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近期，低迷的廣東樓市透出一絲暖意：2009年1至2月廣東商品房屋銷售面積超過500萬平方米，同比增長逾兩成。但業(yè)界普遍認為，廣東樓市當前的暖意實質是在政策利好效應和房價持續(xù)下調一年之后所展示的平衡，能否持續(xù)尚有待觀察。
從整體來看，目前廣東樓市形勢仍然嚴峻，開發(fā)商投資意愿下降，仍面臨著資金緊張以及消化存量等難題，因此有關專家建議，開發(fā)商抓住政策機遇，調整價格，加大促銷，提振信心，加速回籠資金。
樓市成交量不斷走高
今年以來，在政策效應作用下，廣東1至2月全省商品房屋銷售面積534.80萬平方米，同比增長21.5%；商品房屋銷售額326.87億元，同比增長27.5%。尤其是進入2月份以后，珠三角主要城市的房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)不同程度的“回暖”的跡象。
其中，今年2月份，廣州市一手住宅交易面積為47.36萬平方米，同比上升104.8%。今年頭兩個月，一手住宅的成交量均明顯回升，二手市場的存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積也高達72.8%。在深圳，今年頭兩個月全市新建商品房銷售面積97.76萬平方米，同比增加174.74%。其中，住宅銷售面積88.72萬平方米，同比增加174.85%；二手住房成交同比增加106.28%，達78.2萬平方米。而佛山主要區(qū)域的禪城、桂城2月份成交量均創(chuàng)下近一年來的單月銷售最高值，據(jù)分析機構監(jiān)測，其中禪城區(qū)成交面積預計達16.32萬平方米，環(huán)比上升35.3%，預計三月份成交量還會繼續(xù)走高。
開發(fā)商仍面臨諸多風險
從這些數(shù)據(jù)來看，珠三角部分主要城市的樓市趨旺，購房市民增多，成交量大升。但是業(yè)內人士指出，目前，開發(fā)商仍遭遇巨大資金壓力、巨量的存貨，以及仍然濃厚的觀望氛圍，而這些問題是必須要引起注意的。
今年1至2月廣東省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資259.72億元，同比大幅下降了17.1%，增速比上年同期大幅回落64.3個百分點。開發(fā)資金來源也趨緊。同期房地產(chǎn)開發(fā)3671個項目本年資金來源合計1199.40億元，同比下降12.3%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，歷經(jīng)2003年以來連續(xù)5年高速增長周期，2008年廣東房價已終結快速增長勢頭，全省商品房新開工面積、開發(fā)到位資金、銷售回籠資金等多個指標均出現(xiàn)2003年以來首次負增長。
同時，如何消化巨量的存貨也是一個嚴峻的任務。2008年，廣東房地產(chǎn)市場消化能力下降，商品房空置面積大幅增加。根據(jù)統(tǒng)計，2008年末商品房空置總量1824.61萬平方米，較上年末增加245.4萬平方米，增幅15.54%。特別要指出的是，今年是商品房集中上市年。近兩年，特別是2006年房地產(chǎn)市場熱銷時不少項目急劇擴張，大量開工面積將積聚在今年竣工銷售，開發(fā)商要緩解巨大的銷售和資金壓力，還有待購房者消費信心的全面恢復和市場的持續(xù)好轉。
目前，單憑兩個月的銷量增長難以判斷樓市已經(jīng)回暖。廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示，盡管2月份廣州一手樓市成交面積同比上升104.8%，但銷售面積也只有47萬平方米左右，與廣州正常樓市每月六七十萬平方米的成交面積仍有不少差距。同時，今年廣州前兩個月的成交回暖，僅僅是均價1萬元/平方米以下、占總成交面積70%左右的樓盤，而1萬元/平方米以上樓盤沒有太大的變化。這種現(xiàn)象也表明，廣州樓市是在剛性自住需求支撐起來的，改善性的需求還沒有真正回暖起來。
樓市進入周期性調整
從這兩個月放大的成交量可以判斷出，樓市潛在市場仍然巨大，只是處于觀望狀態(tài)，并期待開發(fā)商推出更有誠意的促銷活動和合理價格。因此，在目前的行情下，開發(fā)商應該調整價格，加速賣樓，消化存量，而不能因為“小陽春”盲目漲價。實際上，近期廣東部分樓市出現(xiàn)的所謂“漲價”，不過只是一種營銷策略而已，希望通過這種漲價氛圍刺激觀望客戶入市，而非實際漲價。黎文江分析認為，目前，開發(fā)商最關心的還是回籠資金，緩解資金鏈壓力。
廣州保利地產(chǎn)代理有限公司市場部經(jīng)理吳定金也表示，經(jīng)過2008年，開發(fā)商應該更加理性了。在掌握當前的市場需求之后，開發(fā)商會以合理的價格做好促銷工作，并要把這項工作作為一個社會責任來看待。只要以合理價格促銷，市場回暖了，資金回流了，開發(fā)商就可以求得一個更快的發(fā)展。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗生表示，廣東樓市已經(jīng)進入周期性調整階段，開發(fā)商與其底氣不足地猜測何時回暖，不如立足于現(xiàn)狀，在調整周期中“精耕細作”，做好產(chǎn)品，練好內功，讓企業(yè)成長得更為壯實，讓今后的市場之路走得更加從容。 |