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“各地的‘黃金商鋪’超過80%以上都是炒作出來的，‘鋪王’‘鋪皇’‘鋪后’……多本賬才能炒出幾倍甚至幾十倍的利潤。”
如今，各地商鋪銷售愈演愈烈，曾在南寧、成都、重慶等多個城市進(jìn)行過商鋪營銷策劃的業(yè)內(nèi)人士吳晶英，向記者坦陳了“黃金商鋪”的炒作內(nèi)幕。
商鋪成本利潤比：最高50倍
“賣房的利潤要到3倍至4倍左右，賣商鋪的利潤則要高到10倍以上才算是合格，20倍至40倍很正常，50倍以上才算成功。”吳晶英說。
“我給你算個賬：樓盤建設(shè)需要大量的鋼筋水泥，但商鋪建設(shè)幾乎就是沿街鋪設(shè)，一般只有2層樓高，地基、防震、消防、地下車庫等等需要投入的成本很少，只有同等地域樓盤成本的十分之一，但商鋪單位面積的價(jià)錢幾乎是樓盤價(jià)格的10倍左右，一來二去，利潤就要比成本高出10倍到50倍。”
“我自己是做樓盤營銷的，無論是重慶、云南、湖南還是廣西、廣東的商鋪，幾乎無一例外都要賺到這個利潤。越是發(fā)達(dá)地區(qū)，賺到的利潤越高。”
商鋪多本賬：買的不如賣的精
近日，記者在南寧市鳳翔路商鋪開盤前進(jìn)行了一番暗訪，被商家炒作為“每平方米租金65元”的“黃金商鋪”，實(shí)際租金不過每平方米30元。
接受記者采訪的租戶說：“如果不是老鄉(xiāng)，我也不愿告訴你，商家給我們這個價(jià)格，就是要求我們對外一律說每平方米65元。”
吳晶英向記者透露：這幾乎是所有商鋪開發(fā)商和營銷人員的慣用伎倆。“給客戶看的是一本賬，給租戶的是一本賬，給稅務(wù)局的又是一本賬。”
搞多本賬，就是為了最大限度地獲得利潤。客戶重視的是投資收入回報(bào)狀況，將實(shí)際租金翻一番，將原來需要20年才能收回的資金算成8年回本，容易吸引客戶；租戶的那本賬不僅打了折，而且折扣很低，就是為了穩(wěn)定租戶，造成場面繁榮、人氣旺盛的假象；給稅務(wù)局的賬就不用說了，最大限度地降低稅收成本。
業(yè)內(nèi)：我們自己都擔(dān)心被坑
“說實(shí)在的，商鋪銷售那么多本賬，我們自己購買商鋪都會擔(dān)心被同行坑。”吳晶英說。
吳晶英幾乎每次自己購買商鋪，都要反反復(fù)復(fù)從好幾個角度了解商鋪的各種信息。
———人口密集度和流量越大，升值空間越高。傳統(tǒng)商圈再貴，也是“寸土寸金”；新建的社區(qū)再便宜，再怎樣也是“獨(dú)立商鋪”，三五年內(nèi)還是缺少人氣聚集。
———走訪周圍地段的樓盤入住率，要晚上看不能白天看，這樣才能看出來是否真的有一定的人氣，有入住人群才能有消費(fèi)市場。絕對不能光聽開發(fā)商一面之詞。
———對周圍商圈進(jìn)行前期調(diào)查，了解租戶實(shí)際租金和開發(fā)商銷售商鋪時候的租金差別，從中做好商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算。
吳晶英說：“開發(fā)商說得再好聽，也逃不過自己的眼睛，認(rèn)真看，好好調(diào)查，才能避免被忽悠。” |