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蘇州市日前舉辦第29屆房交會(huì)，參展房地產(chǎn)企業(yè)推出買房送車、發(fā)放購(gòu)房?jī)?yōu)惠券等各類購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策吸引購(gòu)房者。(新華社發(fā)) | 眼下，不少大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一波“小陽(yáng)春”行情，再次驗(yàn)證了去年樓市新政策的效力。在政策推動(dòng)下前行的樓市，徘徊于去庫(kù)存壓力和房?jī)r(jià)沖動(dòng)上漲的兩端，市場(chǎng)雙方更為激烈的博弈較勁正在蓄勢(shì)，“陽(yáng)春”之后，是否“酷暑”將來(lái)？
政策孵出“小陽(yáng)春”
今年2月，不少大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”來(lái)了。以福州為例，這個(gè)被列入全國(guó)20個(gè)高房?jī)r(jià)之一的城市，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇低谷，而今年前兩個(gè)月，福州住宅交易量出現(xiàn)了“井噴”。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，全市住宅成交1700多套，2月份，住宅成交則達(dá)3000多套，這一數(shù)字超過(guò)了2007年同期水平。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息顯示，今年2月份，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，有24個(gè)城市的住宅成交面積環(huán)比出現(xiàn)上升，有10個(gè)城市的住宅成交面積環(huán)比增幅更是超過(guò)50%。
進(jìn)入3月，回暖仍在延續(xù)，一度陷入冰點(diǎn)的深圳樓市有了重振旗鼓的信心。深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站日前公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份的前兩周，該市成交新房3483套，環(huán)比上升31%；二手房日均成交量超過(guò)了350套，最高日成交更達(dá)600套以上。
深圳、上海、北京、福州和重慶等地紛紛出現(xiàn)的住宅交易量上升跡象，在浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)看來(lái)，這都是由政策孵出的“小陽(yáng)春”。
“不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘小陽(yáng)春’并非是這些地方樓市降價(jià)促銷做得好，而是去年第四季度以來(lái)國(guó)家和地方相繼出臺(tái)減免稅費(fèi)等刺激樓市新政策，釋放了一部分被壓抑已久的剛性需求，使二手房交易迅速地活躍起來(lái)，同時(shí)帶動(dòng)了一手房的交易上升。”景乃權(quán)說(shuō)。
絕大部分政策效力顯現(xiàn)存在一個(gè)滯后期，這個(gè)滯后的政策效力也有讓景乃權(quán)感到擔(dān)憂的地方。他說(shuō)，各地樓市近期公布的交易量信息不一定都真實(shí)，就算數(shù)據(jù)都真實(shí)，不一定能夠反映今年一季度的真實(shí)行情，對(duì)“回暖”的后市判斷也就拿不準(zhǔn)。
擔(dān)憂不無(wú)道理。記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福州住宅成交量的數(shù)據(jù)就有“注水”的成分，就是說(shuō)，今年前兩個(gè)月，福州商品住宅的真實(shí)交易遠(yuǎn)沒(méi)有公布的那么風(fēng)光。
福州市房地產(chǎn)交易中心一位工作人員粗略地向記者描畫(huà)了今年前兩個(gè)月福州登記成交住宅的構(gòu)成：在4700多套登記成交的住宅中，有一半是去年第四季度刺激樓市新政策出臺(tái)后部分需求釋放的結(jié)果，這部分交易早在去年12月底就完成了，因春節(jié)來(lái)臨早而無(wú)法及時(shí)做登記手續(xù)，因此就拖到了今年2月份辦理；還有1/4左右是去年下半年上市的經(jīng)濟(jì)適用房。
