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有關部門監(jiān)測數(shù)據顯示，7月份全國70個大中城市房地產價格連續(xù)5個月上漲，而銷售面積環(huán)比下滑了近20%，首次出現(xiàn)了價升量跌的局面。專家認為，短期成交量走低不會影響整個市場的景氣回升，在社會剛性需求和通脹預期導致的投資性購房增加的雙重因素推動下，房地產市場可能再次出現(xiàn)泡沫。
是否“拐點”說法不一
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局日前公布的最新房價數(shù)據顯示：7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.8個百分點。全國房價在保持繼續(xù)上行的同時，漲速進一步加快。
與此同時，7月樓市成交量普遍下滑，全國70個大中城市商品房銷售面積環(huán)比下滑了近20%。這不禁讓人聯(lián)想起去年7月以后在上海、杭州等地樓市出現(xiàn)的“拐點”。一些業(yè)內人士也據此判斷樓市或將出現(xiàn)又一個“拐點”。
多家券商在分析報告中認為，樓市成交量下降主要與各地不同程度地收緊房貸并取消其他優(yōu)惠政策有關，另外新增可售樓盤量下降、銷售淡季因素、上半年房價漲幅過大過快等也造成一定程度的影響。國泰君安房地產分析師孫建平認為，目前和未來行業(yè)趨勢并沒有出現(xiàn)拐點，預計1至7月的月均成交量可以持續(xù)，而年初以來許多二線城市房價并無明顯上漲。
上海臺慶房產副總經理陳史翎則表示，7月的二手住宅市場行情，說明買方購房熱度雖然保持強勁，但因房東提價幅度過高，部分意向買方已經開始持觀望態(tài)度。但據此判斷樓市出現(xiàn)“拐點”還為時尚早。
中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰認為，成交量下降而房價沒有下降，說明樓市剛性需求和投資需求依然旺盛，供給緊張局面短期難改，市場仍屬于賣方主動階段。而開發(fā)商在經歷上半年良好的銷售境況后，對后市預期較高，不會輕易調整下半年的銷售價格，在信貸寬松的背景下，開發(fā)商資金充裕，也不存在類似去年降價回籠資金的壓力，同樣二手房交易也會有類似的心態(tài)。因此目前的市場波動回調，不可能是“拐點”。
下半年房價易漲難跌
交通銀行近日發(fā)布的《2009年下半年中國宏觀經濟金融展望》報告指出，受益于樓市和股市雙重回暖，地產商又開始重拾2007年借殼重組和向上市公司“裝資產”的做法，一方面大幅放大了上市資產的估值，并打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產實體開發(fā)領域內的風險轉移至資本市場。近期樓市銷售強勁已帶動房價明顯上揚，而地產公司再起上市熱潮，可能加劇房地產泡沫的生成。
在流動性持續(xù)充裕的情形下，資產價格泡沫幾乎不可避免。而房地產的復蘇將拉動私人部門的投資，因此資產價格泡沫在短期也是拉動經濟持續(xù)復蘇的有效手段。交通銀行首席經濟學家連平表示，7月份我國新增貸款約5000億元至6000億元，高于此前市場預期。而經濟復蘇，通脹預期和熱錢流入三重作用，可能加速資產泡沫的出現(xiàn)。野村證券首席經濟學家孫明春也認為，中國的房地產市場已經隱約出現(xiàn)了泡沫，這從上半年全國平均住房價格超過20%的漲幅可以看出。
交通銀行報告還指出，在目前我國樓市供過于求，回暖根基不穩(wěn)的背景下，下半年全國房價大幅上漲的動力不足，但經濟回暖將使房價在目前的水平上止跌回穩(wěn)，甚至會出現(xiàn)小幅上升，因此2009年下半年全國房價易漲難跌，仍將在高位徘徊。
值得注意的是，近期北京、上海、廣州、深圳等城市誕生的多塊“地王”，幾乎都是上市公司或其控股公司所為。在近期住宅項目的最低資本金比率從35%調低至20%、上半年預售強勁和開發(fā)商的融資渠道拓寬等利好情況下，可以預見房地產開發(fā)商將以更加積極的姿態(tài)參與項目建設并補充土地儲備。
一些經濟學家同時提醒，高額的房價使產業(yè)資本投資其他產業(yè)收益率下降，風險加大，迫使產業(yè)資本投向利潤高、技術門檻低的房地產業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會造成更大的泡沫。
市場出現(xiàn)貨幣政策微調預期
上半年，人民幣各項貸款增加7.37萬億元，6月末廣義貨幣(M2)供應量同比增長28.46%，外匯儲備余額2.13萬億美元。這三個指標皆創(chuàng)近十幾年的歷史新高，目前經濟學界多數(shù)人認為正是這種流動性過剩，很大程度上推高了股價和房價。房地產市場泡沫破滅導致的美國金融危機告誡人們，在房價上漲過程中，銀行扮演的角色不應是樓市泡沫的推手而應是穩(wěn)定器。
交通銀行報告指出，下半年，盡管信貸的絕對增量會明顯下降，但受政府投資項目繼續(xù)投放、項目資本金比例調整、房地產市場持續(xù)回暖等因素的推動，信貸余額仍將保持一定增速，信貸結構將趨于優(yōu)化。預計全年新增人民幣貸款9萬億至10萬億元，年末余額同比增長29%至32%。預計明年總貸款需求至少7萬億元以上。隨著經濟增速明顯加快和物價回歸為正值，不排除明年貨幣政策適度收緊并趨中性的可能性。
從政策動向來看，雖然我國宏觀貨幣政策“適度寬松”的方向未變，但市場已經開始出現(xiàn)貨幣政策微調和房地產信貸收緊的預期。銀監(jiān)會近期再次重申要求商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行第二套商品房購買者需要首付四成，且利率為基準利率的1.1倍，表明監(jiān)管層對房價過快上漲的擔心。雖然在宏觀經濟回升還存在不確定性的大背景下，短期內對房地產市場的調控政策還不會有方向性的變動，但微調已經開始。如果房價繼續(xù)過快上漲，不排除政策再次收緊的可能性。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，從中央近期表示繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策可以預見，下半年貨幣政策肯定不會全面收緊。但近期央行通過公開市場操作，連續(xù)加大資金回籠力度，說明中央也開始對通脹和資產價格上漲有所擔憂。假如第四季度經濟“保八”無憂，則可能會收緊流動性，這將阻礙房價繼續(xù)上漲。 |