長(zhǎng)期以來,房地產(chǎn)開發(fā)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價(jià)格,在業(yè)界一直被視為“絕密”,購房者對(duì)此更是一頭霧水。雖然建設(shè)部對(duì)“地荒論”作出過駁斥,但記者發(fā)現(xiàn),在不少地區(qū),土地價(jià)格、待開發(fā)土地面積等信息之不透明、不對(duì)稱,已成為推動(dòng)住房?jī)r(jià)格飆升的重要因素。 “歷史的供應(yīng)過剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足,加劇土地供應(yīng)的‘時(shí)空’矛盾,此即囤地之禍。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容表示,政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地,必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模,而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲,囤積的土地自然就溢價(jià),這就對(duì)存量土地閑置“待價(jià)而沽”形成了反向激勵(lì):閑置越久,溢價(jià)越多。于是,大量批而未動(dòng)的土地,通過所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式,在三級(jí)市場(chǎng)上高價(jià)轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。 易憲容認(rèn)為,就土地供應(yīng)而言,假設(shè)政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地,看起來土地供應(yīng)量大大增加了,可是,這些土地到了開發(fā)商手里,可能馬上就會(huì)被囤掉7000萬平方米,只拿出其中的3000萬平方米慢慢規(guī)劃和開發(fā)。由此可見,如果一味強(qiáng)調(diào)供地,而忽視了供地后的嚴(yán)格監(jiān)管,增加土地供應(yīng)的實(shí)際效果將大打折扣。當(dāng)務(wù)之急是在增加土地供應(yīng)的同時(shí),加強(qiáng)土地出讓后的開發(fā)利用監(jiān)管,實(shí)時(shí)公開開發(fā)商土地開發(fā)利用進(jìn)度,保護(hù)購房者的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。同時(shí),要問責(zé)縱容開發(fā)商囤地的地方政府,讓房地產(chǎn)開發(fā)中的腐敗現(xiàn)象無處藏身。 “首先是消化掉那閑置的57%的地塊,加大監(jiān)控懲治手段使這些土地從‘待開發(fā)’和‘規(guī)劃在建’的‘未知將來時(shí)態(tài)’轉(zhuǎn)化為‘現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)態(tài)’。”復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為,在此問題上,出售土地的政府權(quán)力在后續(xù)管理上不能缺位,如通過促進(jìn)規(guī)劃實(shí)施加大對(duì)開發(fā)商的督促處理力度;如對(duì)開發(fā)商建立誠信檔案,一旦查明開發(fā)商囤地,將在土地市場(chǎng)上對(duì)其設(shè)立限制門檻等。對(duì)于開發(fā)商而言,則要言而有信,兌現(xiàn)市場(chǎng)承諾,擔(dān)當(dāng)起和“地王”相稱的責(zé)任來,哪怕地價(jià)成本過高。其次是合理規(guī)劃土地資源,對(duì)于掛牌出售的土地不能一賣了之,對(duì)開發(fā)商購地、開放、開盤、售房進(jìn)行全過程的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,有必要實(shí)行土地閑置風(fēng)險(xiǎn)金繳納制度,讓開發(fā)商無限承擔(dān)土地閑置的市場(chǎng)成本,防止風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給政府和買房者。此外,大眾輿論也不要炒作“地王”,避免造成市場(chǎng)誤導(dǎo)。對(duì)于實(shí)在消化不了的閑置地塊,由國家回籠統(tǒng)一調(diào)配。但是對(duì)于違約的一方,開發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格也要限制甚至取消。 “一些地方政府將土地作為城市經(jīng)營(yíng)的重要手段,也為土地商囤積居奇提供了溫床。”尹伯成表示,開發(fā)商手中究竟有多少閑置土地,對(duì)于這個(gè)影響住房消費(fèi)心理的重要問題,普通百姓是沒有知情渠道的。囤積土地是開發(fā)商利用不可再生資源待機(jī)獲取高額利潤(rùn)的重要方式,本該受到政府有關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管。但是,國家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風(fēng)潮,顯示出有關(guān)方面對(duì)此缺乏有效的制約手段。 “如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。”尹伯成教授認(rèn)為,房?jī)r(jià)上漲,地價(jià)難辭其咎。調(diào)控房?jī)r(jià),務(wù)須調(diào)控地價(jià)。調(diào)控地價(jià),就必須保障土地的有效供應(yīng),而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用,就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。 尹伯成建議,一方面,增加土地供給,推行價(jià)格和面積的雙限制政策,確保低收入保障住房的用地來源;另一方面,必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策,甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時(shí),地方政府部門還要嚴(yán)格查處三級(jí)市場(chǎng)上的不法土地交易行為。只有讓囤地?zé)o利可圖,市場(chǎng)的有效供應(yīng)才可能保證。從遠(yuǎn)期來看,還必須改革土地出讓制度,弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動(dòng)。 |