去庫(kù)存壓力重重
盡管價(jià)格比2007年下跌了很多，甚至還可以再打折優(yōu)惠，但記者日前在福州市區(qū)的一些售樓部看到，銷售場(chǎng)面依然冷冷清清，沒(méi)有多少客戶來(lái)這里看房。在福州市區(qū)群眾東路上的一家售樓部里，記者與一位售樓經(jīng)理攀談起來(lái)。
“聽(tīng)說(shuō)，最近房子特別好賣了？”
“差不多吧。”售樓經(jīng)理一臉苦笑地回答，“您要看什么戶型，我們這里從50平方米的小戶型到150平方米的大戶型都有。”
“賣得最好的是什么戶型？一個(gè)月能賣多少套？”記者問(wèn)。
“中小戶型，現(xiàn)在一個(gè)月差不多能賣10套。”售樓經(jīng)理說(shuō)。
“你們這里銷售業(yè)績(jī)這么差！？”記者問(wèn)。
“這已經(jīng)不算差了，我們的存量房已經(jīng)去了過(guò)半。看看別的樓盤，為了消化庫(kù)存房源，減少供應(yīng)，把在建的樓盤都停了。”售樓經(jīng)理說(shuō)。
今年，福州開(kāi)發(fā)商為加快消化大量積壓的存量房，回籠資金，多數(shù)在建的樓盤項(xiàng)目已經(jīng)停建或半停建，以減少繼續(xù)增加的房源供應(yīng)量。福建省一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，截至目前，福州市存量房面積保守估計(jì)已達(dá)1000萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于2006年福州市商品房住房年供應(yīng)總量的2倍。
“過(guò)去房子好賣的時(shí)候，銀根也松，依靠銀行貸款，開(kāi)發(fā)商只要有地，可以同時(shí)開(kāi)工建設(shè)四五個(gè)樓盤。現(xiàn)在的情況完全不同了，房子不好賣了，開(kāi)發(fā)商資金都套在了開(kāi)工的樓盤上，以前貸的款沒(méi)有及時(shí)還給銀行，銀行怎么肯再繼續(xù)貸錢。”這位負(fù)責(zé)人告訴記者，“今年6月份之前，是房企還貸的高峰期，開(kāi)發(fā)商們的緊日子真的要開(kāi)始了。”
戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫(kù)存商品住宅約3800萬(wàn)平方米，消化這些庫(kù)存需要9個(gè)月或更長(zhǎng)一些的時(shí)間。
暗流涌動(dòng)的較勁
“總體而言，當(dāng)前樓市‘回暖’缺乏經(jīng)濟(jì)基本面的支持，這只是市場(chǎng)調(diào)整階段的一個(gè)正常波動(dòng)，‘回暖’極大可能是短期的、局部的和階段性的。”景乃權(quán)認(rèn)為，近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的大起大落逐漸讓購(gòu)房者在“出手與堅(jiān)守”之間的抉擇更趨理性，樓市在進(jìn)一步的調(diào)整過(guò)程中，買賣雙方的博弈較勁將更趨激烈。
福州市區(qū)金山公交總站附近的幾家樓盤日前暗地里開(kāi)始提價(jià)，其中福建中庚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司屬下的一家樓盤均價(jià)由每平方米6000元提高到6800元左右。而去年該樓盤銷售不佳，均價(jià)曾一次性降價(jià)600元。
記者走訪這幾家樓盤發(fā)現(xiàn)，提價(jià)的房源都是高層商品房。業(yè)內(nèi)人士介紹，這些高層的房源相對(duì)于樓層較低的商品房，總價(jià)相對(duì)較高，環(huán)境條件也更具競(jìng)爭(zhēng)力。此類房源產(chǎn)品多半是在去年10月之后開(kāi)發(fā)商惜售的存貨。
類似的情況在北京也不乏例子。有北京購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，在新近26家京城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推出的降價(jià)售樓行動(dòng)中，有一家列入行動(dòng)中的樓盤就不僅沒(méi)有降價(jià)，反而是在曲線漲價(jià)，這家樓盤一月份的均價(jià)是每平方米9175元，二月份均價(jià)9405元，三月份則打著10000元的優(yōu)惠價(jià)。
