好政策帶動,房價持續(xù)上漲,會給房地產市場帶來泡沫。
            記者了解到,在長春市的拉動下,吉林省商品房價格也在不斷上升,今年1至7月份,全省商品房銷售均價達到每平方米3366元。然而,統(tǒng)計部門數據表明,今年上半年吉林省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為6941元。一年收入僅能買2平方米房子,這樣的人均可支配收入很難支撐房價的加速上漲。
            縱觀長春房地產市場近幾年的發(fā)展歷程,記者認為,長春樓市多年來一直以自住需求為主,鮮有炒房者,因此當全國市場大起大落的時候,長春一直保持了穩(wěn)定的發(fā)展局面。眼下出現(xiàn)的投資性和投機性需求,帶動了房價上升,活躍了樓市,但是也帶來了高房價讓購房者望而生畏的負效應,給樓市的長遠發(fā)展帶來了不確定性,應該引起關注和警惕。

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