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地價下降有助于降低房價成本
國土資源部近期公布的報告顯示，一季度全國地價8年來首次出現(xiàn)下降。在樓市“小陽春”行情已經(jīng)延續(xù)3個月，即將面對紅五月考驗的時候，這一消息引發(fā)了很多人對于房價的再度關(guān)注：地價下降是否會帶動房價下跌？未來樓市走勢如何？
國土資源部發(fā)布的“2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告”顯示，全國35個重點(diǎn)城市地價環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降，總體水平為3189元/平方米，環(huán)比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個百分點(diǎn)。這是8年來土地價格持續(xù)高漲之后，全國地價首度出現(xiàn)下降。 此報告一出，立即引發(fā)了很多的猜想：土地成本下降，房價是不是也要降了？地價與房價之間確實存在著緊密的聯(lián)系，特別是一些地方政府在片面的“經(jīng)營城市”的理念下，默許、縱容開發(fā)商抬高房價，推動地價不斷上漲，從而使得政府獲得的土地出讓金水漲船高；反過來，地價的不斷攀升，也給開發(fā)商持續(xù)漲價提供了理由。地價和房價互相“促進(jìn)”，共同“進(jìn)步”。
雖然沒有權(quán)威部門的統(tǒng)計，但根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的說法，目前地價成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的部分超過1/3。“地價的下降必然會降低開發(fā)商的建設(shè)成本，從長遠(yuǎn)來說，有助于抑制房價持續(xù)上漲。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，今年一季度出現(xiàn)的地價下跌，是對前兩年房價、地價上漲過快的修正，它會對未來房價形成向下的牽引力。
但他同時也表示，房價是由開發(fā)成本和企業(yè)利潤構(gòu)成，如今地價等開發(fā)成本雖然在下降，但并不等于開發(fā)商愿意降低企業(yè)利潤，因此地價下降并不等于房價一定會下降，這仍然要看開發(fā)商與購房者之間的博弈結(jié)果。
解剖地價與房價關(guān)系的案例
深圳一直被看作是全國樓市重要的風(fēng)向標(biāo)，同樣也是解剖房價與地價作用機(jī)制的極佳案例。國土資源部的報告顯示，一季度深圳居住地價同比下降26.84%，領(lǐng)跌全國35個大中城市。
根據(jù)中原地產(chǎn)對深圳國土局相關(guān)數(shù)據(jù)的追蹤統(tǒng)計顯示，從2003年到2008年，深圳出讓商住用地成交樓面地價分別是每平方米1335元、2075元、2163元、3024元、3748元、2100元；而同期，深圳房價分別是每平方米5680元、5980元、7040元、9132元、13370元、12794元。
可以看出，房價和地價之間在變化趨勢上存在一定的相關(guān)性。2003年至2007年深圳市地價與房價都保持快速上漲態(tài)勢，2008年則雙雙出現(xiàn)下降，總體上地價與房價的走勢基本保持一致。
但同時，深圳房價的漲速明顯要快于地價的上漲。據(jù)記者測算，2003至2008年深圳居住地價占住宅價格的比例分別是23.5%、34.7%、30.7%、33.1%、28.0%、16.4%。可以看出，地價占房價的比例沒有隨房價的上漲而直線增大，反因房價的較高增長而有減小的趨勢。
“這說明地價的增加不是房價上漲的決定性原因。”深圳中原物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智說，地價走在房價前面，房價隨著地價的漲跌而升降，這是理想中的模型。按照這種理論，深圳房價2008出現(xiàn)大幅調(diào)整，2007年的地價就應(yīng)該事先作出反應(yīng)，但事實上國內(nèi)很多城市的“地王”就是在2007年創(chuàng)造出來的。
李耀智認(rèn)為，房價和地價是雙向作用的，也就是說樓市的興衰起落也會決定土地的成交價格。樓市火爆時，開發(fā)商手中的資金充裕，自然出手大方，反之樓市冷清時，土地自然就乏人問津。現(xiàn)在樓市逐漸回暖，土地價格可能會逐步隨之走高。
一些先行指標(biāo)下降堪憂
全國樓市自2007年進(jìn)入下降通道以來，持續(xù)蕭條了一年時間。在國家出臺一系列鼓勵性政策后，壓抑了許久的剛性需求釋放出來，在今年一季度帶來了一波“小陽春”行情。在經(jīng)歷了3個月的成交井噴后，有些地方樓市的成交量開始小幅萎縮，而作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季的5月份也即將到來，房地產(chǎn)市場似乎又走到了一個岔路口，房價漲跌都有可能。
根據(jù)國家統(tǒng)計局和國家發(fā)改委的統(tǒng)計，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，降幅比1月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；但與此同時，環(huán)比卻上漲0.2%。這意味著，全國房價較去年同期仍然是在下降，但與2月份相比，有復(fù)蘇抬頭之勢。
“在現(xiàn)在的形勢下，最重要的是開發(fā)商的態(tài)度，而非是地價的漲跌。”深圳中原物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智說，國內(nèi)樓市自2007年以來，已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了一年時間，目前好不容易回暖，如果開發(fā)商抱定“快速出貨”的心態(tài)，房價可能會企穩(wěn)，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上小幅波動；但如果開發(fā)商追求高利潤，很可能房價再度出現(xiàn)上揚(yáng)，目前深圳、上海等地就出現(xiàn)了很多樓盤提價的現(xiàn)象。
一些專家認(rèn)為房價未來走勢不太樂觀。數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比僅增長4.1%，比去年同期大幅回落28.2個百分點(diǎn)；全國房屋竣工面積同比增長26.3%，而新開工面積同比下降16.2%。
“這些都是房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)，它們出現(xiàn)下降，說明全國樓市的隱憂不少。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，現(xiàn)在樓市回暖行情還不明朗，有很大不確定性，如果剛性需求釋放完畢，國家有關(guān)部門不出臺進(jìn)一步的刺激措施，不排除樓市下半年再次探低、呈現(xiàn)“W”形走勢。 |