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近期，不斷見諸各地報(bào)紙廣告欄的“頂賬房”受到越來越多購(gòu)房者的關(guān)注。盡管這些打著“資金困難”、“急需用錢”旗號(hào)入市的頂賬房?jī)r(jià)格上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但購(gòu)房者紛紛對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)表示疑慮。是“餡餅”還是陷阱？是“物美價(jià)廉”還是“便宜沒好貨”？帶著這些疑問，記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。
頂賬房低價(jià)入市
頂賬房，就是抵債房，主要是指?jìng)鶆?wù)人無法以貨幣償還債務(wù)時(shí)，將自己的房屋作價(jià)支付給債權(quán)人，再由債權(quán)人出售的房屋。
連日來，在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市，很多細(xì)心的市民都發(fā)現(xiàn)，各類報(bào)紙的廣告欄和多家房屋交易網(wǎng)站上突然出現(xiàn)了大量頂賬房銷售廣告，這些頂賬房以低價(jià)位的優(yōu)勢(shì)，吸引了不少人的眼球。
“因資金緊張，低價(jià)出售頂賬房，價(jià)格絕對(duì)比售樓部低，必須一次性交款！”3月22日，記者看到這樣一則廣告后，給發(fā)布廣告的王先生打去電話。王先生擁有兩套位于呼和浩特市玉泉區(qū)石羊橋路與二環(huán)路交界處的高層住宅。按照售樓部的報(bào)價(jià)，這樣的房子每平方米3600元，但從王先生那里買每平方米2900元就可成交，價(jià)格低了將近20%。如此計(jì)算，一套110平方米的房子能便宜近8萬元。
“我現(xiàn)在急需用錢，如果你有誠(chéng)意可以再便宜點(diǎn)！”在記者掛斷電話之前，王先生又一次補(bǔ)充道。像王先生的情況一樣，在多數(shù)銷售頂賬房的廣告中都能看到“資金困難”、“急需用錢”等字樣。
在當(dāng)今全國(guó)普遍低迷的樓市，“頂賬房”現(xiàn)象并不是呼和浩特獨(dú)有。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，去年年底，北京的燕郊，開發(fā)商以房抵債的現(xiàn)象日益普遍，而抵債對(duì)象也由以往的建筑商向材料供應(yīng)商擴(kuò)展。
一位業(yè)內(nèi)人士透露說，市面上這些所謂的頂賬房中，也不乏開發(fā)商將商品房冒充為頂賬房。他說，這是房地產(chǎn)商的營(yíng)銷策略，不能說自己樓盤的房子降價(jià)，否則沒法向已經(jīng)買房的人交代，也會(huì)讓消費(fèi)者感覺樓盤大跌。所以一些開發(fā)商會(huì)找一些“托”，將商品房冒充頂賬房低價(jià)出售，既換取了現(xiàn)金，也不會(huì)影響樓盤形象。
樓市低迷期的“特產(chǎn)”
一位不愿透露姓名的呼和浩特市房產(chǎn)中介分析說，造成大量頂賬房出現(xiàn)的原因是開發(fā)商房屋銷量上不去，大量拖欠的工程款只能用房子抵債。還有少數(shù)房地產(chǎn)商即使手頭有錢，在目前樓市低迷的情況下，為了盤活資金、保存現(xiàn)金，將一些不好賣的房子拿來頂賬。
據(jù)了解，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做項(xiàng)目須有35%的自有資金，而這些資金在前期買地、辦手續(xù)等環(huán)節(jié)，已用得所剩無幾，后期的工程建設(shè)主要靠施工企業(yè)墊資或以土地抵押貸款。在這過程中，施工單位還要去賒賬購(gòu)買建筑材料。所以，如果房屋的銷售情況不樂觀，資金回籠不順利，開發(fā)商欠施工方、施工方欠材料供應(yīng)商的賬就不容易兌現(xiàn)，頂賬房就會(huì)浮出水面。
以呼和浩特市為例，2008年，呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)一線城市樓市持續(xù)低迷的情況下，始終保持了增長(zhǎng)。但是進(jìn)入2009年，房屋銷售開始異常冷清。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，呼和浩特市商品房現(xiàn)房實(shí)際登記銷售套數(shù)18套，同比下降97.18%，2月份稍有好轉(zhuǎn)，實(shí)際登記銷售套數(shù)增加到287套，但同比還是下降了71%。在這樣的背景下，大量銷售頂賬房的廣告就出現(xiàn)在了各類媒體上。
