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與金融危機伊始外資紛紛拋售物業(yè)、悄然撤離中國樓市形成鮮明對照的是，近期受中國經(jīng)濟有望率先復(fù)蘇的影響，外資在中國樓市尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動作頻頻，國外基金進入中國商業(yè)地產(chǎn)的跡象也越來越明顯。
商業(yè)地產(chǎn)項目受到外資青睞
6月5日，凱德置地在北京的旗艦綜合商業(yè)項目北京來福士中心如期正式開業(yè)。6月6日，寧波來福士廣場全面開工，這個綜合商業(yè)項目總建筑面積約15.7萬平方米，由大型購物中心、甲級寫字樓和服務(wù)公寓組成，集辦公、購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)住宿等功能于一體，預(yù)計2012年建成。這是凱德置地繼上海、北京、成都、杭州后的在華第五個、也是全球第七個來福士項目。至此，來福士品牌在華總建筑面積逾百萬平方米，累計投資額超過130億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前中國已成為全球地產(chǎn)投資機構(gòu)的熱選地區(qū)。今年初以來，不少海外基金積極尋找在中國的投資機會，與住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)更受外資青睞。今年4月，摩根士丹利房產(chǎn)基金聯(lián)合美國最大零售地產(chǎn)上市公司西蒙地產(chǎn)集團和深國投商用置業(yè)有限公司對外宣布，今年計劃進一步打開中國市場，目前已在常熟、鄭州、杭州、蘇州、合肥五個二線城市投資建設(shè)購物中心，總投資額超過30億元。
據(jù)了解，上述三方是通過2006年合資建立的深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司在中國內(nèi)地投資運營商業(yè)地產(chǎn)的，摩根士丹利房產(chǎn)基金為資金支持，西蒙地產(chǎn)提供管理經(jīng)驗，而與美國沃爾瑪合資成立有百貨公司的深國投商用置業(yè)主要負責(zé)開發(fā)建設(shè)。格瑞表示，在中國內(nèi)地投資的大型連鎖購物中心項目統(tǒng)一命名為“印象城”，五個“印象城”項目總租賃面積達22.8萬平方米。其中，常熟項目已于去年6月開業(yè)；鄭州、蘇州、杭州的三個項目將于今年年內(nèi)陸續(xù)開業(yè)；合肥項目也已在進行招商工作。
格瑞管理層在接受記者采訪時表示，公司后期將重點布局長三角重點城市，也在通過鄭州項目試水中西部市場，并將根據(jù)該項目情況決定后期在中西部地區(qū)的規(guī)劃布局。
看好內(nèi)地市場外資蓄勢待發(fā)
值得關(guān)注的是，就在凱德置地來福士落戶寧波的前一天，6月5日，凱德置地分別與中國銀行和中國工商銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得兩大國有銀行總計250億元的授信。據(jù)介紹，這兩筆授信的對象為凱德在中國的所有業(yè)務(wù)單位，包括住宅、寫字樓、綜合商用、零售商業(yè)和服務(wù)公寓等。
凱德置地母公司新加坡嘉德置地總裁廖文良表示，中國業(yè)務(wù)占整個集團總業(yè)務(wù)的1/3，是集團最重要的海外投資地。
記者了解到，目前該集團持有和管理著九支私募基金關(guān)注中國業(yè)務(wù)，總規(guī)模超過40億美元。去年年中，該集團發(fā)行了規(guī)模為10億美元的來福士中國基金，將在中國的四個來福士打包入基金，擔(dān)任基金管理者并持有50%的份額，同時引入了戰(zhàn)略投資者、養(yǎng)老基金等國際長線基金。同樣在去年，凱德與中信信托共同成立了中凱科基金，這也是首支中國國內(nèi)投資者參與并按照國際私募基金模式設(shè)計和管理的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金。此外，集團還發(fā)行了新加坡首支中國零售商用產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資信托和全球首創(chuàng)的亞太服務(wù)公寓信托基金。
