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財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局近日下發(fā)通知，明確規(guī)定了免征個(gè)人所得稅的三種房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與情況，并強(qiáng)調(diào)除此以外受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，要按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策將對(duì)通過(guò)“變賣為贈(zèng)”以圖逃稅的行為有一定遏制作用，對(duì)商辦物業(yè)交易的影響要比商品住宅更大。
贈(zèng)與房屋面臨繳稅
根據(jù)日前財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與的當(dāng)事雙方免征個(gè)人所得稅的三種情況主要包括：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
通知指出，除規(guī)定的上述三種情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。
過(guò)低房?jī)r(jià)將要重估
此外，針對(duì)“贈(zèng)與過(guò)程中房?jī)r(jià)可能被故意低估”的情形，上述通知還規(guī)定，對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。
受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
對(duì)商品住宅交易環(huán)節(jié)影響有限
按照上述通知規(guī)定，如果甲將一套價(jià)格為100萬(wàn)元的普通房屋贈(zèng)給乙，除繳納契稅、印花稅等稅費(fèi)外，乙還須額外繳納的個(gè)人所得稅就要超過(guò)19萬(wàn)元。這無(wú)疑是一筆不小的費(fèi)用。
此前，國(guó)家稅務(wù)總局于2006年曾出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定在無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為之后，僅僅當(dāng)受贈(zèng)人再次轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，才需要補(bǔ)繳個(gè)人所得稅，計(jì)稅基礎(chǔ)為轉(zhuǎn)讓所得減除相關(guān)稅費(fèi)之后的差額，稅率是20%。
由于只對(duì)贈(zèng)與后的“再次轉(zhuǎn)讓”作出了征稅要求，對(duì)贈(zèng)與本身并無(wú)影響，因而房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)上“假贈(zèng)與，真買賣”以圖逃稅的情況難免會(huì)發(fā)生。
不過(guò)，事情并非那么簡(jiǎn)單。上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨介紹，近年來(lái)在實(shí)際操過(guò)程中，真正的“贈(zèng)與”有時(shí)倒會(huì)通過(guò)“買賣”方式進(jìn)行。她算了一筆賬：按照現(xiàn)行的稅費(fèi)制度，贈(zèng)與房屋需要繳納3%的契稅、2%的公證費(fèi)、0.5%的評(píng)估費(fèi)以及0.05%的印花稅，因此無(wú)償獲贈(zèng)房屋需繳納總計(jì)5.55%的稅費(fèi)。而根據(jù)現(xiàn)行的二手房交易相關(guān)稅率來(lái)看，購(gòu)入2至5年的惟一普通住宅，賣家不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，僅需繳納交易手續(xù)費(fèi)；買家如果是首次購(gòu)房則支付1%的契稅，非首次購(gòu)房支付1.5%的契稅。而5年以上的惟一普通住宅，如果買家是首次購(gòu)房，僅需支付1%的契稅等。
她還強(qiáng)調(diào)，按照現(xiàn)有稅收法規(guī)的規(guī)定，對(duì)符合一定條件的房屋，在轉(zhuǎn)售時(shí)可減半征收契稅，甚至享受低至1%的優(yōu)惠稅率，但如果房屋不是被買賣而是被贈(zèng)與，則契稅一律按原稅率征收。這些條款都限制了買賣雙方采用“假贈(zèng)與”的方式避稅。
因而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述通知的實(shí)施在一定程度上有利于國(guó)家遏制部分逃稅行為，但對(duì)商品住宅交易市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)產(chǎn)生太大影響。 |