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今年別墅市場“春天來得特別早”。北京別墅市場3月份即迎來了成交高潮，當(dāng)月銷售別墅367套，環(huán)比上漲327%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國際金融風(fēng)暴影響下，隨著房地產(chǎn)市場的漸趨轉(zhuǎn)暖，北京別墅市場正逐漸成為各路資本的避風(fēng)港。
保值成為首選目標(biāo)
“客戶去年冬季打電話詢問的頭一句是‘房價降沒降’，現(xiàn)在問的基本都是‘還有沒有房子’。”被譽為“京東第一豪宅”的泰禾紅御副總經(jīng)理林平峰告訴記者，和經(jīng)濟型別墅暢銷相比，高端獨棟產(chǎn)品雖然成交套數(shù)要遜色一些，但銷售額開始明顯增加。該項目從去年9月底亮相到今年第一季度，就已經(jīng)銷售了5個多億。記者觀察發(fā)現(xiàn)，盡管當(dāng)天是上班日，在記者逗留的兩個小時之內(nèi)，前來看房洽談的人就有七八撥兒。
泰禾集團董事長黃其森在接受記者專訪時表示，豪宅始終是危機中最安全的投資產(chǎn)品。香港樓市在1997年遭遇金融危機后，其豪宅市場是整個樓市中恢復(fù)最快的；而紐約曼哈頓的豪宅市場在眼下這場金融危機中，是全美跌幅最小的。豪宅的抗跌性由此可見一斑。黃其森告訴記者，北京高檔房的買家目前主要分為兩大類型：一部分是國內(nèi)的實業(yè)家，經(jīng)過這一輪的經(jīng)濟危機，他們試圖重新配置資產(chǎn)，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值、升值；另一部分是海外投資客，內(nèi)地豪宅早已成為其資金的避風(fēng)港。根據(jù)易居中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，京城高檔別墅3月成交達(dá)到188套，和一月份的49套相比，增長了3倍。業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示，今年一季度的數(shù)據(jù)表明，在國際金融風(fēng)暴影響下，中國市場上的頂級豪宅產(chǎn)品表現(xiàn)出了很強的抗跌性，正逐漸成為各路資本的避風(fēng)港。
高低產(chǎn)品兩頭熱銷
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一季度北京別墅市場呈現(xiàn)出“高低產(chǎn)品兩頭熱”的特點，總價低于500萬元以下的聯(lián)排、雙拼或者小獨棟別墅產(chǎn)品銷售火爆；同時，總價超過千萬元的高端獨棟產(chǎn)品也受到買家青睞。易居中國的統(tǒng)計顯示，截至3月底，位于順義的富力灣銷售了63套，套數(shù)名列第一，平均每套400萬元左右；富力丹麥小鎮(zhèn)售出53套，成交均價360萬元；尚東庭銷售了38套，成交均價160萬元。而根據(jù)我愛我家的交易數(shù)據(jù)顯示，3月中央別墅區(qū)二手別墅交易活躍，租售兩旺。投資業(yè)主拋盤，抄底客戶趁機入場。該區(qū)域目前交易均價為2萬元/平方米，較之2008年同期均價下降了近20%。
“買高檔房的都是有錢人，對他們來說，價格不是問題。一旦他們認(rèn)定市場回暖，就會堅決入市。”泰禾紅御副總經(jīng)理林平峰告訴記者，他們本周一剛接待了一位大客戶，1000萬元的房款當(dāng)場就付了，高檔住宅的快速復(fù)蘇超出了其想像。林平峰告訴記者，北京每平方米均價超過2.5萬元的在售豪宅，每套總價都在1000萬元左右。受本輪樓市調(diào)整的影響，北京豪宅在去年7月份達(dá)到高峰后就呈現(xiàn)出梯形下降的局面，最慘的是去年11月份到今年春節(jié)前的這段時間，一周也就能賣30多套。但春節(jié)過后，高檔住宅市場開始迅速反彈。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，今年2月份，北京每平方米價格在1.8萬元以上的高檔住宅成交量達(dá)到827套。
北京中原三級市場研究部分析師認(rèn)為，經(jīng)歷2008年樓市的清冷期后，京城豪宅供需在2009年集中爆發(fā)的原因有三：首先是2008年五次貸款利率的下調(diào)，存量房交易稅費的減免等政策，這對于成交價格高的豪宅市場而言，其可降低的購房成本金額更加明顯；其次，春節(jié)前北京市出臺了15項促進(jìn)樓市發(fā)展的措施，其中包含暫停“限外令”，釋放了一大部分境外人士購買商品住宅的需求，一定程度上促進(jìn)了京城存量豪宅市場的交易活躍；最后，豪宅本身的位置固定性和稀缺性也決定了其保值增值性。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，目前北京單價超過5萬元的項目存量僅475套，存量面積2.6萬平方米。北京豪宅的產(chǎn)品設(shè)計以大戶型為主，單套面積在300至800平方米之間。與去年同期的價格相比，北京頂級豪宅的單價依然保持高增長，增幅在20%至50%之間。
別墅投資抗跌性高于普通商品住宅
伴隨著國內(nèi)富裕階層人群的快速增加，同時人民幣的升值也在帶動地產(chǎn)價格的上漲，因此盡管存在高投入的風(fēng)險，而業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，別墅投資的抗跌性仍然高于普通商品住宅。黃其森認(rèn)為，別墅項目好比是奢侈品，同時具備收藏價值和居住價值，因此投資價值明顯存在。“國家在宏觀調(diào)控里調(diào)控的是別墅這個產(chǎn)品，這樣就造成無論是高端別墅還是低端別墅，將來都是非常稀缺的產(chǎn)品，而且稀缺的原因在于土地的稀缺。”
“相對來講，房地產(chǎn)投資還是比較保本的投資。”匯豐銀行(中國)有限公司個人金融業(yè)務(wù)部拓展主任趙巍表示，盡管采取的包括加息在內(nèi)的調(diào)控手段，會在短期內(nèi)影響人們的購買行為，但是對別墅來說，如果供應(yīng)量逐步萎縮，需求量逐步膨脹，勢必造成別墅價格的提升，因為房地產(chǎn)價格最直接的因素還是由供求關(guān)系決定的。趙巍認(rèn)為，投資房地產(chǎn)盡管相對保守，但是卻是一種更為穩(wěn)妥的投資方式，尤其是針對別墅的高檔投資，還要比低檔房產(chǎn)投資抗跌性更強一些。 |