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與東北大平原上許多經(jīng)濟欠發(fā)達城市一樣，吉林省長春市土地市場供應相對充足，用相關部門的話說“咱不差地”。不過，這個不差地的城市，近年來房價越來越高，地價在房價中的比例也越來越高。
地價占房價比例在25%至30%之間
據(jù)長春國土部門提供的資料，長春市中心城區(qū)面積19424公頃，全市每年開發(fā)的土地數(shù)量基本保持在12平方公里左右，土地供給水平能夠滿足城市功能調整和項目落位的需要。從近幾年長春市經(jīng)營性土地供給計劃看，長春市經(jīng)營性土地供給也比較充足。2007年，全市計劃出讓經(jīng)營性土地850萬平方米，實際出讓522萬平方米；2008年，全市計劃出讓經(jīng)營性用地800萬平方米，實際出讓226萬平方米；2009年，計劃出讓經(jīng)營性用地500萬平方米，到6月中旬，實際出讓73萬平方米。
如果僅就數(shù)字來看，長春市土地供應不僅“不差地”，而且供大于求。但是長春市地價近年快速上漲，地價在房價中所占比例也越來越高。根據(jù)長春市國土資源近三年長春市招拍掛出讓的經(jīng)營性用地地價的測算，2006年平均地價是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年達1595元/平方米。今年上半年也在1600元左右。
長春市國土資源局相關負責人認為，地價上漲的主要原因是商品房價格上漲的帶動，“從2007年開始，隨著商品房價格上漲，居住用地的地價水平和增速達到了歷史最高水平，呈現(xiàn)了前所未有的需求膨脹。”
地價上漲的直接結果是地價在房價中所占比例越來越高。長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調查顯示，長春市地價占房價的比例，2004年為18%，2005年為22%，2006年為23%，2007年為25%。2008年和2009年長春地價仍然穩(wěn)中有升，業(yè)內(nèi)人士估計地價占房價的比例在25%至30%之間。
地價上漲推高了房價
“長春這樣的東北城市與南方城市比，盡管地價不高，但是建筑成本高。同樣5000元的房子，在南方地價可能占2000元，建筑成本占1000元；在長春，地價可能1000元，但建筑成本要2000元。建筑成本是一定的，所以地價對房價的影響并不比南方小。”一家全國性房地產(chǎn)企業(yè)在長春的相關負責人分析說。
今年房交會期間，長春某樓盤推出了2500元左右一平方米的特價房，該樓盤開發(fā)商告訴記者，“我們拿地較早，每平方米600元左右，所以盡管房價降了，但是還不賠。”另一家高價拿地的開發(fā)商則告訴記者，盡管他們的房子賣到了近5000元一平方米，但是并不賺錢。“地是2007年時每平方米3000多元買的，在地價最高點進場，樓市最低點入市，我們不是不想降價，實在是沒有降價空間。”
“房價和地價關系是，地價降，房價不一定下降。但是地價漲，房價肯定漲。土地占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例越高，地價上漲對推動房價上漲的作用越直接。”長春房地產(chǎn)界資深人士顧永超說。
地方政府必須從“借地生財”沖動中解脫出來
事實上，房價和地價誰綁架了誰并不重要，關鍵是如何把房價降下來。吉林省住房和城鄉(xiāng)建設廳相關負責人指出，房地產(chǎn)是一個較長的產(chǎn)業(yè)鏈條，土地、稅收、信貸、開發(fā)商等都是相關利益者，在房價高企的現(xiàn)實之下，不能僅要求開發(fā)商降價，而不觸動其他利益環(huán)節(jié)，這樣既不現(xiàn)實也沒有多少降價的空間。房價回歸應該是整個房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降。而占房地產(chǎn)開發(fā)成本大頭的土地價格應該率先降下來。地價一降，未來新入市商品房價格成本下降，價格有了下降空間，同時會對市場預期形成連鎖反應，粉碎了存量商品房高價預期，存量房和二手房想不降價都難。
不過，土地出讓價格能否下降，與市場有關，更與政府有關。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，長春市政府近年來一直試圖在平抑房價和保持經(jīng)濟增長、增加財政收入方面找到一個平衡點。長春市市長崔杰在多個場合表示“不希望房價快速上漲，超出居民承受能力”，但是在土地出讓的時候，政府又采取“適度”控制的辦法，力求土地價值最大化，“向土地要收成，向土地要收益”。這種矛盾心態(tài)導致的結果是土地價格一直居高不下，房價節(jié)節(jié)攀升。
業(yè)內(nèi)人士認為，要破解這一難題，從地方政府角度看，要真正把“民生”放在首位，一方面轉變“賣地生財”的觀念做法，穩(wěn)定地價，另一方面加大保障性住房用地的數(shù)量，兩手抓兩手都要硬；從中央政府角度看，要使地方政府的事權與財權相統(tǒng)一。 |