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10日，經(jīng)過(guò)50次舉牌，廣州市城市建設(shè)有限公司以總價(jià)34500萬(wàn)元奪得廣州天河區(qū)珠江新城一地塊，折合樓面地價(jià)15324元/平方米，而此前珠江新城最高樓面地價(jià)為11912元/平方米。
今年2月份以來(lái)，隨著樓市“小陽(yáng)春”的到來(lái)，沉寂了多個(gè)月的土地交易市場(chǎng)再起波瀾，開(kāi)發(fā)商們?cè)谕恋厥諆?chǔ)上的集體爆發(fā)引人關(guān)注。再露繁榮景象的土地市場(chǎng)反映出房地產(chǎn)企業(yè)充足的資本和對(duì)后市的信心，同時(shí)，隨之高漲的地價(jià)、房?jī)r(jià)也讓人們擔(dān)心，新一輪炒地提價(jià)的閘門(mén)是否已經(jīng)悄然打開(kāi)。
信心加資本撬動(dòng)土地市場(chǎng)全面復(fù)蘇
從綠地集團(tuán)分別以9.57億元和12億元的價(jià)格接連拿下上海松江區(qū)辰花路15號(hào)B地塊和徐匯區(qū)斜土街道107街坊，創(chuàng)今年上海土地出讓價(jià)格的新高，到富力地產(chǎn)10.22億元拿下北京廣渠門(mén)外10號(hào)地，再到中洲寶城26.1億元拿下深圳3宗捆綁商住地塊，雅戈?duì)?0.28億元拿下寧波“地王”。一個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)“地王”頻現(xiàn)。
中國(guó)指數(shù)研究院最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月1日至7日，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地124宗，環(huán)比增加25%，推出土地面積608萬(wàn)平方米，環(huán)比增加25%，成交土地面積173萬(wàn)平方米，環(huán)比增加14%。
“優(yōu)質(zhì)地塊一直是開(kāi)發(fā)商們收儲(chǔ)的對(duì)象，只不過(guò)去年樓市的低迷抑制了開(kāi)發(fā)商的熱情。”易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭在接受采訪時(shí)指出，目前的情況表明冷落已久的土地市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，地產(chǎn)商對(duì)后市的預(yù)期正在轉(zhuǎn)好，信心正在增強(qiáng)。
國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科近日發(fā)布的公告顯示，在過(guò)去的一個(gè)多月中，公司已斥資23億元多處拿地。這與其兩個(gè)月前對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市“尚需進(jìn)一步觀察”的謹(jǐn)慎表態(tài)形成了鮮明的對(duì)比。
萬(wàn)科能在短時(shí)間內(nèi)連連出手，表明公司“不差錢(qián)”。上述公告顯示，5月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積69.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額64.1億元，同比分別增長(zhǎng)19.3%和19.7%。這一銷(xiāo)售額已經(jīng)接近2007年高峰時(shí)期的單月最高紀(jì)錄。而今年1至5月，萬(wàn)科的銷(xiāo)售總額已達(dá)238.9億元，較2008年同期大漲20.9%。
嘉華(中國(guó))投資有限公司總經(jīng)理助理谷文勝表示，近期國(guó)內(nèi)樓市十分活躍，開(kāi)發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)回籠了大量資金，而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例也降低了15個(gè)百分點(diǎn)，這都使開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況大大改善，現(xiàn)金流增加，出于持續(xù)發(fā)展的需要，買(mǎi)地是很自然的。
地價(jià)樓價(jià)再入上升通道引發(fā)擔(dān)憂
然而伴隨著土地市場(chǎng)的不斷回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格的不斷沖高也越來(lái)越成為人們關(guān)心的問(wèn)題。
根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。
北京、上海、深圳等地不斷傳出各類(lèi)樓市漲價(jià)新聞，其中北京朝陽(yáng)區(qū)一處樓盤(pán)一個(gè)月內(nèi)每平方米房?jī)r(jià)上漲5000元的消息更是加重了購(gòu)房者對(duì)后市的擔(dān)憂。就在富力集團(tuán)高價(jià)拿下廣渠門(mén)外10號(hào)地之后，周邊的二手房?jī)r(jià)格就開(kāi)始跟風(fēng)上漲，雖然尚無(wú)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，部分業(yè)主跟風(fēng)漲價(jià)的行為已經(jīng)在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上營(yíng)造出了濃濃的漲價(jià)氛圍。
“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商又在大量買(mǎi)地，土地市場(chǎng)和樓市會(huì)不會(huì)再像2007年一樣被炒出一波高漲的行情？”正準(zhǔn)備買(mǎi)房的丁先生向記者表達(dá)了自己的擔(dān)憂。
