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進(jìn)入5月份以來，全國各地房地產(chǎn)市場一片“紅旗招展”。正當(dāng)大家還在爭論樓市何時會觸底反彈時，其復(fù)蘇速度之快已超出很多人的預(yù)期。
巧合的是，當(dāng)一二線城市再次出現(xiàn)“搶地”風(fēng)潮、樓價再漲的當(dāng)口，國土部很“適時”地發(fā)布新聞：經(jīng)調(diào)查，中國地價占房價的平均比例為23.2%。國土部同時強調(diào)，地價不是房價的決定性因素。這一新聞，讓業(yè)界內(nèi)外人士爭論的焦點轉(zhuǎn)移，由房價上漲是否合理，迅速將矛頭對準(zhǔn)到房價與地價的關(guān)系。
房價上漲誰之過
近兩個月，許多購房者心急如焚，上火到嘴唇邊直起燎泡。一是因為全家出動連夜排隊也買不到現(xiàn)房，二是眼瞅著房價一天天地往上躥，卻聽不到政府要出手調(diào)控的聲音和動作。
一些購房者和分析師認(rèn)為，就像“大河有水小河滿”的道理一樣，房價上漲的主要原因是地價太高，是上下游的關(guān)系。而此次國土部發(fā)布的新聞中，除公布地價占房價的比例外，專門提到地價不是房價的決定性因素。這就讓人不禁生疑，好像政府在出讓土地收回資金后，急于把自己從房價上漲的制造者中“摘出來”似的。
與國土部公布的數(shù)字大不同的是，在今年全國“兩會”期間，全國工商聯(lián)遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言。發(fā)言中表示，就2008年全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。
這份報告稱，近10年來，全國的房地產(chǎn)業(yè)得到高速發(fā)展，“土地財政”現(xiàn)象隨之產(chǎn)生，政府成為了最大的受益方。對于房價上漲的原因，到底是土地成本在起主要作用，還是受住宅市場供求關(guān)系的影響，再次引起廣泛熱議。房地產(chǎn)研究專家劉玉錄博士表示：“供求關(guān)系在短期內(nèi)對房價起到重要的作用，但是從長期來看，實際決定房價的是成本，包括土地成本。”
有的地產(chǎn)人士認(rèn)為，即使偶爾會出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，但地價影響房價是不爭的事實。另外，如果像國土部指出的供求關(guān)系是高房價的主因，但當(dāng)前樓市的供求關(guān)系不會是純市場行為，背后都有政府的“無形托手”。
房價與地價關(guān)系互動
一般來說，不同地區(qū)、不同城市、不同項目的房屋價格構(gòu)成都不相同，這就是國土部分別選擇東、中、西部不同樣本的原因所在。而且即使是房價相同的房屋，在不同的區(qū)域，地價占比也不相同。
劉玉錄認(rèn)為，國土部此次公布調(diào)查結(jié)果，主要是回答全國工商聯(lián)“兩會”發(fā)言中提到的地價占比數(shù)據(jù)。對于房價與地價哪個是因哪個是果，他認(rèn)為二者之間應(yīng)該是互動關(guān)系，互為因果、互相制約。
中國指數(shù)研究院華北分院天津總經(jīng)理蔣云峰表示，如果單從市場價格角度考慮的話，房價決定地價，也就是說，房子的價值決定了土地的價值，如果一個城市的房屋銷售價格較低，會影響土地的交易量和價格的上漲。就像2008年，全國樓市低迷，住宅用地流拍普遍。
但如果從供求角度來看，土地市場能對房地產(chǎn)市場起決定性的作用。因為從整體來看，消費者對房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對房價有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會遏制房價的過快增長。相反，正是由于我國部分城市的土地市場一度出現(xiàn)土地有效供給嚴(yán)重不足，提升了開發(fā)商的銷售預(yù)期，因而造成2007年“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。
發(fā)布數(shù)據(jù)意義不大
此次國土部高調(diào)發(fā)布土地在房價中所占的成本，并用倒推法解釋了房價走高的原因，不僅沒有起到“統(tǒng)一認(rèn)識”的作用，反而引起業(yè)界“噓”聲一片。
中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛說，國土部發(fā)布地價占房價比例為23.2%這個數(shù)據(jù)，沒有任何實際意義。無非是向外界說明地價不是房價高的主因，給各地政府解壓。如果房價高是因為供求關(guān)系，政府同樣難推其責(zé)。因為我國的土地市場是政府壟斷經(jīng)營，而商品住宅已經(jīng)市場化了，推地不平衡也是政府造成的供求關(guān)系緊張。
一般來說，房價由土地成本、建安成本、配套稅費、管理銷售費用(包括所謂“公關(guān)費”)、利潤等幾部分構(gòu)成。其中，建安成本是相對固定的，土地收入和稅費收益是流向當(dāng)?shù)卣模谑牵績r高的原因無非一是土地價格高造成的，二是房地產(chǎn)商的利潤增長。
房地產(chǎn)商說“面粉貴過面包”，利潤空間很小，房價高是因為地價高。國土部門則認(rèn)為土地成本在房價中占比很小，言外之意開發(fā)商是暴利的始作俑者。雙方都把矛頭指向了對方，都不愿意承認(rèn)自己是高房價的受益者。其實雙方都是受益者，受害的是普通的購房者。
北京市華遠(yuǎn)集團總裁任志強就此發(fā)表《越描越黑》一文認(rèn)為：“糾纏地價在房價中所占的比重之爭，在于政府從房價中的收益更多，還是開發(fā)商暴利更黑；在于土地的天價推高了房價，還是房價的暴漲推高了地價，這個問題其實只在于土地是壟斷性供給還是市場自由的配置和選擇……僅僅計算土地出讓時的地價初始價格，而不計算同時必然發(fā)生的相關(guān)費用，完全是一種自欺欺人的宣傳，而非公布地價的實際成本和比重關(guān)系。” |