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雖然銀川是西北地區(qū)的一個中等城市，房價也遠沒有北京、上海、深圳等大城市那么高，但是令人費解的是，去年以來銀川的房價漲幅曾經(jīng)連續(xù)10個月在全國70個大中城市位居第一。即便是在“全國樓市一片紅”的7月，銀川仍以同比4%的漲幅處于漲幅榜前列。房地產(chǎn)研究專家和業(yè)內(nèi)人士認為，潛藏在漲價背后的是開發(fā)商小動作不斷，壟斷企業(yè)、權(quán)力部門趁機團購，銀川樓市實為“虛火上身”。
外來人口投資居住推高房價
享有“塞上江南”之稱的銀川市近年來在居住環(huán)境上發(fā)生了巨變，隨著打造“兩個最適宜”城市的步伐加快，來自寧夏其他城市以及寧夏周邊的內(nèi)蒙古、甘肅、陜西等地的購房者紛紛到銀川定居，刺激了房地產(chǎn)市場投資的大幅增長，在很大程度上不斷推高銀川的房價。
據(jù)銀川市住房保障局統(tǒng)計，上半年，銀川市轄區(qū)商品住房銷售面積超過103萬平方米，其中61%的房子都被外地人買走，而區(qū)外人員購房超過近19萬平方米，占全部銷售樓房的18%還多。
銀川樓市最典型的特點是外來新移民支撐、推動型。從購房對象消費水平看，區(qū)外新移民所購住房每平方米均價超過3500元，居各類人員購房的平均價格之首，說明外地人員在銀川購房多為中高檔樓盤，這在一定程度上推動了銀川房價上漲。
據(jù)銀川市房地產(chǎn)協(xié)會副會長王維國介紹，目前銀川市房地產(chǎn)品牌效應(yīng)已經(jīng)確立，由于市場前景廣闊，這幾年外來企業(yè)投資和外地人口購房都進入一個新的階段。目前在銀川各大中高檔社區(qū)，停滿了掛著陜、蒙、甘等地牌照的車輛。而從2007年到2009年，銀川市高端住宅的銷售價格像跨欄一樣，輕松地從每平方米4000元、5000元一直漲到6000元。
“盡管今年銀川市很多高端住宅漲幅比較大，但是基本上不愁賣。由于新建的高端社區(qū)基本上拿的都是比較優(yōu)勢的地塊，外來購房者中居住、炒房的都有。隨著寧夏周邊地區(qū)能源工業(yè)恢復(fù)，銀川房市可能還會走高。”寧夏隆湖房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)人徐毅說。
由于漲幅過快，大小開發(fā)商紛紛上調(diào)房價。記者走訪多家大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，從6月到7月不到2個月時間里，一些樓盤由以前的“低開高走”變?yōu)椤案唛_高走”，樓盤起價每平方米升高500元左右。
開發(fā)商預(yù)期走高萌生捂盤沖動
在經(jīng)歷一年多的低迷之后，6月份以來我國房地產(chǎn)市場有了全面復(fù)蘇的跡象。近期，由于對房價的預(yù)期走高，很多開發(fā)商小動作不斷，樓盤捂盤惜售現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。
連日來記者走訪了銀川市多個在售樓盤，所到之處售樓員不是說“房子已經(jīng)賣完了，您先登記下一期”，就是說“房子還剩下邊上的了，要買就趕緊”，似乎銷售場面異常火爆。開盤不到2個月的一個大型高端住宅，售樓處的銷控表上可售的房子居然也屈指可數(shù)。
銀川市網(wǎng)上房產(chǎn)備案信息顯示，很多房子并非“名花有主”。一些開發(fā)商故意制造銷售火爆、房源不多的假象，由于消費者無法及時、準(zhǔn)確地了解樓盤銷售信息而受蒙蔽。在銀川市網(wǎng)上房產(chǎn)備案信息查詢系統(tǒng)，記者發(fā)現(xiàn)近期很多宣告售罄的樓盤實際上銷售量還不到50%，一些兩年前開盤的住宅項目，也有20%左右的房源閑置。
截至6月底，銀川市商品房空置面積達到230萬平方米，其中住宅空置112萬平方米，同比增長32.6%。一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，今年房價突然上漲，而且漲幅較大，在這種情況下如果開發(fā)商資金充足，捂盤的意愿肯定是比較強烈。但是捂盤也有風(fēng)險，目前商業(yè)銀行貸款仍然不能滿足開發(fā)商需要，民間借貸在開發(fā)投資上占有不小的比例，一旦房市再次風(fēng)云突變，倒霉的將是開發(fā)商自己。
