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一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的周期是3至4年，然而中國樓市從2008年下半年的“寒冬”，發(fā)展到目前的火爆，只用了短短半年時間。
政策利好刺激剛性需求釋放
不可否認(rèn)，本輪樓市上漲行情的發(fā)端是觀望了一年之久的剛性需求的集中釋放。“幸虧當(dāng)時買了房，不然不知道還要耽擱多少事。”今年初陳小姐以每平方米1.3萬元的價格在深圳福田區(qū)皇御苑買了一套70多平米的房子，當(dāng)時還嫌貴，沒想到現(xiàn)在又漲了20多萬元。
“這實(shí)際上代表了很多購房者的心態(tài)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男說，在2007年房價瘋狂上漲，剛性需求的消費(fèi)者受高房價抑制無力購買。到2008年樓市低迷，房價步入下行通道，觀望氣氛成為了主流。而到了2009年，樓市進(jìn)入震蕩期，供需雙方進(jìn)入博弈階段，在政策利好下，在開發(fā)商的低價入市策略下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)，一些項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷，尤其是那些性價比較高的自住為主的中小戶型項(xiàng)目，取得了非常好的銷售成績，銷量的攀升支撐了價格的上漲。
根據(jù)深圳國土房管局的統(tǒng)計，今年前5個月，深圳新建商品房銷售面積329.57萬平方米，同比增加140.31%，二手住房成交規(guī)模為375.13萬平方米，同比增加197.27%。北京、上海也是類似情況。
寬松的信貸、貨幣環(huán)境緩解了開發(fā)商資金鏈條
寬松的信貸、貸幣政策給予了開發(fā)商資金上的支持，緩解了資金鏈緊張的局面，特別是對于品牌資質(zhì)高的開發(fā)商和盈利前景較好的地產(chǎn)項(xiàng)目，信貸資金的支持有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資，恢復(fù)市場信心。
截至今年一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)全部資金來源同比增長9.15%，其中自籌資金、國內(nèi)貸款、定金(預(yù)收款)分別同比增長了13.14%、8.01%、1.59%。央行統(tǒng)計顯示，5月份全國新增人民幣貸款6645億元，今年以來累計新增貸款5.84萬億元。5月末，人民幣各項(xiàng)貸款同比增長30.6%，廣義貨幣供應(yīng)量增長25.74%。
有券商指出，隨著新房銷售節(jié)奏的加快、房價的迅速拉升，以及大量信貸的出籠，開發(fā)商的資金鏈條正在得到很大程度的緩解。一個例證就是近期各地“地王”不斷出現(xiàn)。
“這顯示出開發(fā)商對后市的強(qiáng)大信心，而土地成本的上漲將支撐區(qū)域房價繼續(xù)上揚(yáng)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男說，在寬松的貨幣和信貸環(huán)境中，必然有部分信貸資金流向樓市，進(jìn)而傳導(dǎo)至土地市場。
此外，維持較低的利率水平也有助于促進(jìn)購房消費(fèi)，對首次置業(yè)和改善性置業(yè)房貸利率的7折優(yōu)惠降低了購房人每月供款的壓力，促進(jìn)了一部分消費(fèi)的提前釋放，購房需求的增長促進(jìn)了價格的穩(wěn)定提升。
通脹預(yù)期下投資者卷土重來
房價的不斷上漲與投資性購房消費(fèi)重進(jìn)樓市密切相關(guān)。金融危機(jī)的爆發(fā)讓世界經(jīng)濟(jì)陷入了深度的恐慌之中，為了挽救經(jīng)濟(jì)，“開動印鈔機(jī)救市”成了各國的武器，在這種大的經(jīng)濟(jì)背景下，世界經(jīng)濟(jì)面臨著較大的通脹風(fēng)險。
當(dāng)手中的錢幣變得不可靠時，類似于硬通貨的不動產(chǎn)，成為了許多投資者規(guī)避風(fēng)險的首選。
“目前投資客比例在兩成左右，做長線的多。”世華地產(chǎn)研究市場研究中心總監(jiān)肖小平說。而在深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智看來，今年年初時深圳樓市的投資客比例不到5%，而現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到30%左右，投資客開始大量入市，房價上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫成分。
“目前全球性的金融危機(jī)仍在持續(xù)，許多行業(yè)的投資回報率明顯減少，而此時中國的經(jīng)濟(jì)形勢相對于歐美等地區(qū)更為穩(wěn)定，中國的房地產(chǎn)行業(yè)則更是保值性較強(qiáng)的行業(yè)，因此在市場信心逐漸恢復(fù)之后，部分投資客重現(xiàn)樓市，必然在一定程度上助推房價升高。”21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師孟奇說。 |