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位于烏魯木齊市高新開發(fā)區(qū)的一家房地產公司新建的小區(qū)剛剛開盤，周末就迎來了大批購房者前來排隊選購，據介紹，僅7月25日一天，前來排隊購房者就超過1000多人。新華社記者沈橋
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回暖，活躍，急漲，恐慌……兩年前似曾相識的一幕，在上半年的樓市再度上演。從交投零落到量價飛升，從門前冷落到半夜排隊搶購，逆轉出現(xiàn)在區(qū)區(qū)數(shù)月間。樓市回暖是可喜的，為中國經濟復蘇提供了助推力；但房價急飆是可怕的，客觀上壓抑了自住需求，加大了“保民生”的壓力，而炒樓漁利則分流了實業(yè)資本，阻礙了實體經濟的復蘇。
樓市面臨過大關。如何讓房價與主流購買力保持均衡，如何讓房地產可持續(xù)發(fā)展成為支撐經濟復蘇的重要力量，如何加快保障房建設讓低收入人群安居，從而為和諧社會構建“和諧樓市”？對剛剛企穩(wěn)回升的中國經濟來說，這是下半年迫切需要解決的現(xiàn)實課題。
房地產半年報：又見狂飆
研讀國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市上半年房價數(shù)據，一幅節(jié)節(jié)上漲的“路線圖”清晰可見。
3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，環(huán)比上漲0.2%。當月同比上漲的城市有30個，環(huán)比上漲的城市有39個。此時，樓市“回暖”端倪初現(xiàn)。
4月，上述城市房屋銷售價格同比下降1.1%，環(huán)比上漲0.4%。同比上漲的城市有25個，環(huán)比上漲達到53個。房價升溫已非常明顯。
5月，全國房價同比下降0.6%，環(huán)比上漲0.6%。同比上漲的城市為29個，而環(huán)比上漲城市已達62個，房價開始“全線上漲”。
6月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，這是今年以來首次同比上漲；環(huán)比上漲0.8%，而環(huán)比上漲的城市已達到67個。至此，全國城市房價已一片“普漲”，差別只在于漲幅不同。
市場的熱度還在升溫。7月13日晚，南京仁恒置業(yè)一新房開盤，600多套房源引來3000多人爭搶，上千人涌進售樓處，導致現(xiàn)場失控，開發(fā)商臨時停止發(fā)號，最終只得引進公證機構，對已發(fā)放的3000多個號牌進行搖號選房。
“我愛我家”的一位李姓置業(yè)顧問告訴記者，現(xiàn)在北京市北四環(huán)一帶二手房的房價已經超過了奧運前房市巔峰時的價格。“那時均價是一萬二三左右，這個價位徘徊了半年多，今年春節(jié)以后開始漲，到現(xiàn)在已經至少一萬五了。”他說，他遇到過一套60平米的房子，半個月足足漲了5萬，“這種情況不在少數(shù)”。
在另一個樓市“風向標”城市上海，市場機構佑威·樓市通的數(shù)據顯示，3月份“小陽春”時期商品住宅每平方米均價還停留在13500元上下，進入5月則突破了14000元，6月已達到15525元。這是自2008年6月以來的最高單月成交均價。
購房者驚呼：年初那陣子降價已曇花一現(xiàn)，房價飚漲輕而易舉就“填平”了降價留出的區(qū)間，仿佛“一夜回到了2007年”。
急速反彈的背后
短期內，房價何以逆轉及至急速狂飆？
首要原因在信貸寬松、流動性充沛。一方面，是開發(fā)貸大開“閘門”。上海一房企負責人告訴記者：“今年1月起，房地產開發(fā)貸大為寬松，基本是應貸盡貸，有求必應。”
業(yè)內人士分析，流動性充沛了，銀行為追求業(yè)績，只有把錢貸出去，才能獲得息差。一、二季度，實體經濟領域內許多企業(yè)投資、貸款意愿并不強烈；外貿型企業(yè)形勢嚴峻，銀行不愿放貸，于是銀行只能追著向開發(fā)商尤其是具有國資背景的大開發(fā)商放貸款。