強勢企業(yè)和部門以團購為名變相炒房
今年以來，銀川市掀起了一股團購風(fēng)，一些能源壟斷企業(yè)、國有銀行、稅務(wù)部門趁便將一些地理位置好、投資前景好的樓盤搶購一空，不少樓盤把普通購房者拒之門外。
寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所的一位專家分析，現(xiàn)在很多開發(fā)商以遠低于市場價格500元到1000元的價位出售一些熱點住宅給一些部門或壟斷企業(yè)，而這些購房者往往都已經(jīng)有2到3套房子。他們購買這些房子通過的是合法的市場行為，但是實際上是投資、炒房。由于很多房不是自住，這些房子很快就會流入二手房市場，變相抬高城市的房價。
另外，據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士反映，現(xiàn)在團購房屋已經(jīng)成為很多人的特權(quán)，而這些特權(quán)隨時都可以轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。一個銀川市北部的樓盤，團購者轉(zhuǎn)讓購房權(quán)的價格已經(jīng)被炒到7萬元，相當(dāng)于給這個住宅項目每平方米加價500元以上，團購、轉(zhuǎn)讓似乎已經(jīng)成了很多強勢部門和企業(yè)的變相福利。
據(jù)一些知情者分析，除了一些壟斷企業(yè)通過團購解決員工的住房問題以外，很多與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)系密切的放貸銀行、政府部門都在團購。雖然這些交易行為看起來是合法交易，但是對房地產(chǎn)市場的健康也有影響，很大程度上妨礙了普通購房者的平等權(quán)利。而這些房產(chǎn)的投機性非常強，很多是虛假需求，無疑會給后市帶來很大的泡沫。
樓市虛火背后謹(jǐn)防陷阱
從長期低迷到漲聲一片，從沒人要地到高價拿地，很多地區(qū)的樓市都有些虛火。這里面固然有國家相關(guān)鼓勵政策發(fā)力的作用，但是金融信貸支持同時也透支了普通消費者的購買力。
寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長鄧宇說，很多城市的樓市很可能會出現(xiàn)泡沫，西部城市房產(chǎn)開發(fā)在全國來看處于起步、后發(fā)階段，尤其要注意。在銀川，一些高端樓盤價格迅速邁過每平方米6000元大關(guān)，同時也刺激了中端樓盤追漲，這反映了開發(fā)商過高的市場預(yù)期。由于銀川房市漲幅長時間在全國領(lǐng)跑，很多購房者失去了持幣觀望的耐心，一些開發(fā)商行情剛見好就開始打擦邊球違規(guī)，沒有預(yù)售證就賣房、違規(guī)發(fā)放VIP卡等。
銀川一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和專家分析認為，銀川的房價漲幅長時間位居全國榜首，風(fēng)險也隨之增大。目前市場仍處于波動狀態(tài)，這一輪的漲價到底是穩(wěn)中有升還是很快就停止上漲，也有待觀察。
對于普通購房者來說，一味追漲和持幣觀望都不可取，在漲聲一片的情況下保持良好的心態(tài)，廣泛搜集中意樓盤的銷售信息，不能輕易被開發(fā)商忽悠，要選擇適合自己的房子；另外，現(xiàn)在銀川、蘭州等西部城市的房地產(chǎn)市場分化也越來越明顯，有三四千元的中檔房屋，也有五六千元的高端房屋，買房要量力而行，不可盲目攀比。
對于投資者來說，銀川房市還沒有經(jīng)歷過大落的市場考驗，過于樂觀、盲目投資置業(yè)不是好事。從投資成本的角度來看，西部二三線城市的房價不是太高，炒房的利潤空間比在東部大城市要小得多；從投資風(fēng)險來說，今年銀川等城市房價呈現(xiàn)漲幅過快的趨勢，在下半年因房價過高很可能會造成房市交易量萎縮，所以投資買房需選擇升值潛力大的核心地塊。 |