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今年以來，全國許多城市住宅價格屢屢創(chuàng)出歷史新高，但寫字樓和商鋪市場卻背道而馳，在空置率居高不下的情況下，售價和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌，部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“住商倒掛”說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，房地產(chǎn)市場并未整體復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場若要真正復(fù)蘇，不僅是在住宅的成交量和價格上走好，更重要的是整個市場的長期投資及需求的恢復(fù)和穩(wěn)定。
一線城市商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)走低
目前，有著全國樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的上海已經(jīng)出現(xiàn)了“住商倒掛”的現(xiàn)象。比如，位于上海恒豐路的商鋪華森商務(wù)廣場，地處蘇州河畔黃金地段，自去年年底開盤預(yù)售。截至7月13日，總計369套可售商鋪僅售出34套，目前價格在1.8萬元/平方米左右。而與其相距不遠(yuǎn)的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區(qū))，同樣臨近蘇州河，最新一次開盤也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售價已高達(dá)2.8萬元/平方米。
國際知名物業(yè)服務(wù)商世邦魏理仕最近發(fā)布的報告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金為每天每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報價已下跌11%。報告顯示，自2008年第四季度以來，上海辦公樓市場已連續(xù)三個季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)的情況，新的物業(yè)項(xiàng)目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場未租用率不斷上升。此外，去年上海辦公物業(yè)新增供應(yīng)中有85%以上為甲級及超甲級物業(yè)，而今年上半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有所不同，有逾七成物業(yè)為乙級辦公樓。
戴德梁行新近的一份報告也顯示，在另一個房地產(chǎn)一線城市深圳，第二季度，盡管商鋪?zhàn)赓U市場有所活躍，但銷售市場依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%。
北京的商業(yè)地產(chǎn)也正經(jīng)歷著寒冬。數(shù)據(jù)顯示，由于市場需求短期內(nèi)難有大改觀，在市場存量不斷累積加大的背景下，甲級寫字樓空置率還在不斷上揚(yáng)。世邦魏理仕在其報告中稱，北京CBD寫字樓的空置率目前已經(jīng)達(dá)到了33%的歷史高位。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦顯示，該區(qū)域的空置率甚至已經(jīng)達(dá)到了38.4%，而且還有上升趨勢。
隨著空置率的上升，持有人之間的價格競爭在所難免。北京高力國際咨詢與研究部的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金價格，相比去年同期的229.4元/平方米/月，降幅達(dá)39%。降低租金是保持現(xiàn)有品牌入駐率和在競爭中吸引新客戶所能采取的最直接有效的方法，但是萎縮的需求及市場定位的同質(zhì)性降低了減價成效，一些商圈的入駐率與租金仍在下降。
中國不動產(chǎn)研究中心的分析報告認(rèn)為，由于和全國以及全球經(jīng)濟(jì)走勢密切相關(guān)，北京寫字樓和商鋪市場在近期不會很快活躍起來。2009年甲級寫字樓的需求量較2008年將有較大幅度的下滑，而隨著中國和全球經(jīng)濟(jì)開始走向復(fù)蘇，2010年甲級寫字樓的需求量會有小幅回升。但是中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在一定的不確定性，甲級寫字樓的需求量在近幾年很難回升到2006年和2007年的高水平。
商業(yè)地產(chǎn)為何受冷落
知名房地產(chǎn)專家蔡為民分析，商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在一個健康的房地產(chǎn)市場上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。但目前國內(nèi)部分一線城市不但商業(yè)地產(chǎn)價格嚴(yán)重低于同地段住宅價格，而且還出現(xiàn)了滯銷。蔡為民認(rèn)為，這說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，而且房地產(chǎn)業(yè)自身也出現(xiàn)了冷熱不均的不正常現(xiàn)象。
北京頂秀置業(yè)董事長劉新虎認(rèn)為，在購買寫字樓和商鋪時，首付比例一般都會在50%以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多。另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這些都大大抑制了寫字樓和商鋪的投資需求。這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一。
“房地產(chǎn)市場若要真正復(fù)蘇，不僅是在住宅的成交量和價格上走好，更重要的是整個市場的長期投資及需求的恢復(fù)和穩(wěn)定。”中國不動產(chǎn)研究中心的分析報告認(rèn)為，由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化以及利率、信貸、交易稅費(fèi)等政策的調(diào)整均會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，在宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升以及與住房消費(fèi)相關(guān)的政策保持穩(wěn)定的情況下，雖然不能斷定房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全恢復(fù)，但是無論是從成交量還是從價格來看，住宅市場轉(zhuǎn)暖的跡象已經(jīng)十分明顯，市場各方的信心都在逐漸恢復(fù)。可以說，住宅市場的回暖是調(diào)控政策支撐下的回暖，在比較寬松的貨幣政策條件下，住房的改善性需求和投資性需求很容易被拉動起來，住宅交易的量價齊升缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而與住宅市場不同的是，寫字樓市場與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本上無法借助政策調(diào)控拉動需求。因此，寫字樓市場更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，也更能體現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的走向。正因?yàn)槿绱耍顿Y者對寫字樓的投資需求會比較弱，而尚處于恢復(fù)元?dú)庵械钠髽I(yè)，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了寫字樓市場遠(yuǎn)不可能像住宅市場那樣有快速的反應(yīng)。
“抄底”商業(yè)地產(chǎn)是否合適
按一般分析，商業(yè)地產(chǎn)作為一種純投資的地產(chǎn)商品，其交易價格應(yīng)該是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“住商倒掛”現(xiàn)象從另一方面也說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價值還沒有被充分挖掘。
位于北京南城的國瑞城，其公寓的價格已達(dá)到3萬元/平方米，而記者在北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價高于2萬元/平方米的寫字樓。以金融街及西長安街沿線區(qū)域?yàn)槔诮衲甑慕灰字校挥诮鹑诮謪^(qū)域的恒奧中心交易均價3.1萬元/平方米，國賓世貿(mào)中心交易均價3萬元/平方米，而金融街周邊區(qū)域的公寓天安國匯銷售均價3.8萬元/平方米，今年初開盤入市的公寓西絨線26號最高銷售均價4.2萬元/平方米，其間竟有最高達(dá)萬元的差額。
正是看到了“住商倒掛”背景下商業(yè)地產(chǎn)凸顯的潛在價值，近期很多個人及集團(tuán)開始在商業(yè)地產(chǎn)市場“抄底”。高力國際寫字樓部的吳燁表示，寫字樓的土地出讓金要比住宅貴，包括后面的建設(shè)、裝修、建材都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅的投入，“價格倒掛，是非常不正常的事情。”大成國際中心銷售總監(jiān)王琦則表示，從長期投資的角度來說，寫字樓投資還是非常合適的。“在不動產(chǎn)市場中，商鋪的投資回報率最高、風(fēng)險最大，住宅回報率最低、風(fēng)險較小，寫字樓的風(fēng)險和回報都是適中的。”因?yàn)榕c住宅市場只有出售、出租的狹窄經(jīng)營模式不同，寫字樓可散售、整售、租賃，經(jīng)營模式更加多元化。 |