國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，今年1月至5月，房地產開發(fā)企業(yè)所得國內貸款3962億元，同比增長15.8%。
另一方面，是個人房貸“慷慨放行”。央行公布的數(shù)據顯示，6月主要反映住房按揭貸款的居民中長期消費性貸款增長1800多億元。而在去年11月，這一數(shù)據曾一度萎縮至40多億元。央行上海總部最新發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據顯示，上半年上海中資銀行個人住房貸款增加261.7億元，同比多增203.2億元。
二套房的信貸閘門在一些地方已或明或暗地放開。一貸款中介機構的負責人告訴記者，原先央行對二套房貸的規(guī)定，是“按戶放貸”，許多商業(yè)銀行則通過“按人放貸”打“擦邊球”，比如夫妻雙方各以主貸人的身份申請貸款，雖然對家庭來說是“第二套房”，但各人卻都是首次貸款，從而繞過了二套房貸的政策。
于是，市場表現(xiàn)隨之徹底改觀：從打折促銷、低開快走，演變?yōu)槠介_高走、高開高走，有的甚至封盤惜售，房價一路走高。
房價飆升的另一個推手是“通脹預期”。對于當下熱點樓市，“自住剛性需求釋放”的說法已經失去了足夠的解釋力，通脹預期下投資、保值的沖動甚至恐慌性入市，漸漸成為主要驅動力。
上海中環(huán)內一樓盤半年來已售出近千套房源，但銷售負責人發(fā)現(xiàn)，3月買房的人大多是“自住”，而4、5月以后有超過50%的房源的買家都是投資者，“有人一買就是幾套甚至幾十套”，有不少買家是民營企業(yè)主，“出于對通貨膨脹的擔心，他們認為買房是一種避險、保值的好辦法”。
中原地產對上海6月市場成交客戶結構分析后發(fā)現(xiàn)，與3月初相比，首次置業(yè)的純剛性需求客戶已縮減至40%左右，改善性兼短期投資性的客戶量約占40%，長線投資客約占20%。中原地產七寶店的一位業(yè)務員告訴記者，有不少買房人是普通居民，有不少存款，“他們覺得買房比存銀行要安全、劃算”。
講故事還是講事實
如何看待當前的樓市？
毋庸置疑，樓市的回暖無疑是可喜的，它體現(xiàn)了中央政府“保增長”一系列政策的豐碩成果。中國指數(shù)研究院的最新研究報告顯示，今年上半年，北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點城市的住宅成交面積同比增幅接近或超過100%，市場成交量基本恢復到2007年上半年的水平。這對于地方政府而言，無疑是福音，因為樓市、地市的活躍，為政府提供了豐沛的稅收來源。不可否認，一些地方財政收入上半年向好，與樓市的走強直接相關。此外，房地產業(yè)對上下游經濟的帶動大，正如中央財經大學教授郭田勇指出，某種程度上，房地產業(yè)走暖就是經濟可持續(xù)增長的有力保證，房地產成交活躍有助于推動中國經濟向好。
但是，房價狂飆是可怕的，因為它會導致雙重“二律背反”。其一，樓市活躍有利于“保增長”、“保就業(yè)”，而房價飛漲則加劇“保民生”的壓力。房價問題也是民生問題。眼下，不能忽視的事實是，隨著狂飆突進的房價離普通需求越來越遠，自住需求明顯受到壓抑。當寄托所有人平凡安居夢想的房子，越是成為一部分財富群體才能玩得起的投資工具，政府“保民生”的壓力就越會加劇。
其二，過多的產業(yè)資本融入樓市，會為實體經濟埋下隱患，有利于“短期增長”但不利于“長遠發(fā)展”。知名房地產專家蔡為民指出，目前房地產業(yè)已成為一個巨大的“吸金池”，吸入了大量來自實體經濟的資金，將對實體經濟的投資產生“分流”作用，并進一步阻礙民間投資的活躍。中國指數(shù)研究院副院長陳晟提醒，要警惕消費、投資被房地產“牽著走”的情況發(fā)生。
分析人士指出，其實，說通脹預期支撐房價上漲是在“講故事”。大家都不知道未來通脹究竟是在何時，通脹究竟脹到多少。但故事畢竟是故事。交通銀行發(fā)展研究部研究員唐建偉認為，6月份，CPI、PPI仍是雙雙為負，短期內我國并不存在通貨膨脹的壓力，即使到明年年底，CPI的漲幅也不會超過4%。 |