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據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京存量高檔住宅(總價(jià)300萬(wàn)元及以上)上半年成交量呈“井噴”態(tài)勢(shì)，與2008年同期相比上漲87.08%。業(yè)內(nèi)人士指出，下半年北京二手高檔住宅需求量雖將有所減弱，但價(jià)格仍將繼續(xù)走高。
二手高檔住宅交易活躍
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部日前對(duì)北京總價(jià)300萬(wàn)元及以上的別墅、高檔商品住宅和面積較大的普通商品住宅進(jìn)行的調(diào)查顯示，自1月中旬以來，北京二手高檔住宅交易量一路走高，上半年成交總量較去年同期上漲87%，其中3月份成交量環(huán)比大幅上漲55.56%，創(chuàng)上半年環(huán)比最大漲幅。從價(jià)格方面來看，存量高檔住宅價(jià)格也出現(xiàn)微量的上浮調(diào)整，統(tǒng)計(jì)樣本樓盤數(shù)據(jù)顯示，6月京城存量高檔住宅中的高檔公寓均價(jià)為26643元/平方米左右，環(huán)比5月上漲2.6%。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，北京存量高檔住宅市場(chǎng)交易高漲并持續(xù)活躍的原因主要有四個(gè)方面：一是受國(guó)際金融危機(jī)影響而持幣觀望的投資者需求在2009年春節(jié)后集中釋放，而價(jià)格的回落使高檔住宅類產(chǎn)品的總成本明顯降低，助推了交易量的上漲。二是2008年底、2009年年初的存量房交易稅費(fèi)減免和貸款利率降低等利好政策促使消費(fèi)者購(gòu)房成本大幅降低，尤其是高檔住宅類總價(jià)高的產(chǎn)品稅費(fèi)減免后的購(gòu)房成本降低更為明顯。三是對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋限制的解除，釋放了大量境外人士購(gòu)買商品住宅的需求，一定程度上促進(jìn)了京城存量高檔住宅市場(chǎng)的活躍交易，外企高管成為存量高檔住宅的主力成交對(duì)象。四是京城二手樓市在春節(jié)后隨爆發(fā)的需求量節(jié)節(jié)攀升，“買漲不買跌”的傳統(tǒng)觀念開始占據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)者的主導(dǎo)，同時(shí)，持“通脹預(yù)期”觀點(diǎn)的消費(fèi)者積極地購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)以促進(jìn)資產(chǎn)的保值，推動(dòng)了交易量的繼續(xù)回升。
投資性需求推高市場(chǎng)價(jià)格
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部分析師靳瑞興表示，春節(jié)前后，即2月到4月份，剛性需求的自住消費(fèi)者占整體住房消費(fèi)的70%，輔以25%改善型購(gòu)房的消費(fèi)者和5%投資等其他消費(fèi)者。進(jìn)入6月到7月，市場(chǎng)低價(jià)房源消化完畢，中高檔二手商品房?jī)r(jià)格大幅上漲，部分剛性需求的自住型消費(fèi)者持觀望態(tài)度，交易占比降低至50%，改善型消費(fèi)者的占比持平仍為25%左右，小部分投資客及持“通脹預(yù)期”觀點(diǎn)將資金投入不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)者陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，占比達(dá)25%左右。
靳瑞興指出，投資占比的上升折射出市場(chǎng)旺盛的投資需求，投資資金的流入助推了二手高檔住宅市場(chǎng)的繁榮，下半年北京二手高檔住宅市場(chǎng)很可能還將保持走高態(tài)勢(shì)。
二套房貸政策影響有限
雖然中國(guó)銀監(jiān)會(huì)不久前再次重申，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。但從7月北京網(wǎng)簽交易量來看，加強(qiáng)二套房貸政策執(zhí)行力度對(duì)樓市的影響仍不甚明顯。7月北京市存量住宅網(wǎng)上簽約交易量為24916套，創(chuàng)2009年的歷史新高，環(huán)比上漲7.37%。
靳瑞興表示，加強(qiáng)二套房貸政策執(zhí)行力度將會(huì)直接為樓市抬頭的投資性需求降溫，給近期飛速回升的京城樓市以緩沖，但其對(duì)于以總價(jià)較高的高檔住宅類產(chǎn)品進(jìn)行投資的投資客的影響則相對(duì)有限。預(yù)計(jì)下半年高檔住宅的需求量將有所減弱，成交略低或與上半年成交量持平。不過，隨著京城“地王”頻現(xiàn)和投資客陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，下半年京城二手高檔住宅的價(jià)格仍將保持繼續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。 |