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開發(fā)商“把低房價革命進行到底”的“誓言”言猶在耳，短短半年，樓市已是價格暴漲、地王歸來。 |
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.8個百分點；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。上半年的最后一個月，中國的房屋銷售面積連續(xù)第四個月出現(xiàn)環(huán)比上漲，且出現(xiàn)了年內(nèi)的第一次同比上漲。
從年初樓市大規(guī)模的打折促銷，到年中風風火火的漲價熱潮，短短的半年之內(nèi)，國內(nèi)樓市的價格天平經(jīng)歷了一場蹺蹺板式的博弈過程。
半年之內(nèi)房價“大變臉”
日前，搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心以1月到6月為時間節(jié)點，對北京在售樓盤的價格進行全面監(jiān)控及統(tǒng)計。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1至6月京城樓市共130余個項目漲價，平均漲價金額最高的海淀區(qū)，每平方米房價上漲了3385.71元。
進入7月后，北京新開樓盤和在售項目的漲價之聲依舊不絕于耳，樓市似乎重新回到了曾經(jīng)的火熱狀態(tài)。然而就在幾個月前，春節(jié)前后的國內(nèi)樓市曝光率最高的關鍵詞是“打折”。春節(jié)剛過，北京、上海、深圳等地市場上的新開樓盤和在售項目大都不同程度地出現(xiàn)了打折促銷，甚至直接降價的情況。
北京我愛我家市場研究部研究院秦瑞告訴記者，2008年下半年和2009年年初，受國際金融危機影響，宏觀經(jīng)濟面出現(xiàn)的問題直接影響到了國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，再加上2008年中后期，國內(nèi)各主要城市的房價已經(jīng)達到一個峰值，因此大量需求開始持幣觀望，交易量銳減。交易量下降，大批存量住房無法消化，許多開發(fā)商的資金鏈開始趨緊，打折降價、盡快套現(xiàn)成為現(xiàn)實選擇。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年1至11月間，全國商品房住宅銷售面積成交量同比下滑19%，為近10年來的首次下降。2008年年底，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場更是進入了一個交易的谷底。房地產(chǎn)市場的疲弱表現(xiàn)一直延續(xù)到了2009年年初。
情況在2009年的3月出現(xiàn)了戲劇性的變化。在連續(xù)降息、房貸打折、放松二套房信貸、調減營業(yè)稅等多重宏觀調控政策的刺激之下，積累數(shù)月的剛性需求開始集中釋放。樓市在經(jīng)歷了“寒冬”之后迎來了所謂的“小陽春”。隨著成交量的不斷走高，房屋銷售價格也開始隨之上漲，而且一發(fā)不可收拾。國內(nèi)房屋銷售價格在3月首次出現(xiàn)環(huán)比上漲之后，連續(xù)4個月環(huán)比上漲，并在年中之際實現(xiàn)了年內(nèi)的首次同比上漲。
數(shù)據(jù)之外，是北京、上海、深圳、廣州等主要城市房價的節(jié)節(jié)攀升。年初已經(jīng)跌至10000元左右的北京南三環(huán)附近樓盤價格，在7月份重新回到了15000元的水平，半年之內(nèi)的房屋銷售價格可謂“大變臉”。
多重因素助推房價上漲
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，目前看至少有四個原因支撐了上半年房價的持續(xù)上漲：“旺盛的剛性需求，利好的宏觀政策面，充裕的流動性和對通脹的預期。”
隨著宏觀調控力度的不斷加強，充裕的流動性使得大量資金進入樓市，增強了人們對房地產(chǎn)市場率先復蘇的信心。同時，隨著市場流動性的不斷加大，對通脹的預期也不斷增強，投資性需求開始趨向旺盛。在多重因素共同的作用下，上半年中國的房地產(chǎn)市場成為最先露出復蘇征兆的領域。
易居房地產(chǎn)研究院北方區(qū)域研究中心總監(jiān)劉利勇告訴記者，在政府房地產(chǎn)政策、銀行信貸、消費者需求等種種因素的共同作用下，開發(fā)商們已經(jīng)度過了最悲觀的時期，無論是現(xiàn)金回款，還是銀行貸款，原本繃緊的資金鏈得到了極大的緩解。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，此輪上漲主要發(fā)生在一線城市，由于這些城市的剛性需求被過度開發(fā)，存量消化很快，再加上基于通脹預期而尋求保值和投機的需求也在涌入樓市，從而推升價格不斷上漲。
國務院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究部研究室主任楊建龍表示，房價暴漲源于供求失衡，目前銷售面積明顯高于竣工面積導致了樓市供不應求的局面。同時，由于開發(fā)商之前通過降價促銷回籠了一部分資金，緩解了緊張的資金鏈，所在漲價決策上也有了“底氣”。
已經(jīng)“不差錢”的開發(fā)商們再次站在了主動的一方，“由于一季度大量開發(fā)商的成本已經(jīng)回收完畢，現(xiàn)在是賣一套賺一套，因此漲價也就更有自信，可以說價格博弈的天平重新又傾向了開發(fā)商的一邊。”劉利勇說。
是繼續(xù)攀升還是見高回落
不斷上漲的房價引發(fā)了人們對后市的種種猜測，在貨幣政策和財政政策不會發(fā)生大的改變的前提下，下半年的中國樓市是否仍將保持現(xiàn)有的溫度，已經(jīng)重回高位的房價是繼續(xù)保持上行的姿態(tài)，還是在“高處不勝寒”后出現(xiàn)階段性的回調？
“目前房價與2007年的瘋勁相比，還有些距離。”楊紅旭認為，三季度房價增幅還是會慣性上行，同比增幅有可能達到1%之上，但很難超過2007年月度同比上漲1.70%的峰值。四季度，漲幅可能會有所回落，回落的幅度則決定于國家房地產(chǎn)政策的調控幅度。
楊建龍也表示，目前供不應求的緊張局面仍會繼續(xù)，所以房價在未來一段時間將繼續(xù)攀升，而且目前開發(fā)商投資熱情高漲，京城新一輪的“搶地運動”便是證據(jù)。
秦瑞則表示，“去年以來的經(jīng)驗讓購房者變聰明了”，如果現(xiàn)在開發(fā)商或是中小業(yè)主盲目利用市場回暖的時機漲價，那么購房者很可能會再次持幣觀望，剛性需求很可能在高房價面前出現(xiàn)大幅的萎縮，交易量的回落不可避免，房價的持續(xù)上漲也不會有市場的依托。
陳晟預計，在短期內(nèi)由于一些非理性需求的支撐，房價仍然會上漲，但是之后又會進入調整期，并將一直調整到2010年。 |