務(wù)院5月底批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見,再次提到“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”,并要求由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部具體負(fù)責(zé)。類似的“研究開征物業(yè)稅”的通知已不是第一次發(fā)出,此次通知再次顯示出國(guó)家對(duì)于開征物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。業(yè)內(nèi)人士關(guān)注,繼2007年二套房貸政策之后,物業(yè)稅是否將成為下一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控“利器”?
從“空轉(zhuǎn)”邁向落實(shí)
雖然具體時(shí)間表至今尚未成型,但作為房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分,開征物業(yè)稅離我們?cè)絹?lái)越近了。
所謂物業(yè)稅,又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”,主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從理論上說(shuō),物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅,是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。
早在2003年10月,十六屆三中全會(huì)上就曾提出,要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。
自2006年起,包括北京、深圳在內(nèi)多個(gè)城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行了“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。所謂的“空轉(zhuǎn)”是指沒有進(jìn)行實(shí)際收稅,而是模擬操作步驟。
物業(yè)稅受到社會(huì)大范圍的關(guān)注還是在《物權(quán)法》出臺(tái)之后,2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》明確提出“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”,而物業(yè)稅就是公民要為得到保護(hù)的合法私有財(cái)產(chǎn)支付的稅之一。在當(dāng)年的十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中,首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。此后,每年的深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見中都有“研究開征物業(yè)稅”。
有關(guān)專家評(píng)價(jià)說(shuō),國(guó)務(wù)院此次再度發(fā)布研究開征物業(yè)稅的通知,實(shí)際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程。中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,目前,財(cái)政部和國(guó)家財(cái)政總局關(guān)于物業(yè)稅征收的技術(shù)條件已經(jīng)具備了,在幾個(gè)城市模擬測(cè)試運(yùn)行,如果政府需要征收,征收的條件也已經(jīng)初步具備。
穩(wěn)房?jī)r(jià)的“殺手锏”
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為,目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅比重偏低,僅占全部稅收收入的2.36%,占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%。正因?yàn)檫@樣,樓市炒房現(xiàn)象泛濫難止,個(gè)人住房消費(fèi)也呈盲目擴(kuò)張之勢(shì)。
易憲容指出,房地產(chǎn)稅收政策的嚴(yán)重不足,造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的財(cái)富分配不公,也使房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏生產(chǎn)中低端產(chǎn)品的動(dòng)力。同時(shí),持有較多住房的投機(jī)者也不愿把住房流入市場(chǎng),從而人為制造房地產(chǎn)供求關(guān)系的緊張,不斷地推高房?jī)r(jià)。
開征物業(yè)稅將是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一把“殺手锏”。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓表示,“開征物業(yè)稅將增加囤房捂盤者的持房成本,最終‘逼迫’炒房者降價(jià)出售存量房,平衡市場(chǎng)供需關(guān)系。”
易憲容也認(rèn)為,在房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方,通過開征物業(yè)稅,將使房地產(chǎn)炒作者顆粒無(wú)收,那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)回落到真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格上來(lái),市場(chǎng)泡沫也會(huì)自然消退。
與此同時(shí),我國(guó)目前調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅,雖然起到了加大住房投機(jī)成本、抑制投機(jī)需求的作用,但在供求緊張的市場(chǎng)環(huán)境下,這些稅收成本最終多是轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。
國(guó)家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè)分析報(bào)告中指出,較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng),也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn),更加劇了住房供應(yīng)矛盾。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看,目前的稅收調(diào)節(jié)只能作為一種權(quán)宜之計(jì),房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)應(yīng)該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià),而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。
尚需更充分的研究
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,開征物業(yè)稅是“實(shí)屬必然”,只是目前尚需更加充分的研究和準(zhǔn)備。
易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者,開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問題。只要根據(jù)擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數(shù)相應(yīng)的確定稅基和稅率,只有一套普通住宅的家庭就不需要擔(dān)心。
雖然在國(guó)外物業(yè)稅的征收十分普遍,但其具體的操作方式卻不能直接移植和復(fù)制。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出,在美國(guó),不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)占當(dāng)?shù)卣?cái)政收入的40%至50%。但是由于中國(guó)的房屋情況差別很大,存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房,而且不同城市的房?jī)r(jià)有較大差異,因此首先需要解決如何統(tǒng)一的問題。
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出,國(guó)外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)持有稅,而在我國(guó),土地屬于國(guó)家,轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。如果開征物業(yè)稅,必須考慮政策的銜接性,對(duì)于已經(jīng)買房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主,他們是否需要在70年之后再交納,或者如何核定他們目前應(yīng)該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方,這中間需要深入的研究。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,對(duì)于征稅條件、課稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率的確定,也存在很大爭(zhēng)議。一次性付清的土地出讓金轉(zhuǎn)化為分年限支付的物業(yè)稅,將引起相關(guān)利益集團(tuán)的博弈。
在我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)中,開發(fā)商一次性交付土地出讓金購(gòu)買國(guó)有土地70年的使用權(quán),隨后開發(fā)商在開發(fā)中,將這一使用權(quán)平攤到每套商品房中,轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人。如果開征物業(yè)稅,則土地出讓金將失去法理依據(jù)。開發(fā)商的開發(fā)模式或多或少將發(fā)生改變。這種改變將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響也值得深入研究。
物業(yè)稅欲為樓市投資降“虛火”
近一時(shí)期,有關(guān)開征物業(yè)稅的新聞引起了各方熱議。作為直接作用于房屋持有環(huán)節(jié)的全新稅種,人們關(guān)注的焦點(diǎn)是:物業(yè)稅如果開征,能否成為療治樓市投資“虛火”的良藥?
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世界各地物業(yè)稅
香港:如房地產(chǎn)作出租用途,則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值,以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收,稅率為15%。
臺(tái)灣:按臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn),144平方米以上的房源,每年收取的稅費(fèi)將有可能在房屋總和0.8%至1.5%。
新加坡:由新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收,自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%,其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。
日本:日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等,同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。
韓國(guó):韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國(guó)在接下來(lái)的2年內(nèi),還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財(cái)產(chǎn)稅和土地稅將會(huì)被整合為資本收益稅,稅率將增加為:第二套房產(chǎn)為50%,而第三套房產(chǎn)為60%。
美國(guó):不動(dòng)產(chǎn)稅,歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下,稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。目前美國(guó)的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收,各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同,大約平均1%到3%。
德國(guó):不動(dòng)產(chǎn)稅:根據(jù)評(píng)估價(jià)值的1%至1.5%征收。
法國(guó):不動(dòng)產(chǎn)稅:持有不動(dòng)產(chǎn)者,每年按3%的公平市場(chǎng)價(jià)值納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租,按稅基的84%繳納15%至30%營(yíng)業(yè)稅。稅基包括:公司房產(chǎn)的出租價(jià)值,或16%的公司所付出租金。
瑞典:不動(dòng)產(chǎn)稅,征收額度為不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.5至1%。自2001年起,對(duì)于單棟獨(dú)立家庭住房(相同于國(guó)內(nèi)別墅的那種住房),稅率為1%,對(duì)共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅,稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅率為1%,工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。
意大利:不動(dòng)產(chǎn)稅:按照稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.4%至0.7%。
西班牙:不動(dòng)產(chǎn)稅:按照稅務(wù)評(píng)估價(jià)值征收(一般低于市場(chǎng)價(jià)值的50%),稅率在3%。 |