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受深圳小產(chǎn)權(quán)房可核發(fā)房產(chǎn)證消息的影響，部分人對(duì)購買游蕩在法律邊緣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)別墅心存僥幸。然而，國土資源部近日通過媒體再次提醒公眾：城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購置宅基地，再次為“土別墅”敲響了警鐘。
“土別墅”還是不買為好
由于生態(tài)環(huán)境誘人，價(jià)格又比城里低很多，也未見政府部門阻止建設(shè)，“土別墅”對(duì)很多城市居民來說充滿了誘惑。
然而，北京市民盧先生最近卻在為自己幾年前購買的“土別墅”鬧心。1998年秋天，他在朋友的勸說下買下了市郊農(nóng)村的一處住宅，并與賣房的村民簽訂了房屋買賣協(xié)議。此后盧先生投入了十余萬元對(duì)房子進(jìn)行翻新和裝修。近日，北京通州區(qū)國土局突擊強(qiáng)拆100余棟違規(guī)別墅群的事件在北京引發(fā)了不小的震動(dòng)。盧先生說，他和許多朋友購買的都是農(nóng)民的房子，而且都和村民簽訂了房屋買賣協(xié)議，難道在法律上就都不算數(shù)了嗎？
北京市岳成律師事務(wù)所張建興律師表示，我國土地法規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。盧先生所買的房屋屬于宅基地，所以房屋買賣協(xié)議不受法律保護(hù)。
另外，張建興律師認(rèn)為，時(shí)下很多城里人到農(nóng)村買房心存僥幸，認(rèn)為買不下大產(chǎn)權(quán)無所謂，有小產(chǎn)權(quán)就行。所謂的小產(chǎn)權(quán)，即城里人在鄉(xiāng)下買房時(shí)拿到的村里或是鄉(xiāng)里的產(chǎn)權(quán)。有的人還認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)比大產(chǎn)權(quán)好。因?yàn)榇螽a(chǎn)權(quán)使用年限是50年到70年，而小產(chǎn)權(quán)沒有使用年限，可以永久使用。事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房沒有真正的產(chǎn)權(quán)，沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，房管部門也不會(huì)給購房合同備案。因此，小產(chǎn)權(quán)房就算可以轉(zhuǎn)讓，也是以沒有人反對(duì)為前提的，如果有人對(duì)小產(chǎn)權(quán)提出質(zhì)疑，這種轉(zhuǎn)讓就不具有任何法律效力。既然城市居民在農(nóng)村購買房屋不受法律保護(hù)，農(nóng)村的房子還是不買為好。
違規(guī)建“土別墅”將追究刑責(zé)
5月31日，北京通州區(qū)國土局、張家灣鎮(zhèn)農(nóng)委、城管、治安巡防等部門共200余人聯(lián)合行動(dòng)，突擊強(qiáng)拆了張家灣鎮(zhèn)棗林莊村“逸仙種植園”的違規(guī)別墅群。100余棟耕地上蓋起來的小院紛紛倒地，成為今年以來通州區(qū)政府強(qiáng)拆的第二個(gè)大型農(nóng)家別墅。
據(jù)記者了解，今年4月份，北京市國土資源局下達(dá)封殺令，要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對(duì)于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人將追究刑責(zé)。5月份，京郊各區(qū)縣政府紛紛醞釀大面積的強(qiáng)拆對(duì)策。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，北京市至少有1萬余棟生態(tài)房。不可否認(rèn)的事實(shí)是，這些業(yè)主均面臨索賠困境。
據(jù)通州區(qū)國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于耕地上建設(shè)的生態(tài)房本身就是違法違規(guī)的，所以業(yè)主和開發(fā)商簽訂的承租合同不受法律保護(hù)。而且，誰破壞的耕地就由誰復(fù)耕。北京中銀律師事務(wù)所資深律師董正偉也表示，由于業(yè)主與開發(fā)商簽訂合同的標(biāo)的物是違法建筑，所以合同將被判無效，業(yè)主權(quán)益也得不到法律保護(hù)。
“土別墅”被拆得不到任何賠償
為什么有的人明知違法卻仍到鄉(xiāng)間買房，而不依法買一幢真正的鄉(xiāng)間別墅呢？一位私營企業(yè)主說，城市住房?jī)r(jià)格過高是一個(gè)原因，但更主要的是正規(guī)的別墅項(xiàng)目就像另一所城市住宅，周圍的鄰居又大都是生意場(chǎng)上的人，不如真正的鄉(xiāng)間小院有濃郁的鄉(xiāng)土氣息和淳樸親切的民風(fēng)。
針對(duì)一些地方城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現(xiàn)象，國土資源部不久前發(fā)出通知，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。國土資源相關(guān)管理部門認(rèn)為：這種私下交易，有違國家和各級(jí)政府相關(guān)條例和法規(guī)。城里人到農(nóng)村買農(nóng)民房，不能辦房產(chǎn)證、土地證，一旦所在村土地被征用，或是遇到舊村改造，損失就大了。
需要指出的是，前幾年有些地方對(duì)城市居民到一些“空心村”買農(nóng)民房曾經(jīng)給予許可，甚至給予辦理土地證、房產(chǎn)證。還有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地被國家征用后，部分市民通過繳納一定出讓金的形式獲得了土地證。后來由于考慮到新村改造中，國有土地和集體土地征用后賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不同，容易造成矛盾，又取消了土地證的辦理。從去年開始，各地已嚴(yán)禁為城里人到農(nóng)村買農(nóng)民房辦證，所以目前“土別墅”的主人有的擁有土地證，但大多數(shù)卻沒有。國土資源相關(guān)管理部門表示，憑著一紙買賣協(xié)議，只能證明雙方的交易事實(shí)，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，其交易行為不具合法性，是得不到法律保護(hù)的。一旦村莊改造或土地被國家征用，是得不到任何賠償?shù)摹?/P> |