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寬信貸和低利率的政策刺激，投資性需求釋放，導(dǎo)致房價(jià)、地價(jià)互推上漲，這是2009年上半年房地產(chǎn)業(yè)走過的軌跡。業(yè)內(nèi)人士指出，下半年，受高房價(jià)抑制的剛性需求將萎縮，新地王的頻頻誕生，樓市泡沫亦將泛起，值得警惕。
房價(jià)、地價(jià)互推上漲
過去半年里，陳炎偉連續(xù)“吃”進(jìn)了六套房子，運(yùn)氣好的話，六套房子現(xiàn)在轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)手就能賺100萬元。在福州樓市摸爬滾打了近八年的陳炎偉很少同時(shí)“吃”這么多，他說：“今年比任何時(shí)候都不一樣，寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境，再加上開發(fā)商消化庫存拋售的小環(huán)境，這都是難得的時(shí)機(jī)。”
陳炎偉告訴記者，以一套今年年初“吃”進(jìn)的100平方米的商品房計(jì)算，開盤價(jià)每平方米5000元，總價(jià)50萬元，貸款八成。6月底，這套房子的市面均價(jià)漲到了7000元，通過轉(zhuǎn)按揭將房子“賣”給自己，再次貸款八成，減去交易過程中的各種稅費(fèi)，就能從銀行賺到17萬或18萬元的差價(jià)。“上半年，很多人都這么干，中介和開發(fā)商也都這么干。”他說。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，作為二線城市的福州5月份新開盤商品房均價(jià)突破每平方米8000元的“防線”，進(jìn)入7月，其上漲勢頭依然兇猛。
房價(jià)“高歌猛進(jìn)”的勢頭在一線城市北京沒有“剎車”的跡象。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月以來，北京新開盤的商品房項(xiàng)目呈現(xiàn)“千元跳躍式”的漲勢。
房價(jià)上漲攪熱了土地市場。廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多塊高價(jià)地王，地價(jià)瘋狂的時(shí)代似又卷土重來。
6月8日，廈門市一口氣推出八宗土地，結(jié)果八宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出，平均的樓面地價(jià)在萬元以上。6月25日，保利地產(chǎn)以38.1億元拿下西南土地市場出讓價(jià)格最高的重慶一地塊。6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價(jià)拍得了北京廣渠門15號(hào)地。
廈門均和房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理王崎認(rèn)為，促成開發(fā)商大舉進(jìn)入土地市場的根源應(yīng)該就是樓市成交量和資本市場的雙重利好刺激。開發(fā)商現(xiàn)在已不再擔(dān)心房子賣不出去了，他們擔(dān)心的是接下來有沒有房子可賣。
剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢
與房價(jià)暴漲相比，剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢。有關(guān)報(bào)告顯示，6月份，北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落，距離4月份的高點(diǎn)已下降10%至20%；福州、杭州、廈門等“強(qiáng)勢復(fù)蘇”的二線城市二季度商品房銷售量回落幅度均在10%以上。
浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)分析，近期國內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房價(jià)上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交易量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)。
摩根斯坦利發(fā)布最新研究報(bào)告指出，各地銀行系統(tǒng)不斷增長的過剩流動(dòng)性是中國房價(jià)上漲背后的關(guān)鍵推手。
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有三股資金“活水”。首先是信貸，據(jù)中原地產(chǎn)的一份報(bào)告稱，在今年3月份，瑞安房地產(chǎn)、綠城中國等七家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元；其次是資本市場，在資本市場的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力；再次是預(yù)售款，一些房地產(chǎn)開發(fā)商以低首付的優(yōu)惠條件，誘惑大量投資者入市。
專家擔(dān)憂，巨量信貸資金分流進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，雖然能夠帶動(dòng)十幾個(gè)相關(guān)行業(yè)的復(fù)蘇發(fā)展，但仍然是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，必須警惕樓市泡沫的泛起。
房價(jià)如果繼續(xù)上漲，很多剛性需求群體可能將無法通過延長還款期限來支撐買房。“2005年前，個(gè)人購買的按揭貸款年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到了15年至20年；而現(xiàn)在，普遍是20年以上，30年的也不少見。”一位不愿透露姓名的銀行個(gè)人信貸部經(jīng)理告訴記者。
樓市的“好日子”還能持續(xù)多久
5月以來，一大批國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告，看好中國樓市。摩根斯坦利的最新研究報(bào)告指出，中國內(nèi)地樓市沒有出現(xiàn)大范圍價(jià)格泡沫。申銀萬國最新報(bào)告也指出，未來一兩個(gè)月仍將是政策的“真空期”，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。
有關(guān)專家認(rèn)為，去年底以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“強(qiáng)勢復(fù)蘇”與政策刺激直接相關(guān)。按照現(xiàn)在的開發(fā)商“不計(jì)成本拿地”趨勢來看，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預(yù)期正在加強(qiáng)。
擔(dān)憂“好日子”還能持續(xù)多久的人開始增多。景乃權(quán)認(rèn)為，現(xiàn)在是低利率環(huán)境，一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確，通脹壓力上升，寬松的貨幣政策將有所收緊，購買力會(huì)隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價(jià)泡沫，很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險(xiǎn)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“繁華”掩蓋了房地產(chǎn)行業(yè)存在的若干結(jié)構(gòu)性問題，比如，房地產(chǎn)行業(yè)有多大的泡沫？土地招拍掛的入市方法是否推高了房價(jià)？保障性住房應(yīng)占市場供應(yīng)多大比重？
專家警告說，保持市場穩(wěn)定是房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的基石。房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的結(jié)構(gòu)性問題，需要在發(fā)展的過程中慢慢解決。利用應(yīng)急性寬松貨幣政策之機(jī)，唱高房價(jià)，將使房地產(chǎn)市場處于暴漲暴跌的不穩(wěn)定狀態(tài)中，既不利于行業(yè)自身的穩(wěn)定發(fā)展，也不利于中國經(jīng)濟(jì)增長本身，對于購房者來說，更可能陷入長期風(fēng)險(xiǎn)之中。如果房價(jià)上升過快，包括提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等抑制房價(jià)過快上漲的政策將再度“出籠”。 |