3月15日，在呼和浩特市一家地暖鋪設(shè)公司就職的夏先生在房屋交易網(wǎng)站上一次發(fā)布了18套頂賬房的銷售廣告。“房地產(chǎn)公司沒錢付鋪設(shè)地暖的工程款，只好以房子抵債，我們公司好幾個(gè)工程隊(duì)都沒拿到錢或拿到少部分錢，大部分債務(wù)都以房屋頂賬。”
他以記者咨詢的一處高層住宅區(qū)為例說：“這個(gè)樓盤欠我們公司150萬元的工程款，現(xiàn)在給了三套110平方米的房子，剩余的欠款我們不打算要房子了。”他告訴記者，現(xiàn)在公司又接了幾筆活，資金周轉(zhuǎn)不開，所以急需把這些房屋處理掉，只要有人能一次性付款，價(jià)格低一點(diǎn)也沒關(guān)系。
一位從事建筑行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士說，如果開發(fā)商的房子賣得火，資金回收順利，他們絕不會(huì)拿房子來抵債。即使資金一時(shí)吃緊，但能保證房子在短期內(nèi)能夠賣出，他們也會(huì)通過拆東墻補(bǔ)西墻的辦法來渡過難關(guān)，而不至于以房抵債。“抵債房”的出現(xiàn)，說明開發(fā)商已經(jīng)在順應(yīng)市場(chǎng)變化，是靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路下的一步“巧棋”。
巧避陷阱奔便宜
頂賬房的低價(jià)格對(duì)于普通購(gòu)房者來說絕對(duì)是個(gè)誘惑，但業(yè)內(nèi)人士提醒，消費(fèi)者購(gòu)買頂賬房，在圖便宜的同時(shí)，也應(yīng)注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
記者在采訪中了解到，一般來說開發(fā)商拿來頂賬的房子都是不太好賣的房子，戶型、朝向、樓層等都可能有不足之處，而且也不能調(diào)換，因此購(gòu)房者不能只圖便宜，還應(yīng)考察房屋的質(zhì)量，并根據(jù)自己的實(shí)際需要，綜合考慮。此外，購(gòu)買頂賬房的時(shí)候還有可能發(fā)生開發(fā)商將一套房子頂給多個(gè)供應(yīng)商或交了全款給“中間人”卻拿不到房子等情況，因此，頂賬房購(gòu)買者還需擦亮眼睛。
首先，為防止開發(fā)商一房多“頂”，購(gòu)買者最先要確定房屋的唯一性，而且一定要搞清楚頂賬房權(quán)屬。消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)應(yīng)到房屋管理部門查一下該頂賬房是否有備案登記，各項(xiàng)手續(xù)是否完備，是否被抵押貸款過。
其次，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，開發(fā)商協(xié)助辦理也是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。雖然頂賬房由開發(fā)商抵押給了債權(quán)公司一方，但房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商，因此購(gòu)買頂賬房就必須與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同；售房發(fā)票要由開發(fā)商出具，雖然房款最終歸施工企業(yè)，但發(fā)票應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)的麻煩，另一方面可防止開發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。
最后，購(gòu)房者在簽合同時(shí)，應(yīng)將與施工企業(yè)約定的價(jià)格寫進(jìn)合同，一旦與開發(fā)商產(chǎn)生價(jià)格糾紛，與購(gòu)房者無關(guān)。
內(nèi)蒙古社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所研究員姜月忠認(rèn)為，頂賬房?jī)r(jià)格一降再降，對(duì)正常的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大沖擊，大量頂賬房充斥市場(chǎng)，還會(huì)進(jìn)一步加重消費(fèi)者持幣觀望的心態(tài)。
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