丁先生的擔(dān)憂不無(wú)道理，一邊是高調(diào)拿地，一邊是悄悄漲價(jià)。雖然綜合全國(guó)土地收儲(chǔ)和開(kāi)發(fā)的情況看，開(kāi)發(fā)商先前收儲(chǔ)的土地并沒(méi)有完全消化，市場(chǎng)供求關(guān)系也沒(méi)有發(fā)生根本性的變化。但主要開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上的頻頻出手，還是很容易讓人聯(lián)想起2007年地價(jià)、房?jī)r(jià)交替上漲的火暴局面。
市場(chǎng)復(fù)蘇謹(jǐn)防再起炒作之風(fēng)
“目前的土地市場(chǎng)仍處于恢復(fù)性增長(zhǎng)階段，尚未到達(dá)繁榮期。”面對(duì)地產(chǎn)商紛紛布局土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，楊紅旭表示，現(xiàn)在還處于宏觀經(jīng)濟(jì)的低谷期，很多開(kāi)發(fā)商仍舊不敢對(duì)后市過(guò)于樂(lè)觀。開(kāi)發(fā)商們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上頻頻出手、高價(jià)成交，雖然客觀上會(huì)使樓市預(yù)期升溫。但土地市場(chǎng)的回暖和樓市的回暖畢竟還是兩回事。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)有發(fā)生根本性變化之前，盲目看高后市的地產(chǎn)商有可能碰壁。
北京我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部高級(jí)研究員秦瑞表示，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地之后，地塊周邊二手房的業(yè)主常常會(huì)盲目跟風(fēng)追漲，但從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，較高的房?jī)r(jià)只可能?chē)樛藢?duì)價(jià)格特別敏感的剛性需求，進(jìn)而導(dǎo)致成交量的萎縮，加重市場(chǎng)的觀望情緒。
對(duì)于一季度的樓市暖春，再次走上炒地漲價(jià)之路，無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是中小業(yè)主都不一定是件好事。機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，造成目前房?jī)r(jià)普漲、開(kāi)發(fā)商收地加快的原因，一方面是市場(chǎng)回暖，另一方面是開(kāi)發(fā)商的去庫(kù)存已接近尾聲，開(kāi)發(fā)商注意力將轉(zhuǎn)向購(gòu)地、新開(kāi)工面積和漲價(jià)上。
不過(guò)“去年以來(lái)的經(jīng)驗(yàn)讓購(gòu)房者變聰明了”，秦瑞告訴記者，如果現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商或是中小業(yè)主盲目利用市場(chǎng)回暖的時(shí)機(jī)漲價(jià)，那么購(gòu)房者很可能會(huì)再次持幣觀望，交易量的回落不可避免，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲也不會(huì)有市場(chǎng)的依托。
把握推地節(jié)奏警惕泡沫出現(xiàn)
谷文勝表示，企業(yè)決定買(mǎi)地與否的主要根據(jù)是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷和對(duì)未來(lái)的預(yù)期，但“也可能是在全球性通脹預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下進(jìn)行資產(chǎn)保值的一種選擇，畢竟，持有土地的風(fēng)險(xiǎn)要小于持有現(xiàn)金的風(fēng)險(xiǎn)”。
盡管對(duì)購(gòu)買(mǎi)土地是否真能規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)存有不同意見(jiàn)。但業(yè)內(nèi)人士還是普遍認(rèn)為，當(dāng)土地交易市場(chǎng)成為投資市場(chǎng)，泡沫就隨時(shí)可能浮現(xiàn)。在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)信貸相對(duì)寬松的背景下，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運(yùn)作，頻頻制造高價(jià)搶地的現(xiàn)象，泡沫便會(huì)被迅速吹大。
目前看來(lái)，地方政府較好地掌握了推地節(jié)奏，企業(yè)也還比較理性，沒(méi)有盲目搶地的現(xiàn)象。不少房地產(chǎn)企業(yè)判斷，“只要政府調(diào)控得當(dāng)，今年應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)像2007年那么多的‘地王’”。
長(zhǎng)期調(diào)研樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會(huì)專(zhuān)職副主任孫鐘炬認(rèn)為，要讓房地產(chǎn)業(yè)回歸理性、減少泡沫，就需要降低房產(chǎn)成本，而地價(jià)成本是房?jī)r(jià)成本的一個(gè)重要組成部分。
“拿地還是要謹(jǐn)慎，現(xiàn)在把地價(jià)抬得過(guò)高，未來(lái)可能心生悔意，就如2007年很多高價(jià)拿地企業(yè)一樣。”楊紅旭說(shuō)。 |