購(gòu)房者還發(fā)現(xiàn)，北京市區(qū)除了部分樓盤的假降價(jià)，更多的樓盤是把朝向不好、樓層不好的房子拿出來(lái)做假優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商打出降價(jià)的旗號(hào)，其真實(shí)的目的不外乎是為了吸引公眾的眼球，實(shí)際上并沒(méi)有給購(gòu)房人太多的優(yōu)惠。
還有的開(kāi)發(fā)商雖未明確提價(jià)，但逐步取消了打折或讓利優(yōu)惠措施。福州一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者：“最近，無(wú)論是看房人數(shù)還是成交量都有明顯上升，一些銀行悄然放寬二套房貸政策，這釋放出一個(gè)積極的信號(hào)，使開(kāi)發(fā)商提價(jià)成為可能。提價(jià)還能夠間接暗示購(gòu)房者房?jī)r(jià)已經(jīng)‘止跌’，刺激消費(fèi)者下手‘抄底’，進(jìn)而拉動(dòng)樓市進(jìn)一步回暖。”
也有一些開(kāi)發(fā)商并不認(rèn)同提價(jià)。他們認(rèn)為，現(xiàn)在提價(jià)無(wú)異于“殺雞取卵”。“金融危機(jī)影響尚在，樓市稍見(jiàn)起色就匆匆提價(jià)，正在慢慢恢復(fù)的消費(fèi)信心可能被打亂。”景乃權(quán)說(shuō)。
酷暑即將登場(chǎng)？
業(yè)內(nèi)人士指出，不少大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因政策推動(dòng)而成交量回暖，但在近期房?jī)r(jià)下降仍是大勢(shì)所趨。盡管眼下樓市“小陽(yáng)春”帶來(lái)絲絲暖意，但接下來(lái)的是，真正考驗(yàn)樓市的“酷暑”即將登場(chǎng)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。中國(guó)社科院研究員曹建海認(rèn)為，這需要很長(zhǎng)的時(shí)間去消化，再加上目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價(jià)格下降，所以房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下降的空間。
今年2月份國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格和成交量呈現(xiàn)出的剪刀差似乎已經(jīng)有所預(yù)示。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的調(diào)查顯示，2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比1月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.2%。
上海易居房地產(chǎn)研究院有關(guān)分析人士指出，在資產(chǎn)市場(chǎng)中，“追漲殺跌”的現(xiàn)象一直存在，說(shuō)明市場(chǎng)預(yù)期是左右市場(chǎng)走勢(shì)的核心因素。而目前，全國(guó)樓市的預(yù)期仍是向下走的，救市之策絕非“神仙藥”，后市不容樂(lè)觀。
分析人士同時(shí)指出，除非國(guó)家有關(guān)部門和地方政府出臺(tái)越來(lái)越多、越來(lái)越強(qiáng)的救市政策，市場(chǎng)預(yù)期必然受其影響，才會(huì)慢慢改變。即便如此，房?jī)r(jià)觸底仍需時(shí)日。房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)比宏觀經(jīng)濟(jì)提前觸底回升，樓市底部極有可能顯現(xiàn)于2010年。
“樓市‘小陽(yáng)春’不會(huì)長(zhǎng)久，考驗(yàn)樓市的‘酷暑’即將登場(chǎng)，導(dǎo)演者不是別人，正是開(kāi)發(fā)商自己。”景乃權(quán)說(shuō)，“中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，多年來(lái)養(yǎng)成了一種通病，一方面高度依賴政府政策，一方面仰仗市場(chǎng)的浮躁心理。與華爾街的金融衍生品如出一轍，充斥著泡沫。當(dāng)泡沫無(wú)度膨脹，背離市場(chǎng)購(gòu)買能力的時(shí)候，自然會(huì)破裂，而現(xiàn)在就正好處在從識(shí)破泡沫到泡沫破滅的時(shí)間點(diǎn)上。” |