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| 房地產(chǎn):日"平成恐慌"和美"次貸危機"的鏡鑒 |
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| 2009-05-13 來源:經(jīng)濟參考報 |
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由于在較長時期過度依賴房地產(chǎn)來拉動增長，從而導致經(jīng)濟失衡并引發(fā)危機的事例，近些年來在國際上時有發(fā)生，其中最有影響的要算上個世紀發(fā)生在日本的“平成恐慌”和本世紀發(fā)生在美國的“次貸危機”了。
上個世紀的80年代，日本政府為了維持國內(nèi)的增長和繁榮，不僅實行超低利率乃至零利率政策引導人們把資金源源不斷投向房地產(chǎn)市場，甚至還在大藏省的支持下成立了6家住宅專業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)融資。從1984至1989年，短短五年時間日本的土地價格就上漲了2倍，東京、大阪等大城市甚至上漲了2.5至3倍。據(jù)推算這期間全國銀行直接投放不動產(chǎn)的資金達60至70萬億日元，間接投放的達50至60萬億日元，這些巨額資金的投入在推動房地產(chǎn)業(yè)大舉擴張的同時，也推動了房地產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升。當時日本東京的地價幾乎相當于全美國的地價，所以有的日本人甚至發(fā)出要去“購買美國，收購世界”的狂言。而當1990年4月土地價格開始下跌后，所有那些巨額資金都成為不良債權(quán)。1989年是日本平成元年，此前日本媒體曾大肆鼓吹新一輪的“平成景氣”即將到來，然而在這之后人們所看到的非但不是什么平成景氣，反而是給日本乃至東亞相關(guān)國家都帶來了巨大災難的“平成恐慌”，甚至整個90年代，對于日本人來說都成了“失去的十年”、“傷心的十年”。日本政府曾動用了70萬億日元的“景氣恢復對策資金”，也都無濟于事。有人曾計算過，二戰(zhàn)后日本在其經(jīng)濟快速增長中從美國賺去了約10萬億美元，而90年代里卻等于把這筆錢又還給了美國。
再看2008年由美國次貸危機而引發(fā)的全球金融危機，同樣與房地產(chǎn)業(yè)有著直接的關(guān)系。進入新世紀尤其是小布什擔任總統(tǒng)后，美國政府為了避免網(wǎng)絡泡沫可能帶來的經(jīng)濟衰退，便把政策的注意力轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)業(yè)，竭力通過讓老百姓借款買房、擴大房地產(chǎn)需求來拉動經(jīng)濟增長。2007年7月美國住房和城市發(fā)展部部長阿方索·杰克遜來華，在接受記者采訪時說：“我就任時布什總統(tǒng)曾讓我減少美國的無房人口比例，”還表示他所領(lǐng)導的住房和城市發(fā)展部的主要職責就是“讓人民有房子住”，并提供“人民買得起的房子”。然而美國人大多是不攢錢的，為了讓那些沒有積蓄的人也能有錢買房子，美國政府不但放任金融機構(gòu)向他們發(fā)放零首付的次級按揭貸款，甚至向全世界發(fā)行包括次級債在內(nèi)的高風險債券。那位住房和城市發(fā)展部部長當時來華的目的，就是游說中國購買美國的住房債券。憑借發(fā)行高風險債券從全世界籌來的資金，一時間在美國約有220萬個家庭圓了他們的“房產(chǎn)夢”。可是當那些原本就充斥著風險的金融衍生交易終于引發(fā)次貸危機，繼而又演化成波及全世界的金融危機時，不僅讓許多美國人失去了他們的房產(chǎn)，也讓美國和全世界都再次體驗了如同上世紀30年代大蕭條那樣的災難。美國的教訓再次警告人們，房地產(chǎn)對于醫(yī)治經(jīng)濟失調(diào)和拉動增長，其實是一味治標不治本的止痛藥，長時期過度地依賴于它，不但會引致泡沫經(jīng)濟，甚至還會危及經(jīng)濟安全。
在我國，住房分配貨幣化的改革之所以自1998年起推開，與當時亞洲金融危機所帶來的外部經(jīng)濟環(huán)境惡化不無聯(lián)系。為了避免那場危機可能帶來的出口下降和經(jīng)濟下滑，中國適時啟動了住房分配貨幣化改革并帶動了房地產(chǎn)業(yè)的擴張性發(fā)展，這對于當時實現(xiàn)保增長確實起到了重要作用。這種保增長的思路和作法，與上個世紀80年代日本為了拉動經(jīng)濟持續(xù)增長把大量資金投向房地產(chǎn)業(yè)，以及進入新世紀以來美國為了避免網(wǎng)絡泡沫破滅可能招致經(jīng)濟衰退鼓勵人們都去投資買房圓“房產(chǎn)夢”，具有某些相似之處。不同的是，中國的房地產(chǎn)業(yè)還缺少像日本那樣的金融機構(gòu)或美國那樣的金融工具來為其融資，所以還不至于招致像平成恐慌或次貸危機那樣的嚴重后果。
但這并不等于說中國就可以高枕無憂了，必須看到，中國的房地產(chǎn)業(yè)同樣隱含著某些風險，依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長也是有條件的，它必須是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后或者與社會經(jīng)濟發(fā)展總體水平基本保持平衡的狀況下才可以審慎使用。而當房地產(chǎn)的供給已經(jīng)超過有支付能力的社會需求時，則必須進行相應的調(diào)整才具有可行性。否則，就會呈現(xiàn)出我國自2008年以來的狀況，即房價依然處于高位甚至保持上漲，但交易量卻持續(xù)萎縮、交易清淡的局面。這樣一個缺少市場交易量的房地產(chǎn)業(yè)，不僅拉動不了經(jīng)濟增長，甚至可能預示著某種市場危機的到來，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂，大批囤積的房屋遭到拍賣，房價就會大幅下跌，并帶來大量的銀行壞賬。如此一來，房地產(chǎn)業(yè)就不僅起不到支柱產(chǎn)業(yè)的作用，反而會成為一個災難性產(chǎn)業(yè)了，它所帶來的災難性后果不僅會讓房地產(chǎn)業(yè)自身遭受重創(chuàng)，也會危及整個社會的經(jīng)濟安全，最終勢必會讓民生受到傷害。所以，在這種情況下，政府就應當通過相應的宏觀調(diào)控政策讓市場風險主動得以釋放，避免市場風險被動地系統(tǒng)性釋放而引發(fā)危機。 |
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