無獨有偶，港資也加速了投資內(nèi)地地產(chǎn)市場的步伐。香港首富李嘉誠在北京的一個別墅項目原本第四季度推出，現(xiàn)已決定8、9月份開始銷售，并且將房價調(diào)高10%至15%。有媒體稱此舉顯示李嘉誠對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的未來抱有高度樂觀的看法。李嘉誠日前曾表示，通脹來臨時買樓成本增加，若能力所及，認為現(xiàn)時買樓屬不錯的投資，直言“放三四年一定賺錢”。除北京以外，李嘉誠對于上海的房地產(chǎn)市場更是看好，今年底他將要啟動長三角三大投資項目，包括上海浦鎮(zhèn)住宅區(qū)、江蘇常州天寧住宅區(qū)以及上海新閘陸商辦區(qū)等。
專家解析外資緣何看好中國商業(yè)地產(chǎn)
記者了解到，房地產(chǎn)一直是利潤較高的行業(yè)，在全球金融危機仍在蔓延和擴散的如今，與加工制造等行業(yè)相比，投資房地產(chǎn)行業(yè)依舊是很多資本最好的“避風(fēng)港”。以嘉德置地集團為例，目前中國市場占該集團的總資產(chǎn)為25%，但利潤貢獻卻達到了40%以上。
此外，目前宏觀經(jīng)濟形勢變化也是外資看好中國地產(chǎn)市場的重要原因。金融危機剛剛發(fā)生的時候，一些外資都急著從中國市場抽身而去，趕回本國去救急。例如，今年1月份，澳洲最大的投行麥格理集團以3億元的價格為旗下上海城市公寓酒店尋找買家，這一報價較三年前該公司的買入價4億元下調(diào)了25%；在韓國人聚居的上海古北區(qū)，由于很多韓籍人士受累金融危機、本國貨幣貶值等原因大量低價拋盤，沖擊當?shù)匾恍└邫n樓盤二手房報價在短期內(nèi)下跌10%左右。今年全球宏觀經(jīng)濟背景發(fā)生了重大變化，經(jīng)濟整體形勢趨穩(wěn)。外資就更有“心情”、更有時間投資中國地產(chǎn)，分享中國經(jīng)濟復(fù)蘇過程中的經(jīng)濟紅利。
當然，更重要的是，由于各國央行都向銀行體系注入了大量的流動性，在經(jīng)濟尚未全面復(fù)蘇的情況下，通脹的風(fēng)險有加大的趨勢。各國游資將中國房地產(chǎn)當作資本保值增值的重要選擇。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析說，外資青睞投資商業(yè)物業(yè)與外資的特性有關(guān)，大部分外資投資的都是高端的商業(yè)物業(yè)或者辦公樓，這方面是外資的強項。而且商業(yè)地產(chǎn)受地域限制相對較小，金融危機對購物中心等商業(yè)項目影響較小，而對寫字樓等影響相對較大。同時，近年來住宅市場一直受到宏觀調(diào)控的關(guān)注，但商業(yè)地產(chǎn)這方面受到的“束縛”相對較小，這也是外資青睞商業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。
楊紅旭指出，外資樂于投資商業(yè)地產(chǎn)也與宏觀環(huán)境背景有關(guān)。一是房地產(chǎn)市場的回暖；二是目前多個城市地價與高峰期相比比較便宜，拿地成本較低；三是中國經(jīng)濟形勢比較好，投資中國樓市回報依然看好。
戴德梁行華北區(qū)投資部負責(zé)人葉建成也表示，商業(yè)地產(chǎn)一直受到外資的青睞。因為外資早期側(cè)重于發(fā)展住宅和辦公樓項目，但目前住宅市場發(fā)展已經(jīng)比較成規(guī)模，而辦公樓又受金融危機沖擊、影響較大。相比之下，中國商業(yè)購物中心尚沒有成熟的發(fā)展，這與傳統(tǒng)的融資和消費模式有關(guān)，但當前大家的消費模式已經(jīng)有了很大變化，這必然刺激中國商業(yè)購物中心等項目的發(fā)展。 |